租金管制会毁楼市？洛杉矶左派给出新答案，专治大城市高房价顽疾

洛杉矶为美国破碎的住房体系提供了一个最生动的例证：一片典型的美国式拥堵道路与独栋住宅蔓延的区域，同时其房价与家庭收入之比居全国所有大城市之首。

为了平抑房价，洛杉矶迫切需要在其社区内允许更高密度开发，以建造更多住房——但该市大部分领导层强烈反对此举。这一点在围绕SB 79法案的斗争中表现得最为明显。SB 79是加州一项具有里程碑意义的法律，它推翻地方分区法规，允许在主要交通站点附近建造更高、更密集的住房。洛杉矶市议会及其现任市长凯伦·巴斯都反对该法案，并寻求规避遵守的方法。

如今，随着巴斯寻求连任，市长候选人妮提亚·拉曼——该市乃至全国最坚定的支持增加住房供应的倡导者之一——希望将她赶下台。

在这座长期抵制增长的城市里，拉曼获得了非同寻常的关注，并成为全国知名的YIMBY（Yes In My Backyard，支持在我家后院开发）人物。拉曼最近接受采访时表示，如何满足洛杉矶对更多住房的需求，“是这个城市实际上一直回避的问题”。她相信自己能做得更好。

今年夏初，拉曼在洛杉矶市长初选中胜出，将在11月与巴斯进行决选。这场竞选的影响远远超出了洛杉矶，因为拉曼将美国生活中一个决定性的问题——美国最具生产力的城市令人难以承受的高房价——作为她竞选的核心议题。选举结果可能影响美国人口最多州的住房未来，并有助于决定洛杉矶是成为加州亲住房转向的引擎，还是其最强大的障碍。如果她成功，她可能为其他高成本蓝城的更好住房政策开辟一条前进道路。

拉曼吸引力的核心同样在于她的一项承诺，这常被视为与住房充裕相矛盾。她是民主社会主义者联盟（DSA）的成员，也是租户保护（包括租金管制）的有力倡导者。她帮助制定了洛杉矶去年年底采用的更严格的租金稳定公式，尽管该公式遭到出租物业所有者的强烈反对。

正如我最近所写，许多住房政策专家认为，租金管制可能加剧它旨在解决的住房负担能力危机，因为它往往减少租赁住房的供应。但在高成本城市和州，人们对租金管制的兴趣仍在激增。包括拉曼和纽约市的佐赫兰·马姆达尼在内的越来越多的进步派政治家认为，城市必须在增加住房供应的同时，保护现有租户免受价格冲击和流离失所。通过这样做，他们希望建立起YIMBY们长期以来未能获得的那种政治支持。

记者与拉曼谈论了她如何看待这些相互竞争的利益，以及她打算如何将它们结合起来，在她前任失败的地方取得实质性进展。我印象深刻的是，她在讨论该市最具政治爆炸性的住房政策问题之一——提高独栋住宅社区密度——时态度非常谨慎。尽管她此前曾推动立法，允许在一些较富裕的独栋住宅社区建造中型公寓楼，但她在我们的对话中强调更温和、更渐进的改变。这反映了洛杉矶和全国住房改革者面临的核心悖论：需要彻底变革，同时又有政治压力使其感觉像是渐进式的。

你在洛杉矶的住房问题上获得了巨大的关注。如果你赢得选举，接下来会做什么？

当记者问营利性开发商和经济适用房开发商“你们在洛杉矶建房的最大障碍是什么？”时，他们说，洛杉矶市本身就是他们在洛杉矶建房的最大障碍。无论是审批许可的时间过长，还是水电局（DWP）未能成为好的合作伙伴，未能在建设过程中提供时间表和成本上的真正可预测性。洛杉矶市阻碍了新住房的建设。

作为市长，我想尽我所能改变这一切。我想设定各部门回应申请的截止日期。我想让水电局尽早参与进来，确保他们成为新开发项目可预测的合作伙伴。我想确保需要相互沟通的部门在项目初期就能快速沟通，而不是给出相互矛盾的答案，并花费数月甚至数年时间才回应。这些都是市长职权范围内可以影响的事情，也是现任市长一直忽视的事情。

有时，租金管制和租户权利被视为与新建住房相对立的议程，但你把两者都作为你政治的核心。对你来说，它们之间的联系是什么？

我认为，在像洛杉矶这样的城市，如果不建造更多住房，就无法降低租金成本。这座城市几十年来一直抵制新建住房，在很长一段时间内明确限制该市许多地区建造新公寓。我们是美国所有主要城市中人均住房最少的城市之一，也是租金负担人口比例最高的城市，在我看来，这两个事实密切相关。除非我们这里有更多住房，否则我们无法真正降低租金，而降低租金是保护租户的重要部分。

洛杉矶有租金管制制度，而你是去年收紧该制度的变革的推动者。你是否担心更严格的租金管制可能通过一些有据可查的机制损害住房供应，比如导致房东将公寓转为共管公寓？这是否与增加住房供应的目标相冲突？

在洛杉矶，1978年以后建造的住房不受租金稳定政策约束。因此，确保老建筑中的租户受到保护，并试图激励新住房的建设，在我看来，这两者并不冲突。

你提到了房东可能退出市场。我们也听到了公寓协会和社区对住房日益公司化的担忧，即小房东正在将房产出售给大型企业房东，经营“夫妻店”式的小型出租物业变得越来越不可行。我们希望看到更多关于这方面的数据。如果这种情况确实在发生，如果我们通过这些变革将房东赶出市场，如果小房东正在将房产出售给大型企业房东，我想知道，我们应该相应地研究这项政策的影响。

我非常愿意了解更多。但到目前为止，我看到的是，我们这座城市极度难以负担，所有数据都显示，在很长一段时间里，租金的上涨速度超过了收入的增长速度。我们制定的法规确实是在努力确保挣扎中的租户仍然能够留在洛杉矶。

你能指出巴斯市长犯下的一个具体、切实的住房政策错误吗？你会如何处理得不同？

（巴斯的）政府在解决住房供应问题上整体缺乏紧迫感，一个例证就是我们多年来一直没有负责住房的副市长。

该市实际上反对并致信州官员，抵制新建住房的新要求。我们没有告诉萨克拉门托“你们想怎么建这些住房？”，并试图塑造州法律以适应我们——全州最大的住房市场——这些法律本应听取我们的意见来制定，而不是在我们的反对下制定。

我认为（巴斯在住房问题上失败）最明显的例子是：我们有像Venice Dell这样的百分之百可负担住房项目，资金完全到位，但该市却起诉、反对并拖延了多年。

你认为洛杉矶选民在多大程度上将住房负担能力危机视为供应不足——即住房短缺——造成的问题？

我认为越来越多的人达成共识，供应问题是问题的一部分，并推高了住房成本。这不一定得到普遍认同，但我认为如果你问人们“是否存在住房短缺？是否存在你能负担得起的住房短缺？”每个人都会说是的。

为什么租户应该信任私人开发商？

我认为租户应该信任城市来监管私人开发，这样我们才能在洛杉矶真正建造我们需要的住房，并且新建筑确实能提升人们对自己社区的喜爱。我认为租户的工作不是信任开发商。他们需要相信他们的城市会确保我们努力建造美丽、友好、有益、能帮助家庭繁荣的社区。

这就是为什么我总是把“生产”和“保护”放在一起谈。如果你看到新建筑将导致你流离失所，我认为你就不太倾向于支持或接受它。但如果你对自己目前的住房感到安全，并且知道你能留在那里，那么新住房的威胁就较小，实际上可能对社区有益。

这让人想到一个经常听到的论点：那些因租金管制和驱逐保护而感到免受流离失所影响的租户，会对新开发项目不那么恐惧，更愿意支持它。你在洛杉矶看到这种情况的证据了吗？

现在有一个非常广泛的联盟在为更多住房而战，比我见过的许多其他地方都要广泛得多。其中包括历史上一直是租户保护最有力倡导者的一些租户权利组织。他们实际上在议会厅作证，呼吁整个城市需要更高密度，尤其是在交通枢纽周围。

你认为租金管制是对失灵住房市场的临时创可贴，还是应该在住房政策中拥有永久地位？

我认为防止租金欺诈的保护非常重要，我认为对住房市场的监管非常重要。作为一个城市，我们必须非常谨慎地监管这些市场，以便为我们的居民带来最好的结果。我会跟随研究，并且会始终密切关注这些问题。

你所加入的民主社会主义者联盟曾谈到希望“去商品化”住房，将其从私人市场中剥离。DSA的住房正义委员会表示，“住房市场是不必要的”。你认为这是个好主意吗？

我处理这些问题的方式是由我如何帮助那些正面临不断攀升的成本、被赶出城市的洛杉矶人驱动的。我相信，这座城市在过去几年里18岁以下人口下降了16%，因为家庭再也负担不起在这里生活。这对洛杉矶市来说是一个悲剧。

我处理这个问题时问自己的是，我能做些什么来确保人们能留在这里。我们可以通过公共资助的住房来建造新住房。我希望确保那些永远不会被私人房地产市场服务的群体，能够获得城市的支持来帮助他们留下来，无论是通过住房券、社会住房、永久支持性住房还是新的公共住房。

我支持引入公共资金进行建设的措施。我们可用的资金永远无法满足洛杉矶对新住房的巨大需求。所以，我们现在必须依靠私人房地产市场，为更多的洛杉矶人提供可负担的住房。

租金管制主要保护那些已经居住在受租金管制覆盖公寓中的租户。但建造更多住房部分是为了那些尚未在洛杉矶立足、如果负担得起就会搬来的人。是否有可能建立一种住房政治，赋予这些未来居民真正的权重，尽管他们不参加城市选举投票？

我认为这在很多方面就是这次选举的核心问题。这也是我政治生涯的核心问题。但这不仅仅是关于未来；也关乎我们的现在。关乎那些因为这里太贵而无法住在子女附近的父母。关乎日益严重的无家可归问题，这与住房成本密不可分。缺乏住房的所有影响，洛杉矶人已经感受到了。

洛杉矶有如此多的独栋住宅，而有研究发现，如果不提高独栋住宅社区的密度，该市的住房短缺问题就无法解决。这在政治上是可能的吗？

实际上，新建单元中数量最多的是ADU（附属住宅单元），这正在提高独栋住宅社区的密度。而双拼屋、三拼屋和其他类型的改造在许多地方已经合法。这种情况一直在发生，而且在社区中基本上没有争议。

在特定的交通枢纽周围，我认为通过SB 79法案，独栋住宅社区可能会被允许更高的密度。所以我认为一些独栋住宅社区将不得不改变。但我在洛杉矶看到的是一个逐步增加密度的过程，我认为这在很多方面甚至对房主有利，因为他们能够获得额外收入或在他们的地块上容纳更多人。