住宅开发：结构性复苏

2026年是不动产与关联产业步入新旧动能转换的关键之年。当市场告别增量扩张的黄金时代，行业底层逻辑正在被系统性地重写——从开发到运营、从增量到存量、从规模到品质、从空间租赁到价值共生。

值此“十五五”开局之年，《观点指数 • 2026博鳌报告》穿透短期市场波动，拆解产业底层逻辑的演变，为全行业呈现一份兼具专业深度与前瞻价值的产业全景图谱。

以下为《住宅开发：结构性复苏》报告。

企业表现

行业销售边际修复态势明显，好房子市场价值加速兑现

从样本企业的销售表现来看，2026年上半年100家企业累计实现权益销售金额10544.20亿元，同比降幅较1-5月缩小了3.58个百分点，连续四个月收窄。

其中，中国海外发展、保利发展和华润置地权益销售金额分别录得1214.42亿元、1065.00亿元以及808.30亿元。招商蛇口和建发房产紧随其后为589.30亿元、489.20亿元。

2026年上半年100家样本企业累计实现全口径销售金额合计14770.09亿元，6月均价为2.01万元/平方米。保利发展、中国海外发展和华润置地分别录得1351.06亿元、1343.52亿元及1165.00亿元，共同构成千亿阵营；招商蛇口与绿城中国紧随其后，全口径销售金额分别为962.45亿元、947.00亿元，稳居第二梯队头部。

企业表现分化特征显著，具备核心城市土储优势与产品力支撑的央国企展现出更强的业绩韧性。具体来看，中国海外发展、招商蛇口、中国金茂等头部企业上半年全口径销售金额同比增长约10%，在行业整体调整的背景下实现逆势增长，成为支撑行业基本面修复的核心力量。

2026年上半年，房企销售梯队呈现头部企稳、腰部收缩的分化特征。权益销售口径下，销售金额超百亿元的企业共25家，较上年同期小幅增加1家；其中突破千亿元的房企维持2家，与上年同期持平，权益维度的头部阵营保持稳定。

全口径销售维度的梯队收缩态势更为显著，千亿房企数量为3家，较上年同期减少1家；百亿房企规模收窄至30家，同比减少7家。整体来看，千亿级头部房企阵营已基本稳固，百亿级腰部房企数量延续缩减趋势，行业集中度持续提升，中部梯队面临的市场压力更为突出。

销售门槛值方面，6月前10、前30、前50房企的权益销售金额门槛值分别约为227.64亿元、75.24亿元和44.01亿元。

6月前10、前30、前50房企的全口径销售金额门槛值分别约为358.91亿元、102.00亿元和58.20亿元。

在上半年房企的经营策略方面，头部国资2026年经营策略延续稳健底色，但在投资与规模目标上较2025年进一步收紧，核心逻辑从“规模维稳+多元布局”转向“筑牢基本盘+精准提效”。

保利发展整合总部职能部门、合并边缘区域平台，成立不动产运营中心，推动开发、商业、物业和资产管理重新整合，实现业务链条的协同。明确“不动产投资开发、不动产经营、不动产综合服务”三大主业转型路线，降低对住宅销售业务的单一依赖，通过自持资产（写字楼、商业、保租房）扩容及REITs盘活，培育非开发业务的利润缓冲垫。

越秀地产围绕聚焦主业、优化资产、提升产品等维度进行系统的策略调整。将周转慢的产业园、异地酒店、尚处培育期的康养等重资产业务剥离。公司获得可观的资金回流，有助于保持财务稳健，并更灵活地把握核心住宅开发市场的机遇。通过母子公司协同，实现资源互补，平衡短期经营稳定与长期价值布局。

华润置地2025年开始以“三大增长曲线”为核心框架，同步推进开发销售、经营性不动产与轻资产业务扩张，2026年则明确将开发销售业务作为业绩基本盘，设定销售规模与2025年持平的中性目标，坚持“战略城市+价值洼地”逻辑，资源进一步向一线及强二线核心城市集中。截止上半年，其新增土储位居行业首位。

长实集团在粤港澳大湾区、内地一二线城市及海外持有大量核心地段的优质物业，资产保值与增值潜力大。在行业出清期，长实利用充裕的现金逆周期布局，捕捉核心城市资产错配的窗口期，为未来业绩增长储备动能。此外，公司长期维持稳健的派息政策，近年股息率维持在4%-6%左右，为投资者提供了较好的分红回报。

招商蛇口2026年进一步强化投资纪律，开发端严格执行以销定投、严守投资回报率标准，新拿地项目聚焦核心城市优质地块，销售端追求有质量、有回款的增长，整体策略更偏向现金流安全与盈利质量，而非行业排位提升。

而对于债务压力较大的企业而言，2026年经营策略转向现金流安全与存量资产价值挖掘。融创中国2026年明确取消年度销售、利润量化考核目标，全面推进存量资产盘活，搭建系统化项目盘活体系，统筹债务化解、产品迭代、全域经营管理等多项工作，同时布局开发物业基金化、持有物业REITs等长期转型路径，从被动化债转向主动的资产运营与价值重构。

万科2026年将控亏、减亏作为核心经营目标，通过聚焦收缩出清低效业务、零基预算降本增效、存量资产盘活三大路径推进经营修复，同时启动城市更新“十五五”专项研究，将城市更新确立为未来核心拓展赛道，经营逻辑从“风险出清”阶段进入“修复造血”新阶段。

在行业整体去化承压的背景下，产品力与定位精准的项目呈现出极强的市场韧性，结构性热销行情成为上半年市场的核心亮点。

5月10日，保利发展位于广州海珠区的全新项目保利海韵正式开盘，推出超300套房源，开盘当日去化率高达96%，认购金额18亿元，成交均价约5.97万元/平方米。据了解，保利海韵项目地处海珠区南泰路，首推户型涵盖92平方米三房、112平方米及129平方米四房，以及170平方米大平层，主流售价区间在5.5万至6.4万元/平方米之间。

6月30日，深圳湾超级总部基地住宅项目安缇雅苑正式开盘，本批次推出的全部72套住宅房源实现当日售罄，再度刷新深圳核心片区顶豪去化速度。安缇雅苑为中海地产顶级“安系”产品线在深圳的首作。项目地块由中海于2024年以31.86亿元竞得，溢价率42.49%，成交楼面价约7.74万元/㎡，是深超总片区稀缺的纯住宅用地。

杭州钱江新城二期的滨江天澜传序府，由滨江集团与招商蛇口联合开发，占据核心滨水区位与地铁配套，规划210-268平方米小高层平层与283-545平方米低密叠墅，填补了板块内高端低密改善产品的空白，截至5月末累计销售额达36亿元。

在行业探索新发展模式方面，在行业探索新发展模式方面，中信城开确立了“开发+运营”双轮驱动的业务格局，重点布局风险化解、城市更新、核心资产投资、优质资产运营四大赛道。其依托中信集团“金融+实业”独特产融禀赋，将差异化竞争力凝练为“金融支持+风险隔离+资产管理”的出险项目盘活模式，通过联动AMC、银行、信托及各类社会资本注入盘活资金，同时做好风险隔离，并输出其专业开发和全流程管控服务，将停滞的项目转化为有效资产。该模式的创新目前已经获得业内诸多好评。

金地集团“轻重并举”的战略成效显著，代建、物业服务两大轻资产业务强势增长，第二增长曲线轮廓愈发清晰。截至2025年末公司土地储备约2472万平方米，权益储备1059万平方米，一、二线城市占比高达79%，核心区位资产价值坚挺。这样优质且集中的土储结构具备更强的市场安全性和流动性。

宏观分析

《住房公积金管理条例》迎来修订，稳市与转型双线并行

2026年作为“十五五”规划开局之年，从年初全国两会重申“着力稳定房地产市场”，到4月中央政治局会议调整为“努力稳定房地产市场”，表述变化清晰反映了市场企稳基础仍不牢固，需要保持政策连续性、稳定性，同时将工作重心从单纯市场托底转向与城市发展、民生改善的深度融合。7月中旬发布的《扩大消费“十五五”规划》提出要促进大宗耐用商品消费，更好满足住房消费需求，形成“需求端全面激活、供给端结构重塑、风险端底线防控、模式端系统构建”的四维政策体系。

需求端全面降本激活流通，供给端确立存量优先导向。需求侧以降低交易成本、释放消费潜力为核心，形成税收、金融、公积金三大领域协同发力的完整工具箱：二手房增值税从5%降至3%、换购住房个税退税延长至2027年底，直接激活改善性需求，商业用房首付比例下调至30%助力商办去库存，住房公积金提取范围拓展至装修、物业费等全生命周期住房消费。

供给侧则实现转变，自然资源部明确“存量优先供地导向”，严格控制新增建设用地规模；国务院发布《城市更新“十五五”规划》，明确11.5万个老旧小区、50万套危旧房改造目标，首次在国家级规划中支持老旧住房自主更新、原拆原建；中央财政为入围城市设立每城最高12亿元的城市更新专项资金，同时加快保障性住房建设，收购存量商品房用作保障房。

房地产发展新模式加速成型。中央始终将防范化解房地产风险作为政策底线，金融监管总局明确提出加快制定与房地产发展新模式相适应的融资制度，重构过去支撑高杠杆高周转的融资体系，未来将形成以经营性物业贷款、REITs为核心的多元化融资体系，同时统筹推进房地产风险、金融风险和地方政府债务风险的协同化解。

在此基础上，房地产发展新模式的顶层设计日益清晰，核心是让房地产回归居住属性，通过全面摸清存量资产底数、推动已供未开发土地和在建项目分类处置、系统推进“四好”建设，实现从“有没有”向“好不好”的转变，推动行业向持有经营型和高质量发展转型。

政策体系形成长短结合闭环，市场将平稳迈向高质量发展新阶段。2026年中央房地产政策构建了一套“短期托底市场、中期化解风险、长期构建新模式”的完整闭环，既立足当前通过供需两端协同发力稳定市场预期，防止市场大起大落；又着眼长远通过城市更新、保障性住房建设、融资制度改革等措施，推动房地产市场彻底告别高杠杆高周转的增量发展时代。

展望未来，中央保持政策连续性稳定性，进一步完善“市场+保障”的住房体系，城市更新、住房租赁、“好房子”建设将成为房地产市场的核心增长点，中国房地产市场将逐步实现软着陆，平稳过渡到以存量提质和民生保障为核心的高质量发展新阶段。

而从地方角度来看，城市主要围绕限购放开，住房公积金制度改革、以旧换新，好房子建设等方面展开。

一线城市实施梯度化限购松绑，形成“全域放开-分区施策-定向优化”的差异化格局。广州作为先行者2024年9月已全面取消限购，2026年进一步加码“卖旧买新”最高3万元/套补贴，并试点国企收购二手房转保障房，政策力度最为彻底。上海采取“外环外彻底放开+外环内梯度松绑”的策略，2026年2月“沪七条”将非沪籍外环内购房社保要求从5年降至1年，居住证满5年直接获全市购房资格，精准区分不同区域市场供需差异。深圳4月30日定向放开福田、南山、宝安核心区限购，深户家庭可买3套、缴1年社保非深户可买2套、持居住证非深户无需社保可买1套，兼顾市场活力与核心区域稳定。北京则延续谨慎稳健风格，2025年12月优化五环外限购，非京籍社保年限缩短至1-2年，多子女家庭额外获得增购名额，政策调整更为温和。

公积金政策全面升级扩围，构建覆盖全生命周期的住房支持体系。四城同步大幅提高公积金贷款额度，形成阶梯式差别化支持：上海家庭最高贷款额度为240万元，符合多子女家庭或购买绿色建筑条件的可进一步上浮，最高可达324万元；深圳家庭最高贷款额度为130万元，首套住房且有多子女的家庭可享受叠加上浮政策，最高可达351万元；广州家庭最高贷款额度为200万元，三孩家庭额度上浮50%，最高可达360万元。政策支持范围从购房向全链条延伸，广州还将公积金提取范围扩大至装修、物业费、车位等，并支持用于城市更新和原拆原建。深圳创新性引入“初婚初育家庭”额度上浮50%的政策，将住房支持与国家生育政策深度结合。

二、三线城市除了推进公积金制度系统性改革外，亦在同步推进“好房子”建设标准落地与现房销售制度推广。

“好房子”建设已从行业理念转向可落地的建设标准与财政激励机制，成为供给侧改革的核心抓手。佛山发布《关于推进“好房子”建设的实施指引》，从规划指标端释放空间，取消阳台面积限制，提升住宅层高标准至3.1米，明确首层架空层净高不低于4.5米，从空间维度夯实居住品质基础。绍兴则建立土地端约束与财政端激励的双重机制，新出让土地须执行《住宅品质提升设计导则》，对星级“好房子”项目给予最高300元/平方米的建设补助，并将全屋AI智能纳入交付标准，对安装成本给予50%的补贴，降低房企品质升级的成本压力。

此外，重庆、山东等地则公布了2026年的好房子建设计划。6月份，重庆市住房和城乡建设委员会发布《好房子技术导则（城市更新住房）》，提出2026年，重庆计划改造完成600个老旧小区，推动“老房子”变成“好房子”。同时，力争2026年推动新开工“好房子”项目40个，新打造示范项目10个。1月份召开的山东省住房城乡建设工作会议披露，2026年山东省加快推进“好房子”建设，每个县（市、区）将打造至少1个“好房子”样板项目，新建保障性住房也将按照同一标准建设，从设计、选材、建造到运维，实现住房品质全链条提升。

现房销售制度推广同步配套差异化激励，成为化解交付风险、提振市场信心的重要路径。烟台针对现房项目出台专项支持政策，购买现房项目的公积金贷款额度上浮30%，最高可达200万元；同时在购房套数认定中可核减1套自有住房，降低改善群体的准入门槛。苏州则对现房销售项目给予50%的公积金贷款额度上浮，可与绿色建筑、品质住宅的上浮政策叠加，形成显著的价格引导效应。

整体来看，二三线城市的政策体系已脱离单一需求刺激的传统路径，转向短期托市与长期转型的协同推进。公积金制度改革承担释放购买力、托底市场成交的功能，好房子建设与现房销售则指向房地产发展新模式的构建。

市场综述

住户贷款持续收缩，降息空间受压制

2026年上半年月我国人民币贷款累计增加10.72万亿元，其中，前6个月住户贷款整体减少3368亿元，结构上短期贷款减少5881亿元，中长期贷款增加2212亿元。从单月来看，住户中长期贷款增加1584亿元。

回顾1-6月数据来看，其中单月居民住户中长期贷款数据1、3、6月为正增长，2、4、5月环比变动为负。

6月22日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.0%，5年期以上LPR为3.5%。这是LPR自2025年6月起连续13个月保持不变。

回顾本轮货币政策环境及导向来看，3月CRB现货指数、工业生产者购进价格指数（PPIRM）、工业生产者出厂价格指数（PPI）同比同步转正。此后上游涨价压力沿产业链快速向下传导：4月PPI同比涨幅迅速扩大至2.8%，PPIRM同步升至3.5%；5月二者进一步上行至3.9%和5.8%，其中PPI创下2022年10月以来近4年的新高，且已连续8个月环比上涨。上游源头端的CRB指数同比涨幅同步扩大，4月同比约上升28.1%、5月升至34.2%， 5月中下旬指数虽自阶段高点小幅回落，但同比仍处高位区间，输入型涨价的源头压力尚未完全消退。

货币政策层面，2026年央行仅在1月落地了再贷款、再贴现等结构性工具的利率下调，MLF、LPR等核心政策利率连续保持不变，公开市场操作始终以中性流动性对冲为主，未释放全面降息信号。主要原因还是由于总量宽松会扩张总需求，与输入型成本涨价形成供需共振，进一步推升生产端的压力；

后续降息政策窗口的开启，仍需等待PPI向下拐点确认。基准情形下，若大宗商品价格企稳回落，PPI同比有望在年中附近见顶，届时物价约束边际放松，以降低一般加权贷款利率为目标的总量宽松工具将重新具备落地条件，三季度或成为重要观察窗口；若地缘冲突等超预期因素推升大宗商品价格再度上行，PPI见顶时间延后，全面降息的时间线则将同步后移。

行业成交

房价降幅收窄呈现能级分化 以价换量仍是市场运行主要特征

2026年上半年，全国70个大中城市商品住宅市场整体处于筑底修复阶段，房价同比降幅持续收窄，市场呈现显著的能级分化特征：一线城市率先显现企稳回升信号，二三线城市仍处于调整区间，新房与二手房市场修复节奏存在明显的差异。

上半年新建商品住宅价格同比下行幅度逐步收窄，环比端呈现“一线转正、二线止跌、三线收窄”的渐进修复态势。6月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，涨幅比上月回落0.1个百分点，城市内部表现分化，上海、广州和深圳分别上涨0.3%、0.2%和0.3%，北京下降0.3%。二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月下降0.1%转为持平，结束此前连续环比下行的态势；三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月收窄0.1个百分点，下行压力出现边际缓解。

同比维度更清晰地反映了上半年的修复趋势，6月份一线城市新建商品住宅销售价格同比下降1.3%，降幅比上月收窄0.4个百分点，其中上海同比上涨3.1%，为一线城市中唯一同比正增长的城市，北京、广州和深圳分别下降2.1%、2.6%和3.6%。二线城市新建商品住宅销售价格同比下降3.1%，降幅较上月收窄0.1个百分点；三线城市新建商品住宅销售价格同比下降4.2%，降幅与上月持平。整体来看，上半年新建住宅市场在政策托底作用下逐步磨底，高能级城市修复动能更为充足，低能级城市仍需需求端政策的进一步支撑。

二手住宅市场修复节奏整体快于新建商品房市场，上半年同比降幅持续收窄，但环比端二三线城市仍面临下行压力。

6月份，一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比上月回落0.1个百分点，四大一线城市全线实现环比上涨，北京、上海、广州和深圳分别上涨0.1%、0.4%、0.4%和0.3%，显示核心城市二手市场需求活跃度持续提升。二线城市二手住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月扩大0.1个百分点；三线城市二手住宅销售价格环比下降0.4%，降幅与上月相同，二三线城市二手市场仍受挂牌量偏高、需求释放节奏平缓的制约，调整压力尚未完全缓解。

同比层面，上半年二手住宅价格降幅收窄的趋势明确。6月份一线城市二手住宅销售价格同比下降4.9%，降幅比上月收窄0.9个百分点，修复幅度领先于二三线城市，其中北京、上海、广州和深圳分别下降5.5%、3.2%、6.1%和4.7%。二线、三线城市二手住宅销售价格同比分别下降5.4%和6.0%，降幅分别收窄0.3个和0.2个百分点。

整体而言，上半年二手市场的能级分化更为突出，一线城市已进入环比修复通道，二三线城市仍处于调整周期，市场信心的全面恢复仍需时间。

综合来看，2026 年上半年70个大中城市房价运行呈现“同比筑底收窄、环比分化修复”的总体特征，宽松政策持续发力带动市场预期边际改善，核心城市率先走出底部。不同能级城市、新房与二手房市场的修复进度差异显著，下半年市场修复的持续性，仍有赖于需求端政策的进一步落地与居民购买力的有效释放。

2026年1—6月，全国房地产销售市场延续调整运行态势，总量端价量同步承压但下行节奏边际趋稳，区域端梯队分化格局持续深化，销售端的弱修复叠加供给端收缩，共同推动短期库存进入去化通道，市场供需关系出现边际改善。

全国销售总量仍处调整区间，价量下行幅度存在差值。1—6月全国新建商品房销售面积40140万平方米，同比下降11.6%；新建商品房销售额37945亿元，同比下降13.6%。销售额降幅较销售面积高出2.0个百分点，反映上半年市场成交均价仍处于下行通道，以价换量仍是市场运行的主要特征，居民购房信心与购买力修复进程平缓，需求端尚未形成全面回升动力。尽管销售总量同比仍有下滑，但已构成库存去化的基础支撑，6月末全国商品房待售面积76315万平方米，同比下降0.9%，其中待售3年以下短期库存面积56167万平方米，同比下降3.5%，短期库存加速下行成为当前供需关系改善的核心积极信号。

区域销售市场梯队格局清晰，四大板块运行韧性差异显著。东部地区持续发挥全国市场的规模压舱石作用，上半年实现新建商品房销售面积18243万平方米，占全国总量的45.4%，销售额23094亿元，占全国总销售额的60.8%；销售面积同比下降11.1%，略优于全国平均水平，销售额同比下降13.6%，与全国降幅持平。依托高能级城市集聚的经济与人口优势，东部市场下行幅度整体可控，是稳定全国销售大盘的核心支撑。

中部地区运行更加平稳，上半年新建商品房销售面积10610万平方米，同比下降10.7%，销售额7055亿元，同比下降11.5%，两项指标降幅均低于全国平均水平。省内核心城市的人口集聚效应带动刚需与改善需求平稳释放，叠加区域纾困政策持续落地，中部成为四大板块中下行压力最小、修复韧性最强的区域。

西部地区销售修复动能偏弱，新建商品房销售面积10018万平方米，同比下降12.2%，销售额6928亿元，同比下降14.1%，面积与销售额降幅均高于全国平均水平。区域内部城市能级分化明显，多数三四线城市面临人口流出与需求支撑不足的问题，整体调整压力大于东中部地区。

东北地区市场深度调整特征突出，新建商品房销售面积仅1269万平方米，占全国总量的3.2%，同比下降21.2%，销售额868亿元，同比下降24.3%，两项指标降幅均远超全国及其他三大区域。受人口持续外流、产业支撑不足、居民购买力偏弱等因素制约，东北地区需求基数持续收缩，是当前全国销售压力最大的区域，市场筑底周期相对更长。

整体来看，2026年上半年全国房地产销售市场处于调整筑底阶段，总量下行斜率逐步收窄，短期库存去化取得积极成效，区域分化格局进一步固化。后续随着需求端支持政策的持续发力，核心城市与人口流入区域有望率先带动销售端企稳修复，但区域间、城市间的分化态势仍将延续。

资金情况

供给收缩节奏边际放缓，资金结构分化持续显现

2026年1—6月，全国房地产供给端整体处于调整周期，但收缩节奏出现边际放缓迹象，房企资金面整体承压的同时内部结构分化特征显著，施工与竣工端保持平稳运行。

供给端整体收缩但边际趋缓，各环节运行态势分化。开发投资规模保持基本体量，1—6月份全国房地产开发投资达38074亿元，其中住宅投资29300亿元，住宅业态始终占据开发投资的核心比重。

施工端存量项目推进节奏稳定，房地产开发企业房屋施工面积共计554049万平方米，其中住宅施工面积384453万平方米，存量施工未出现大面积中断现象，构成供给端的基本盘支撑。

新开工端呈现“累计调整、环比修复”的特征，供给收缩节奏边际放缓，1—6月累计房屋新开工面积16900万平方米，环比层面修复信号逐步显现。竣工端持续发挥交付托底作用，1—6月累计房屋竣工面积17221万平方米，其中住宅竣工面积12148万平方米，竣工交付的稳步推进对市场预期形成有效托底。

1—6月份，房地产开发企业到位资金40233亿元，累计同比仍处下降区间，行业资金面整体压力尚未实质性缓解。分结构来看，国内贷款5716亿元、自筹资金14740亿元，融资端渠道仍处于收缩状态，房企外部融资约束依然较强；而定金及预收款12442亿元、个人按揭贷款5137亿元。

国资房企主导融资市场格局，信用资源加速向头部央国企集中

2026年1-6月，地产债累计发行量达2574.40亿元，房地产行业融资格局呈现明显的“国资独角戏”特征，国资房企占据境内外融资市场主导地位。

从融资动作来看，上半年国资房企融资节奏持续加快，4月以来珠海华发、保利发展、保利置业、首开股份等密集启动公司债与中期票据发行，单只发行规模普遍在13-16亿元区间。境内债券市场融资成本持续下行，5月22日保利发展发行25亿元债券，其中5年期固定利率品种实际发行规模10亿元，票面利率低至1.96%，认购倍数2.65倍；7年期品种发行规模15亿元，票面利率2.36%，认购倍数1.80倍。

6月10日，越秀地产完成发行19亿元公司债，票面利率1.97%；11日招商蛇口2026年第一期公司债票面利率确定为1.50%，创行业新低。4月完成发行的珠海华发“26珠华03”13亿元公司债，票面利率仅2.80%，网下认购倍数达3.37倍，充分体现机构投资者对国资主体的配置意愿。境外市场方面，5月11日越秀地产获得期限364天的5亿港元循环贷款；5月3日及12日，绿城中国先后订立3亿美元优先票据认购协议，票面利率分别为7%和7.55%，募资全部用于现有债务再融资。

同时，股权融资工具持续发力，2月2日华发股份宣布拟向控股股东华发集团定向增发A股股票，募集资金不超过30亿元，专项用于珠海、绍兴、成都、杭州等地的9个重点项目开发。保利发展计划向超过35名特定对象发行不超过50亿元可转换公司债券，6月获证监会通过，募集资金专门用于已预售未交付的存量房地产项目的后续开发。

行业融资成本梯度分化加剧，国资信用背书是成本分化核心变量

2026年上半年，房地产行业融资成本分层格局持续固化，形成清晰的三级梯队，国资属性成为决定融资成本的核心因素，不同梯队房企债务优化能力差距显著拉大。依据2026年房企业绩会上的相关披露，头部央国企融资成本普遍处于2.5%-3.8%的行业最低区间，且延续下行趋势：保利发展期末综合融资成本同比下降38个基点至2.72%的历史低位，华润置地加权平均融资成本降至2.72%，中海地产低至2.8%，绿城中国通过债务结构优化将融资成本大幅下降60个基点至3.3%。2025年头部房企融资成本较2024年普遍下行10-60个基点，形成了融资成本下行与债务结构优化的良性循环。

境外融资环境并未整体回暖，仅局部出现改善迹象：1月30日大连万达商业管理集团时隔三年重启境外债发行，成功发行3.6亿美元固定利率高级有担保债券，发行期限2NC1.5，但息票率高达12.75%；3月10日新城环球在新加坡证券交易所完成总额为3.55亿美元的无抵押固定利率债券发行，年息达11.8%，融资代价依然较高。但资质信用良好的绿城中国在5月份宣布发行本金总额3亿美元的2029年到期优先票据，票面利率为7%，远低于民企。由此来看，国资信用背书成为成本分化的核心变量。

融资工具呈多元化发展，股权融资成流动性的重要补充

2026年上半年，房企融资模式从传统单一债权融资向“债权+股权+控股股东支持”的多元组合演变，不同背景房企根据自身信用状况选择差异化融资策略。

对于国资房企而言，控股股东的强力支持成为重要的流动性安全垫，2月2日首开股份公告拟向控股股东首开集团申请60亿元循环借款额度，涵盖新借、续借及展期，有效期至2027年12月31日，单笔期限不超过5年，利率上限为4.8%，这种滚动式资金支持机制极大提升了资金使用的灵活性，此前12个月内首开股份已累计获得控股股东超3000万元财务资助。

对于面临债务到期压力的民营房企而言，股权融资成为优化债务结构、避免违约风险的关键工具：2月2日，新城发展采取配售新股的方式，按每股2.39港元配售1.98亿股，筹资约4.7亿港元，资金专项用于偿还5月到期的4亿美元离岸债，相较于其去年12%的美元债发行成本，虽存在股权稀释代价，但显著降低了财务成本。

此外，项目开发贷仍是重要的项目资金来源，城建发展子公司拟申请19.6亿元3年期开发贷用于“龙樾海序”项目的建设，以项目土地使用权及在建工程作为抵押担保。

纾困路径多元迭代，股东资源成为影响企业纾困进程的变量

2026年上半年，房企债务重组进入分层落地阶段，境外债务处置是出险企业的核心推进方向，行业整体呈现梯队化分化特征。

从进展维度来看，头部出险民营房企已陆续进入司法审批与生效环节，宝龙地产重组计划获高比例债权人支持通过后，已于6月中旬取得法院批准并正式生效；中骏集团重组方案获法定大多数债权人赞成，同步推进香港高等法院认许程序；龙光集团已向开曼群岛及香港法院提交协议安排申请，并将债权人支持协议截止日期延长至2027年以保障操作周期。

房企债务重组工具体系日趋成熟，企业信用资质与股东背景直接决定纾困路径选择，市场形成债务减记与流动性修复两类差异化模式。出险民营房企的重组方案普遍以债务本金调整为核心，组合运用强制可转换债券、新旧票据置换、债转股、现金要约收购等工具优化债务结构，世茂集团于6月3日完成债务资本化发行，按每股6.00港元配发7154.05万股新股份，募资净额4.29亿港元，用于清偿公司结欠债权人的部分债务，主要是置换“21沪世茂MTN002”债券份额。路劲基建设置现金折价收购与债股组合两类清偿选项，多数境外重组方案均纳入转股条款实现债务出表。

万科采用流动性纾困方式，一方面通过持有人会议表决延长境内中期票据兑付期限，另一方面获得第一大股东深铁集团的关联借款补充资金，未涉及债务本金折减，清晰体现出不同信用层级房企债务处置策略的分化，股东资源成为影响企业纾困进程的重要变量。

城市行情

上半年重点城市市场成交边际回暖，下半年修复节奏分化

回顾2026年上半年，全国住宅市场整体呈现“筑底企稳、逐季回升”的运行轨迹。一季度市场处于预期修复初期，买卖双方博弈氛围较浓，成交规模维持在年内相对低位。进入二季度后，各地因城施策力度持续加码，核心城市限购限贷优化、公积金贷款额度提升、房贷利率下行等政策组合拳逐步见效，市场预期持续改善，成交规模逐月抬升，进一步夯实了二季度的修复成果。

据观点指数监测，2026年上半年，上海、深圳、北京、杭州、广州、成都六大重点城市商品住宅累计成交15.98万套、1873.40万平方米。

从月度运行节奏来看，3月市场情绪快速回暖，积压需求集中释放，六城成交环比全线大幅增长，增幅均超80%，正式开启修复通道。其中广州环比涨幅达235.4%，修复弹性最强；北京、上海、杭州环比增幅均超150%，分别为184.0%、163.1%、159.6%；深圳环比翻倍增长103.4%；成都环比提升82.7%。进入二季度后，市场成交中枢显著抬升，各城市延续差异化增长态势。4月北京、杭州、深圳延续环比上涨态势，其中北京环比再增60.2%冲高至上半年顶点，杭州、深圳分别环比增长21.9%、13.5%。5月广州、深圳成交环比继续增长，分别提升23.5%、55.2%；上海环比微增2.3%。6月杭州、北京成交环比保持增长，分别提升29.6%、4.0%；上海环比微增0.2%。

分城市来看，上海以累计成交528.86万平方米位居六城首位，市场韧性最为突出。3月成交快速攀升至108.75万平方米，环比大涨163.1%；随后成交规模持续维持高位，5月环比微增2.3%至104.23万平方米，6月环比再增0.2%至104.43万平方米，连续4个月稳定在100万平方米以上，成交表现平稳且强势。

成都上半年累计成交411.62万平方米，规模仅次于上海，整体运行稳步抬升。3月成交环比提升82.7%至80.27万平方米，4月环比续增1.6%，达到81.53万平方米的上半年成交峰值，市场整体保持大体量运行。

广州上半年累计成交364.59万平方米，修复节奏较快，增长弹性突出。3月需求集中释放，带动成交环比大涨235.4%至78.52万平方米；5月成交环比增长23.5%至79.59万平方米，创下上半年成交高点，二季度整体维持在较高水平。

北京上半年累计签约262.74万平方米，修复动能集中释放。3月成交环比大幅增长184.0%至43.23万平方米，4月环比再增60.2%，冲高至69.26万平方米的上半年顶点；6月成交环比回升4.0%至52.84万平方米，保持平稳运行态势。

杭州上半年累计成交180.64万平方米，复苏势头持续增强。3月成交环比回升159.6%至29.75万平方米，4月环比增长21.9%，6月环比大幅提升29.6%，创下44.99万平方米的上半年峰值，市场动能逐步释放。

深圳上半年累计成交124.91万平方米，阶段性增长弹性突出。3月成交环比翻倍增长103.4%至18.02万平方米，4月环比续增13.5%；5月成交环比大幅提升55.2%至31.74万平方米，突破30万平方米关口，市场活力持续释放。

整体来看，上半年重点城市住宅市场自3月起进入快速修复阶段，单月环比涨幅创下年内高点，二季度成交规模较一季度显著扩容，各城市差异化增长特征明显。核心一线城市中上海成交稳定性最强，广州修复弹性突出，北京修复动能集中释放，深圳呈现阶段性高增长态势；新一线城市中成都保持大体量稳步运行，杭州则呈现持续爬坡的向好态势，城市分化格局延续。

展望下半年，全国住宅市场修复动能有望持续释放，但城市间分化格局仍将长期存在。政策端来看，“因城施策、精准托底”的导向不会改变，核心城市在限购放松、交易税费减免、公积金支持等方面仍有优化空间，将为市场修复提供持续的政策支撑。需求端来看，随着市场预期逐步企稳，积压的改善型与刚需型需求有望继续入市，叠加“金九银十”传统销售旺季的带动，重点城市的成交规模有望维持在景气区间。

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