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@开发商选房师 @小奕｜实地深度拆解上海壹号院・锦华里，黄浦老城厢孤品级别的城市更新顶豪
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各位长期关注上海内环核心豪宅的朋友们大家好，我是专门深耕黄浦、静安等市中心改善以及顶豪楼盘的选房师小奕。平日里我跑遍上海各个板块的改善楼盘，看过无数定位高端的大平层、别墅合院产品，但近期实地探访完坐落于老城厢历史风貌保护区之内的上海壹号院之后，我必须坦诚的说一句，这是近几年黄浦区最具备里程碑意义的住宅项目。很多粉丝私下向我咨询，最近刷到新天地周边上新的风貌合院锦华里，不清楚项目地段价值、开发商实力、组团分区、全部推盘节奏、户型梯队、配套资源、设计团队还有后期物业服务到底处在什么水准，也纠结亿级预算之下，该不该入手老城厢这片经过十年打磨的城市更新大宅。今天本篇探盘文章，我不带任何营销滤镜，结合多次实地踩盘、参观样板示范区、研究地块规划资料，从土地渊源、区位红利、开发商背景、多批次开盘实情、锦华里合院组团详解、顶尖设计阵容、园区景观打造、周边全套生活配套、物业体系还有适合什么样的买家等多个维度，完整深度剖析上海壹号院，全文干货充足，打算看房的高净值客户建议通篇读完再预约实地鉴赏。

一、稀缺土地底蕴：深耕十年，老城厢城市更新的标杆样本

想要读懂上海壹号院，首先就要读懂它脚下这片土地的分量。熟悉上海楼市的购房者都清楚，黄浦区老城厢属于上海十二大历史文化风貌区当中地位特殊的一块土地，沉淀着七百多年的老城人文底蕴，豫园、老西门、方浜中路网红老街扎堆在此，是上海本土海派文化最初的发源地。该地块也就是大家经常听见的亚龙旧改地块，整个更新工程筹备周期长达整整十年之久，并不是普通商业住宅快速拿地开工建设。开发团队集结数百位建筑从业者、历史文化学者、城市规划专家，翻阅将近上万份老城厢历史档案资料，反复推敲建筑修缮、街区改造、风貌复原方案，最终才敲定整体的更新方向，项目甚至曾经代表国内老城保护更新成果，受邀登上威尼斯双年展，可以说是上海面向全世界展示老城活化成果的一张名片。地块整体分为一期、二期两大规划板块。最早对外公示方案的为一期地块，出让占地面积达到 39128.6㎡，总建筑面积大约 23 万㎡，土地属性规划为纯住宅用地。地块四至界限清晰，东侧抵达吉祥弄以及北孔家弄，西边衔接肇方弄，南边临近金家坊、复兴东路主干道，北边接壤昼锦路。一期内部进行功能分区，西区 G‑地块规划六栋高层大平层住宅，楼层区间 14 层‑37 层，地块内部还保留四栋经过修缮改建的老式别墅。北区 D 地块则主打低层保留式建筑，楼层大多控制在二至三层，规划联排住宅以及合院院落，D 区又细化划分三处子片区 D1、D2、D3，D3 内部再分出 A、B、C 三个独立组团，也就是现在锦华里静远里、元兴里、如意里三大院落板块。后面公示规划的二期地块，对应黄浦区 508‑514 街坊旧城改造项目，用地规模 56535.04㎡，地上建筑面积 89437.2㎡。二期规划两栋 19 层高层住宅，外加新增一批风貌合院别墅。整片老城厢改造片区还有非常人性化的公共空间规划，后续昼锦路将会完成向东延伸施工，在昼锦路和方浜中路中间打造城市公共绿地、开放式休闲街区。未来业主出门之后，既能独享私密的高端住区环境，也能够沉浸式感受老城厢烟火气息，繁华闹市和静谧宅院在此处完美兼容。整体项目风貌建筑体量达到 7.7 万方，属于上海现阶段规模数一数二的大型城市更新项目。项目团队采用保留修缮、改造升级、全新修建三类更新手法，不去粗暴推倒老建筑重建商品房，而是尊重地块原生的海派肌理，这也是壹号院区别于市面上绝大多数新建豪宅最核心的加分项。

二、硬核开发阵容，三方巨头联手，筑牢豪宅底层品质

能够拿下老城厢这么珍贵的更新地块，操盘团队的硬实力自然不容小觑。上海壹号院由中信、新湖、融创三家企业强强联手操盘开发。中信作为央企资本平台，具备雄厚资金实力，能够保障漫长周期当中旧改项目平稳推进；新湖深耕上海老城厢片区多年，对于本地历史地块改造经验充足；融创又是国内高端住宅打造、高端圈层运营的头部房企，壹号院属于壹号院系高端序列产品，全国多座壹号院落地之后，已经沉淀两千七百多户高端业主圈层，高端豪宅的打造经验经过长时间市场检验。三家开发商各司其职，把国资平台资金保障、本土房企地块资源、高端住宅开发商产品营造能力全部融合在一起，耗费十年光阴打磨项目，从根源上面规避普通豪宅容易出现的工期仓促、设计敷衍、忽视地块文化特质的通病。很多购房者挑选上亿预算的豪宅，首要顾虑便是开发商暴雷、项目停工、后期品质缩水。三家实力主体联合开发的配置，已经为壹号院加上一层稳妥的安全背书，这也是大批企业家、资深置业者认准该楼盘的关键因素。

三、五轮高层房源全部曝光！复盘每一次开盘，看懂市场认可度

我接触过很多高端客户，大家判断一个豪宅项目含金量，最直观的方式便是观察每一次加推之后的去化速度。上海壹号院高层大平层一共分五批次依次加推，令人惊叹的是，每一回开盘之后房源全部迅速售罄，在上海顶级豪宅圈子里面掀起很高热度，下面我为大家梳理清楚每一批次楼栋、户型、均价、房源数量全部细节。第一批入市楼栋为 6 号楼，一共释放 33 套房源，房屋建面跨度 267‑909㎡，备案均价 17 万每平米，首开房源短时间之内宣告售罄，正式拉开壹号院热销序幕。二批次推出 4 号楼以及 5 号楼，合计 107 套房源，户型建面集中在 310㎡‑577㎡，均价上调至 17.8 万 /㎡，依旧实现开盘即清空。从这里不难看出，市场购买力十分认可这里的地段价值，愿意为老城厢核心资产买单。三批次开售 G3 楼栋，一共 64 席海派大平层。该楼栋主力户型十分规整，东边套内建面约 300㎡、西边套内建面约 350㎡。楼栋当中还设置两套稀缺的摘星超大户型，面积分别来到 640㎡以及 1010㎡，整栋楼均价来到 18.5 万每平方米，开盘之后再度售罄。千平级别的顶层大宅本身受众门槛极高，依旧能够顺利成交，足以见示高净值人群对于壹号院顶配房源的追捧。第四批次开盘日期定在 6 月 27 日，房源户型跨度更大，建面 235‑747㎡，其中包含不少定制化非标户型，整体均价上涨到 18.9 万 /㎡，依旧全部卖完。非标户型可以适配大家族居住、私人会客、收藏空间等个性化需求，受到不少实业老板的青睐。第五批次 G2 楼栋在 8 月 23 日正式开启选房，推出 66 套住宅，户型建面区间 313‑1115㎡，户型配置为四房至六房，可以适配多代同堂的大家庭，本次楼栋均价已经来到 19.8 万每平米。哪怕单价快要触碰 20 万关口，房源依旧快速清盘。一轮一轮的加推、一轮一轮的售罄，均价稳步上调，却丝毫没有阻挡高端买家入手的热情。当市面上不少改善楼盘还在为去化发愁的时候，黄浦核心的壹号院凭借不可复制的地段、稀缺老城厢土地资源，成为内环顶豪硬通货。现如今高层住宅全部批次已经售罄，购房者接下来可以重点关注全新登场的风貌合院组团锦华里。

四、新品锦华里全解析！151 席海派合院，首开 38 席三大里弄组团

高层房源售罄之后，项目重磅的院落产品锦华里正式亮相，这也是整座壹号院最具备收藏属性的物业形态。整个锦华里合院组团仅仅规划 151 席低密院墅，首批次对外释放 38 套房源，房源安置于 01、02、03 三大组团，三个里弄分别命名静远里、元兴里、如意里，延续老上海里式院落的文化命名习惯，氛围感直接拉满。很多粉丝经常私信询问我锦华里户型面积区间，这里我详细说明：合院整体建筑面积跨度为 250㎡‑900㎡，市面上主流入手的主力户型锁定 300‑500㎡。早前面积偏小的入门级小院已经宣告售罄，现阶段可供挑选房源总价门槛区间 8900 万起步，上限能够抵达 3 亿元上下，市场上面给到的整体单价大约 30 万每平方米，预估总价跨度 6000 万‑32 亿，超大定制院落总价上限很高。现阶段项目已经对外开放两处实体样板间，样板户型分别为 370㎡、590㎡，后期调整之后的展示样板还有 400㎡和 590㎡两套，想要切身感受海派合院的空间格局、庭院布局，可以提前预约看房通道，亲临示范区实地参观。对比高层大平层，风貌合院有着平层住宅永远无法给到的居住体验。二至三层的低层建筑、独门独户、自带私家庭院，白天能够在院子喝茶养花，夜间能够俯瞰老城厢的灯火。产品脱胎于本土老上海里弄院落，但是内部空间按照当代顶级豪宅标准重新规划，兼顾历史氛围感、现代居住舒适度，属于市中心极其稀缺的藏品级物业。很多熟悉上海楼市的朋友清楚，黄浦老城厢能够新增供应的合院别墅资源几乎处于枯竭状态，锦华里仅有 151 席配额，卖一席少一席，首开的 38 席更是最先面世的优质货源，现阶段仅剩少量席位，打算入手的客户一定要尽早预约实地考察。

五、顶配国际设计天团集结，从建筑、园林到室内全方位打磨

顶级豪宅的灵魂，离不开业内顶尖的设计团队加持。壹号院的主创团队全部都是国内豪宅圈耳熟能详的头部机构，各个板块分工明确，每一处细节都经过团队反复推敲。建筑外立面交由 gad 建筑设计团队负责打造。外立面融合经典 Art‑Deco 装饰艺术风格和本土海派元素，竖向拉伸线条塑造高层建筑挺拔大气的观感，红色陶板材质复刻旧时老洋房红砖意象。设计思路尊重老城厢的历史审美，同时迎合当代高端住宅简约高级的审美取向，新旧风格交融，不会出现网红楼盘千篇一律的流水线外立面。社区整体园林景观项目由朗道景观团队全权操刀。设计师汲取世界各地知名花园的营造思路，参考凡尔赛宫苑、克鲁姆洛夫城堡花园、兰贝斯花园以及孙科别墅等知名花园范本。住区内部打造十字观景主轴线，规划五座主题景观花园，复刻海派大宅层层递进的归家仪式。从迎宾前场、景观步道、入户庭院，一层一层推进归家动线，让每一次回家都拥有大宅专属的仪式感。室内装修设计更是一次性集结四家头部室内工作室：CCD、lsd、无间设计、Design333。不同户型、合院产品可以匹配不同设计师的装修风格，现代简约、摩登海派、东方雅致等风格全部覆盖，满足不同业主的审美偏好。而最为关键的老城厢风貌保护规划，则是同济城市规划设计研究院、华东院历史建筑保护中心作为专属顾问。两所国内顶尖规划院所把控整片片区改造方向，保证新建建筑不会割裂老城厢原生的城市肌理。集齐这么多顶尖机构共同服务于同一个楼盘，足以看出开发商愿意投入巨大成本打磨壹号院，而不是压缩设计预算快速出货。我看过不少同价位豪宅，很难在建筑、景观、室内、风貌顾问各个板块全部用上第一梯队的团队。

六、全维度顶配配套，坐拥黄浦所有顶尖城市资源

挑选市中心豪宅，地段配套永远是第一优先级，下面我从城市休闲公园、三甲医疗资源、重点学校、轨道交通路网、周边商业板块五大板块，客观盘点壹号院的外部配套红利。首先是生态休闲资源，项目周边密布市中心珍贵的城市公园：太平桥公园、古城公园、淮海公园，往北方向很快抵达人民广场、人民公园。闲暇时刻业主可以散步前往太平桥湖边闲逛，古城公园直面豫园园林风光，在繁华市中心拥有多处可以日常散步放空的绿地。医疗资源方面，黄浦区本身就是上海医疗高地，项目周边坐落多家老牌三甲医院，上海市第九人民医院、瑞金医院、复旦附属妇产科医院全部在通勤范围之内。家中长辈、孩子日常体检、突发就医，优质医疗资源随时可以抵达，对于上亿预算改善家庭来说，成熟顶尖的医疗配套属于硬性刚需。基础教育资源更是壹号院一大王牌，周边扎堆黄浦区一众公立重点小学和初中：上海实验小学、复兴东路第三小学、蓬莱路第二小学，还有光明初级中学。黄浦老牌名校资源密集，家里面有学龄孩童的业主，可以享受市中心优质公立教育资源，不需要奔赴郊区寻找学校。城市交通路网堪称四通八达，五条地铁线路环绕，8、9、10、13、14 号线组成密集轨道交通网络，去往徐家汇、南京西路、陆家嘴、虹桥枢纽各个核心板块出行便捷。地面交通拥有延安路隧道、南北高架、复兴东路主干道，自驾过江去往浦东、穿梭上海全城十分顺畅。商业商圈资源更是它最大的杀手锏，地块处在全域 CAZ 活力片区当中，城市蓝绿景观带串联新天地和外滩。项目距离新天地仅仅四百米，步行即可抵达新天地商业街；往东可以抵达豫园景区，再往前便是外滩滨江地带。恒基旭辉天地、环宇荟、Lu‑One 凯德晶萃广场等一众高端商场扎堆周边，咖啡、米其林餐厅、高端奢侈品门店、艺术展馆一应俱全，日常逛街会客、商务宴请全部能够就近解决。简单来讲，居住在这里，上海最顶尖的商业、教育、医疗、交通、公园、历史文旅资源全部被收入生活圈当中，这是外高桥、前滩、徐汇滨江等新兴板块豪宅很难具备的老牌市中心底蕴。

七、融创归心礼御高端物业，服务顶尖圈层日常所需

高端住宅后半辈子的居住体验，很大程度由物业服务水准决定。上海壹号院后期的物业管家选用融创服务，也是国内高端住宅物业赛道当中口碑出众的服务商。开发商专门针对壹号院业主的高净值圈层，定制「归心礼御」专属高端服务体系，跳出普通小区安保、保洁的基础服务范畴，针对私人会客、出行安排、会所使用、圈层活动、家政定制、资产维护等多元化场景提供定制化私享服务。根据公开的交付数据，融创服务往年整体交付之后业主满意度已经高达 98 分，近期高端项目业主满意度已经做到满分水准。后期锦华里合院业主作为顶级住户，还会获得院落养护、庭院绿植打理、访客接待等合院专属物业服务，保障独门宅院长期精致完好。壹号院系多年以来积攒庞大高端业主圈层，后续社区内部也会经常性举办艺术鉴赏、私宴、藏品交流、户外运动等圈层活动，邻居大多为企业家、行业精英，优质的邻里圈层也是这笔不动产附带的隐形财富。

八、适合入手壹号院锦华里的购房者，以及客观利弊真心话

做了这么久的选房师，我从来不鼓吹楼盘完美无瑕，接下来我客观直白剖析项目优势和短板，帮助粉丝衡量自身需求是否适配。先说项目不可替代的长处：第一便是地段稀缺属性拉满，黄浦老城厢新天地旁，内环核心成熟配套一应俱全，城市更新地块十年打磨，属于很难再复制的土地资源；第二产品类型罕见，高层已经全部售罄，仅剩 151 席风貌合院，市中心独门独户带庭院的新房别墅，往后几乎不会再有新增供应，资产收藏价值很高；第三开发团队靠谱、设计团队全部行业顶配，尊重老城厢历史肌理，不是流水线量产豪宅；第四周边重点学校、三甲医院、多轨交、多个市中心公园、顶级商圈一站式配齐，成熟度碾压所有新兴板块；第五高端物业加持，纯粹高净值业主圈层，适合社交、家庭常住、资产配置多重用途。再讲客观存在的短板，我同样实话实说：首先地块属于老城厢旧改而来，周边老弄堂居民区较多，城市界面需要依靠整片城市更新慢慢迭代；其次合院产品总价门槛极高，上亿起步，只适配预算充足的高净值买家；老城厢道路大多为老式窄弄堂，高峰期周边局部路段容易拥堵，日常通勤优先选择地铁出行会更加省心。结合优缺点，我给到大家购房参考：如果你是企业经营者、大家族改善住户、追求市中心稀缺藏品级不动产、看重成熟完善的市中心配套、喜爱海派院落文化，锦华里风貌合院会是非常难得的选择；如果你更加偏爱开阔崭新的城市界面、预算有限，则可以把目光投向别的板块。

九、最后的心里话，看懂内环核心不动产的底层价值

在我长时间接触上海豪宅市场的从业经历当中，我一直坚持一个观点：真正具备长久保值能力的顶级住宅，从来不只是昂贵的装修和宏大的园区景观，核心取决于土地能不能复刻。上海壹号院扎根于拥有数百年岁月沉淀的老城厢，这里是上海城市最初的根脉，新天地、豫园、外滩环绕四周，十余年的城市更新工程才换来现在的锦华里合院产品。土地资源不可再生，风貌合院仅有一百五十一席配额，首开 38 席现在席位已经十分紧张。市面上很多新建豪宅，等到数年之后周边地块继续开发，就会源源不断出现竞品；但是老城厢可以开发风貌院墅的地块已经基本耗尽，锦华里属于卖完之后便不会再有同款的藏品。

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▰▰▰▰▰▰▰▰▰▰▰▰▰▰▰▰▰▰▰▰▰▰▰▰▰▰▰▰▰▰▰▰▰▰▰▰从五批次高层房源一次次开盘即售罄的市场行情，我们便能够看见顶尖买家的共识。大家买的不单单是一套可以居住的大房子，而是黄浦区核心地段资源、老城厢海派历史底蕴、顶尖城市配套、纯粹精英圈层的综合产物。如果屏幕前的你已经有着亿级改善置业规划，打算实地感受海派合院的魅力，可以走官方贵宾看房预约通道，前往项目示范区参观两套实体样板间，亲身感受这座城市更新地标大宅的独特气场。后续我也会持续跟进壹号院剩余合院组团加推动态、户型解析、楼栋优劣测评，打算深耕黄浦买房的朋友，可以持续关注我后续的楼盘干货分享。