北京
智通财经APP获悉，美国房地产市场持续承压。受房价居高不下以及抵押贷款利率持续攀升影响，美国7月成屋销售降至三个月低点，潜在购房者继续保持观望，房地产市场仍未摆脱近年来的低迷局面。
美国全国房地产经纪人协会(NAR)周二公布的数据显示，7月成屋销售折合年率环比下降1.7%，至406万套，符合接受调查的经济学家预期中值。
自2022年底以来，美国成屋销售折合年率基本徘徊在400万套附近，迟迟未能出现持续复苏。尽管居民收入增长一定程度上改善了住房负担能力，近期房贷利率重新走高，加上房价仍处于历史高位，继续限制购房需求。
今年以来，美国住房融资成本再次上升。自2月底伊朗战争爆发以来，30年期抵押贷款利率持续攀升，近期一度达到6.81%，创一年新高。
NAR首席经济学家Lawrence Yun表示，即使过去几个月抵押贷款利率不断上涨，美国住房销售仍表现得“相当稳定”。不过，他同时指出，如果平均抵押贷款利率能够重新回到6%左右，美国房地产市场无疑将明显活跃起来。
高利率对购房者的影响尤其明显，因为住房贷款期限较长，即使抵押贷款利率仅上升几十个基点，也可能显著增加购房者每月的还款负担。
这也意味着，在房价没有明显下降的情况下，房贷利率重新上行进一步削弱了家庭的实际购买力，使许多潜在买家继续留在市场之外。
与销售降温形成对比的是，美国成屋价格仍然保持上涨。
数据显示，7月美国成屋销售价格中位数同比上涨2%，至43.41万美元，创历年7月份最高水平，并延续了自2023年夏季开始的同比上涨趋势。
此前公布的数据也显示，今年第二季度美国住房销售价格中位数同比上涨1.5%，表明尽管高利率持续压制交易活动，但全国范围内的房价仍未出现明显回落。
库存持续低于疫情前水平，是房价保持韧性的原因之一。有限的住房供应使市场即使在需求疲软的情况下，仍难以形成足以推动全国房价明显下降的压力。
NAR数据显示，7月美国待售成屋供应量为154万套，同比下降0.6%。
库存不足与高房价、高利率共同构成当前美国房地产市场的主要矛盾。一方面，潜在买家受到融资成本限制；另一方面，有限的供应又对房价形成支撑，使购房者难以通过房价下降获得明显的负担缓解。
首次购房者受到的影响尤其突出。7月首次购房者占全部成屋销售的29%，低于6月的33%。由于首次购房者通常更加依赖抵押贷款，同时可用于首付款的资金也相对有限，因此对利率和房价变化更加敏感。
不过，与去年相比，美国住房负担能力仍出现一定改善迹象。
First American Financial首席经济学家Mark Fleming指出，随着家庭收入增长整体快于房价涨幅，美国住房负担能力较一年前有所改善。不过，近期抵押贷款利率重新走高已经侵蚀了部分改善成果。
NAR周二公布的住房负担能力指数显示，7月该指数较去年同期上升5.1%。该指标用于衡量典型家庭收入是否足以获得购买中位价住房所需的抵押贷款。
这表明，从收入与房价的相对变化来看，美国购房者的处境较去年有所改善，但高企的融资成本仍然是阻碍需求释放的关键因素。
从地区来看，美国7月成屋销售表现出现明显分化。
作为全美最大住房销售地区，南部成屋销售下降3.1%，降至四个月低点；中西部下降2%；西部销售与上月持平；东北部则实现增长。
整体来看，美国房地产市场仍处于高房价、高融资成本和有限库存相互作用的僵持状态。虽然收入增长为住房负担能力提供了一定支撑，但30年期房贷利率升至6.81%的一年高位，再次增加了购房成本。
在抵押贷款利率无法明显回落、房价又缺乏大幅调整的情况下，美国成屋销售可能仍难以明显突破自2022年底以来约400万套折合年率的低位区间。
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