18年旧改终圆梦，11.9万/㎡蛇口新盘到底值不值？

招商望海玥家园39套住宅取证，备案均价约11.97万/㎡，总价673万起。对比蛇口板块新房及顶豪均价，该项目属于板块内中低门槛“上车”改善过渡型产品，非顶豪定位。最值得关注的房源是67㎡最低总价房源，堪称蛇口核心区稀缺的上车门票。

项目前世今生

望海玥家园前身为招商渔二村旧改项目，渔二村始建于20世纪20年代初，是深圳蛇口最古老的渔村之一。

项目开发历程漫长，2006年列入旧改计划启动，2011年举办项目启动暨合作签约仪式，2014-2015年业主签约基本完成，2018年开拆后长期未动工，直至2021年招商蛇口正式接手，2022年底开工，预计2027年6-7月精装交付，从启动到入市历时约18年。

对比隔壁渔一村旧改的万科蛇口公馆，同样耗时多年，2018年入市时住宅备案均价8.56万/㎡，669人抢194套房源，中签率约29%。

项目位于望海路与湾厦路交汇处，占地约9073㎡，容积率7.25，总建面约6.6万㎡。由2栋住宅（1-1栋45层、1-2栋44层）、1栋商务公寓及1栋商业裙楼组成。规划总住宅395套，其中回迁房343套，可售商品房仅52套（本次取证39套）。

公寓389套此前已推出并基本售罄，备案均价8.1万/㎡，开盘93折后均价约7.5万/㎡。开发商为招商蛇口及渔二实业，物业为招商积余，物业费5.6元/㎡·月。

项目距地铁2/8号线东角头站约200米，13号线二期在建接驳深圳湾口岸，学区划片育才太子湾学校，周边汇聚太子湾招商玺、海上世界双玺、半岛城邦等顶豪社区，与中信东角头项目、半岛城邦五期（如果有）并称“蛇口三大新盘”。

价格体系拆解图解

客观呈现核心价格要素：备案均价约11.97万/㎡，总价段673万起，套均约1020万，户型建面约67-125㎡二至四房（数据来源：房天下2026年8月10日报道，深圳市房地产信息平台备案）。

结合业内流传的户型套数分布（业内传阅口径，待与售楼处最终一房一价表核实）：67㎡2房1卫约10套、68㎡2房1卫约2套（9/18楼）、85㎡3房1卫约20套、95㎡3房2卫约1套（41楼）、106㎡3房2卫约4套（5/25/35/43楼）、125㎡4房2卫约1套（4楼）。

其中，67㎡户型对应总价673万起，为整批房源最低门槛房源，很可能是低楼层或景观受限房源；125㎡四房位于4楼，同样属于低楼层特殊房源。购房者需重点关注楼层差价与朝向溢价，临望海路的1-1栋中高层可看海但受路面噪音影响，1-2栋无噪音但海景受公寓楼栋遮挡，需仔细甄别性价比房源与“隐藏坑位”。

定价逻辑与开发商策略

【分析观点】结合CRIC数据库中项目历史报价“76000元/㎡ 普通住宅含装修（2025年07月03日）”与本次备案均价约11.97万/㎡的对比，项目存在“低开高走”或分阶段释放价格的特征，体现了开发商对核心区稀缺房源的定价自信。

12万/㎡均价的支撑因素主要包括：其一，地段优势，蛇口滨海豪宅带，紧邻太子湾招商玺、海上世界双玺、半岛城邦等顶豪，双地铁加持；其二，品牌与产品力，招商蛇口央企背书，全屋精装交付，部分中高楼层可看深圳湾海景，自带约1万㎡社区商业；其三，极度稀缺性，可售商品房仅52套，蛇口核心区新房供应稀缺，“卖一套少一套”。对比隔壁蓝漪花园（指导价8.4万/㎡，市场成交价约10万/㎡）与万科蛇口公馆（2018年入市均价8.56万/㎡），望海玥12万/㎡定价体现了新盘、精装及地段升级溢价。

竞品价格对比与性价比评估

通过对比周边竞品价格，可更直观评估望海玥家园的性价比：

项目名称

均价/成交均价

主力户型

总价段

交付标准

万科蛇口公馆

8.56万/㎡（2018年备案）

194套住宅

毛坯/精装

招商玺家园

12万-15万/㎡（二手成交）

大平层

千万级

精装

半岛城邦（三期）

约169629元/㎡（二手汇总）

87-161㎡

两千万级

精装

海上世界双玺花园

约148718元/㎡（二手汇总）

大平层

两千万级

精装

招商仕林臻邸

约12万/㎡（115㎡成交案例）

115㎡三房

千万级

精装

CRIC数据库显示，蛇口板块2026年1-8月新房成交均价多在20万+/㎡区间（因顶豪产品占比较大），望海玥12万/㎡起的定价在板块内属于相对“低总价”入场产品；蛇口板块二手住宅均价区间7.5-22.0万/㎡、新售在售均价10.5-23.5万/㎡，2016-2025年价格复合增长率达7.5%。

上图展示了蛇口两大标杆豪宅半岛城邦三期与海上世界双玺花园在过去一年的二手备案成交均价，均远超14万元/㎡，凸显了蛇口核心海景资源的价格高度。

【分析观点】性价比排名结论：望海玥家园凭借新房、精装、稀缺供应及地段优势，在总价段上比半岛城邦、双玺等顶豪门槛低得多，但相较万科蛇口公馆等次新盘单价更高，性价比定位介于“次新盘”与“顶豪”之间。

客群画像与去化预判

【分析观点】客群画像：结合项目总价段（673万起-约1500万区间）、精装海景改善属性、育才太子湾学区、蛇口本地生活圈等特征，目标客群主要为蛇口本地置换/改善家庭（原住民或老蛇口居民置换新房）、追求海景资源及央企品牌保障的中年家庭客群，以及部分看重学区及地铁便利的年轻改善型购房者，年龄段集中在35-50岁，具备较强支付能力。

【分析观点】去化预判（仅为基于当前市场情况的推测）：结合可售商品房仅52套（本次39套）的稀缺供应量及蛇口新房供应长期匮乏的背景，同时考虑到近期周边二手房成交节奏放缓可能影响部分购房者预期，预判67㎡、85㎡等中小户型因总价低、上车门槛适中，去化速度可能更快；125㎡等低楼层大户型因景观受限、总价较高，可能面临一定去化抗性。潜在风险点包括：容积率高达7.25、小区园林及车位配置有限、住宅回迁户与商品房业主混居、临望海路楼栋存在噪音干扰等。

合规声明

价格信息具有一定时效性，具体一房一价及优惠折扣以售楼处最终签署文件为准；去化预判仅为基于当前市场情况的推测，不构成购房或投资建议。