2026-2030养老REITs全景复盘：五年沉淀、试点破局

来源：市场资讯

（来源：AdvancedForum）

导语：

当中国 60 岁以上人口突破 3 亿，银发经济从概念走向万亿级实体产业，一个核心命题始终悬而未决：沉淀了海量重资产的养老行业，如何打通资本闭环、实现规模化扩张？答案的关键变量，正是养老 REITs。

过去五年（2021-2026），中国公募 REITs 从首批 9 单试点起步，完成了从基础设施到消费不动产、从交通能源到民生保障的十余个品类扩容，总规模突破 3300 亿元；而养老设施作为最后一块核心拼图，经历了从政策空白、纳入试点到全面开闸的完整演进，如今正站在首单落地的临界点。

未来五年（2026-2030），将是中国养老 REITs 从 0 到 1、从试点到规模化的关键周期。它不仅会盘活数千亿存量养老资产，更将重构整个行业的商业模式 —— 从重资产沉淀的 “慢生意”，转向 “资本 - 资产 - 运营” 正向循环的产业化赛道。

银发创投部落将会站在行业研究的视角，以十年时间维度（过去五年复盘 + 未来五年预判）为轴，从全球经验、国内政策、企业实践、痛点卡点、趋势路径五大维度，为你全面拆解养老 REITs 的过去、现在与未来。

全球镜鉴：成熟市场养老 REITs 的

演进逻辑与过去五年周期

养老 REITs 并非新鲜事物。在全球老龄化先行的国家，它早已是支撑养老产业规模化的核心金融工具。美国、日本、新加坡三大市场的发展路径，为中国提供了清晰的参照系。

（一）美国：全球最大市场的模式迭代与复苏周期

美国是全球养老 REITs 的发源地与最大市场，经过半个世纪发展，形成了 “资产持有与运营分离” 的成熟体系，三大头部企业 Welltower、Ventas、Healthpeak合计掌控超千亿美元规模的养老与医疗不动产。

过去五年（2021-2026），美国养老 REITs 经历了完整的 “疫情冲击 - 修复复苏 - 创新增长” 周期。2020-2021 年，受疫情影响，养老社区入住率一度跌至 78%，行业整体估值大幅回撤；但 2023 年起，随着婴儿潮一代步入 80 岁高龄核心需求期，叠加供给端新增项目放缓，行业进入强劲复苏通道。截至 2026 年一季度的公开数据，美国主流养老社区入住率回升至 90% 以上，回到疫情前水平，租金年增速维持在 3%-6% 区间。

模式层面，美国养老 REITs 完成了从 “被动收租” 到 “运营分成” 的迭代，核心分为两类：

1. 整租模式（Triple-Net Lease）：

   REITs 持有物业，长期整租给专业运营商，按物业价值的 8%-12% 收取固定租金，运营商承担全部运营风险。该模式现金流稳定，是早期主流模式。

2. RIDEA 委托运营模式：

   2007 年美国政策放开后，REITs 可通过运营子公司参与收益分成 —— 基础管理费为营收的 3%-5%，超额激励费为超出预算 NOI（净营运收入）的 10%-20%。该模式下 REITs 与运营商风险共担、利益共享，能分享行业成长红利，成为过去五年头部企业的核心增长引擎。

以行业龙头 Welltower 为例，其过去五年完成了战略聚焦：2025 年通过出售 72 亿美元门诊医疗资产，回笼资金全部加码养老住房板块，先后收购英国 Barchester、Amica 等头部养老运营商，新增 4.6 万个养老单元。截至 2025 年末，其养老住房运营板块已连续 12 个季度实现同店 NOI 增长超20%，企业估值也获得显著溢价，成为 “运营驱动型REITs” 的标杆。

（二）日本：超高龄社会下的稳健型养老 REITs

日本是全球老龄化程度最高的国家，养老 REITs 依托介护保险制度形成了独特的稳健模式。与美国市场化驱动不同，日本养老 REITs 的底层逻辑是 “政策支付托底 + 长期稳定现金流”。

日本市场的养老 / 医疗类 REITs 主要分为综合型与专业型两类：

• 综合型：如大和证券 Living 投资法人，住宅与养老医疗资产各占约 60% 和 40%，通过资产组合分散风险，整体入住率达 98.5%，平均股息率约 5.45%。

• 专业型：如日本医疗保健投资法人（NHCI），纯聚焦收费养老院，平均剩余租约长达 20.5 年，是全日本 REITs 中租约最长的品类，股息率达 6.45%，入住率稳定在 99%。

过去五年，日本养老 REITs 的核心驱动力来自两方面：一是介护保险制度的持续完善，让养老机构的支付端更加稳定，机构平均利润率从 1999 年的 - 5.3% 提升至2024 年的 8.7%；二是日本央行与养老金投资基金（GPIF）的长期资金入市，为市场提供了充足的低成本资金，支撑行业平稳扩张。

（三）新加坡：亚洲 REITs 枢纽的国际化布局

新加坡作为亚洲 REITs 市场的枢纽，养老相关资产更多以 “医疗保健 + 养老” 组合的形式纳入 REITs底层，呈现出国际化、多元化特征。与美日不同，新加坡本土养老市场规模有限，其 REITs 更多是作为资本平台，配置全球范围内的养老与医疗资产。

整体来看，全球成熟市场验证了两个核心结论：第一，养老资产天然契合 REITs 的本质 —— 现金流稳定、抗周期、长期需求确定，是不动产证券化的优质底层资产。第二，养老 REITs 的健康发展，需要两个基础条件：成熟的专业运营体系（保障现金流）、完善的支付与政策体系（托底需求稳定性）。

中国五年演进：

从政策空白到全面开闸，养老 REITs 的制度铺轨

中国公募 REITs 的历史虽短，但扩容速度全球罕见。过去五年，养老 REITs 走完了 “从无到有、从试点到常态化” 的政策路径，每一步都精准对应着银发经济的战略升级节奏。

（一）2021-2023：试点起步期，养老资产的政策空白

2021 年 6 月 21 日，首批 9 只基础设施公募 REITs 在沪深交易所挂牌上市，标志着中国公募 REITs 时代正式开启。但试点初期，底层资产严格限定在交通、能源、市政、仓储物流、产业园区等传统基础设施领域，养老设施并未纳入范畴。

这一阶段，养老行业的资本化仍以债权融资、Pre-REITs 私募、ABS 等方式为主，缺乏公开市场的股权退出通道。头部企业如泰康、远洋、万科等，均以重资产自持模式扩张，资金沉淀压力大，扩张速度受限。

2023 年是重要的政策信号年。发改委在相关文件中首次提及将养老设施纳入研究范围，市场开始形成 “养老 REITs 终将放开” 的一致预期，头部企业纷纷启动内部资产梳理与合规准备。

（二）2024 年：政策破冰，正式纳入发行范围

2024 年 7 月，国家发改委发布《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》（发改投资〔2024〕1014 号），首次正式将养老设施纳入基础设施REITs发行范围，明确 “依法登记并在民政部门备案的养老项目” 可申报发行 REITs。这是养老REITs 发展的里程碑事件，意味着政策闸门正式打开。

同年 8 月，发改委配套发布 2024 版申报材料格式文本，细化了养老项目的申报要求。至此，养老 REITs 完成了从 “政策方向” 到 “可实操” 的第一步。

（三）2025 年：顶层强化，常态化机制全面建立

2025 年是养老 REITs 政策体系全面完善的一年。1 月，中共中央、国务院印发《关于深化养老服务改革发展的意见》，从国家顶层战略层面明确支持养老设施发行REITs，将其纳入养老服务改革整体布局，养老 REITs 从“金融工具” 升级为 “养老产业改革抓手”。

8 月，发改委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化申报推荐工作的通知》，明确将养老设施列为 “尚无推荐发行案例的新资产类型”，要求各地加大力度协调解决难点堵点，帮助项目尽快满足发行条件。

11 月，《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025 年版）》正式印发，养老设施作为第 13 类资产被明确列入清单，同时规定 “发起人应为开展相关业务的独立法人主体，不得从事商品住宅开发业务”，进一步明确了准入规则。

至此，养老 REITs 的政策框架完全成型，形成了 “顶层战略 + 发行范围 + 申报流程 + 常态化机制” 的完整制度体系。

（四）2026 年：筹备加速，首单落地前夜

进入 2026 年，养老 REITs 从政策端转向市场端，各地项目筹备明显加速。北控发展等企业先后启动养老 REITs 项目的中介招标，标志着实操层面的申报工作正式启动。与此同时，河北、浙江、云南等多地监管部门明确提出，推动优质养老设施登陆 REITs 市场，地方层面的项目培育与协调力度持续加大。

截至 2026 年 6 月末，国家发改委累计向证监会推荐 133 个 REITs 项目，涵盖10 个行业 18 种资产类型，但养老设施仍未实现首单推荐，属于三大空白赛道之一。行业普遍预期，2026 年底至 2027 年，首批养老REITs 项目将完成发改委推荐并进入交易所审核阶段。

微观扫描：头部企业的养老 REITs

布局全景与进展分级

政策闸门打开后，谁在抢跑首批养老 REITs？我们根据公开信息与行业筹备进度，将市场主体分为三类：公开启动筹备的先锋项目、首批落地的核心候选主体、生态侧的服务机构布局。

需要明确的核心事实是：截至2026年8月，尚无养老REITs项目获得国家发改委正式推荐函，也无项目正式向沪深交易所提交发行申报。所有市场主体均处于资产梳理、合规整改、中介选聘、省级发改委沟通的筹备阶段。

（一）公开启动筹备的先锋项目：北控发展养老 REITs

2026 年 5 月，北京北控城市发展集团有限公司养老基础设施公募 REITs 项目启动招标，成为国内首个公开披露的养老 REITs 实操项目，引发行业广泛关注。

北控发展作为北京国资旗下城市运营平台，其养老资产主要布局于北京及周边区域，以公办养老机构市场化运营、社区养老服务设施为主。该项目启动招标，标志着国企系养老资产率先启动证券化进程，也印证了 “首批养老 REITs 大概率诞生于国资背景成熟项目” 的市场判断。

从项目属性看，北控项目的优势在于：国资背景合规性强、资产权属清晰、运营时间较长、现金流相对稳定，符合监管层 “优中选优” 的首单项目偏好。

（二）首批落地核心候选：三大派系的资产储备

行业普遍认为，首批养老 REITs 将从三类主体中诞生：保险系、地方国企系、头部连锁运营商。三类主体各有优势，也对应不同的资产特征。

1.保险系：最成熟的资产池，首单概率最高

保险资金是中国养老社区的核心投资方，也是目前最符合 REITs 发行条件的资产持有者。泰康、太保、国寿、新华等险企，均已布局十年以上，拥有大量运营成熟、入住率高的核心城市养老社区。

泰康之家是保险系养老的标杆，也是市场最关注的首批候选。截至 2026 年，泰康之家已在全国 37 城布局 48 个项目，24 城 30 个社区投入运营，在住居民超 2.2 万人。其核心城市项目如北京燕园、上海申园等，运营时间均超 8 年，入住率长期稳定在 95% 以上，现金流高度稳定，完全满足 REITs 对底层资产的核心要求。

泰康的 “保险 + 医养 + 资管” 闭环模式，天然适配REITs 逻辑：保险端提供支付客户，运营端提供稳定现金流，资管端可承接 REITs 发行与管理。行业普遍预期，泰康有望打包 2-3 个核心城市成熟项目，冲击首批养老 REITs。

此外，太保家园、国寿嘉园也均有大量成熟储备资产，且均已启动内部 REITs 专项工作，是首批项目的有力竞争者。

2.地方国企系：合规性强，政策推动力度大

地方国企是养老 REITs 的另一重要力量，其优势在于资产权属清晰、合规性强、地方政府支持力度大，且多承担区域养老服务骨干职能。

除前述北控发展外，北京首开、上海地产、广州越秀等地方国企，均持有大量存量养老与康养资产。这类企业的养老项目多与城市更新、保障房配套结合，土地性质与产权结构相对规范，在省级发改委申报环节具备天然优势。

以首开股份为例，其在北京布局了多个普惠型与中高端养老项目，依托北京国资背景，在项目合规整改、政策协调方面效率更高，是华北区域首批项目的重要候选。

3.头部运营商：轻重分离，加速资产盘活

民营头部养老运营商中，九如城、远洋・椿萱茂、光大养老等企业也在积极筹备 REITs 相关工作。这类企业的特点是运营能力强、连锁化程度高，但资产多以租赁为主，自有产权的成熟物业相对有限。

九如城作为国内规模最大的养老连锁集团之一，运营床位超 6 万张，覆盖全国多省市。其部分自有产权的核心区域 CCRC 项目，已进入 REITs 资产培育清单，未来大概率通过 “部分自有资产打包 + 后续扩募装入租赁项目” 的路径推进。

光大养老依托光大集团的金融背景，在 “养老 + 金融” 协同上具备优势。其通过轻重结合的模式积累了大量运营项目，部分自持的成熟养老社区正在进行合规梳理，为后续 REITs 发行做准备。

（三）生态侧：券商与基金的赛道布局

发行端的金融机构也在提前布局养老 REITs 赛道。中金、中信、华泰等头部券商，均已设立专门的养老 REITs 业务团队，对接头部企业的项目筹备；博时、华夏、嘉实等拥有成熟 REITs 管理经验的基金公司，也在积极储备养老类 REITs 管理人资格与项目资源。

整体来看，当前养老 REITs 的市场格局是：政策已备、资产在理、机构就位，只差首单项目的正式落地。

主体类型

代表企业

资产特征

筹备进展

首批落地概率

保险系

泰康之家、太保家园

核心城市 CCRC，运营成熟，入住率高

内部资产梳理与方案设计阶段

地方国企

北控发展、首开股份

区域型养老设施，权属清晰，政策支持强

北控已启动中介招标，其余处于筹备

头部运营商

九如城、光大养老

连锁化运营，自有 + 租赁结合

资产培育与合规整改阶段

★★★☆☆

表 1：国内主要养老企业 REITs 筹备进展对比

（数据来源：企业公开信息、行业研报整理，2026 年）

现实卡点：为什么政策全开，

养老 REITs 仍未实现零突破？

政策闸门打开已逾两年，为什么养老 REITs 迟迟没有首单落地？核心卡点并非政策意愿，而是行业底层属性与 REITs 发行标准之间的现实落差。

（一）现金流之困：盈利水平与收益率要求存在差距

REITs 的核心发行要求，是底层资产具备持续、稳定、可预测的现金流，且能提供符合投资者预期的分派率（通常要求 4% 以上）。但国内养老行业的整体盈利现状，与这一要求存在明显差距。

首先是行业入住率偏低。根据民政部数据，2024 年末全国养老机构平均入住率仅为 45.4%，远低于 70% 的盈亏平衡线。大量中小机构处于亏损状态，根本不具备 REITs 发行基础。

其次是盈利周期长。一个标准 CCRC 项目，从开业到入住率爬坡至 85% 以上，通常需要 3-5 年；从投入到现金流回正，普遍需要 5-8 年。而 REITs 要求项目原则上运营时间不低于 3 年，且已有持续盈利记录，这一门槛直接过滤了大量新建项目。

最后是 NOI（净营运收入）率偏低。成熟养老项目的 NOI 率通常在 5%-8% 区间，部分普惠型项目甚至更低，扣除发行成本与相关税费后，投资者实际分派率可能低于 4%，对市场资金吸引力不足。相比之下，仓储物流、保租房等成熟 REITs 品类，分派率普遍在 4%-5% 之间，且确定性更强。

（二）合规之壁：资产属性复杂，历史遗留问题多

养老资产的合规性，是比收益率更棘手的卡点。REITs 要求底层资产 “权属清晰、手续完备、无权利负担”，但国内大量养老项目在土地、资质、产权方面存在历史遗留问题。

一是土地性质复杂。国内养老项目的土地来源多样，包括划拨用地、集体建设用地、商业用地、工业用地改造等，其中大量划拨用地与集体用地项目，无法办理完整的产权过户，直接不符合 REITs 的资产转让要求。

二是资质备案要求高。REITs 要求养老项目 “依法登记并在民政部门备案”，同时涉及医疗资质、消防验收、食品经营等多项许可。许多运营多年的老项目，存在备案信息不全、资质更新不及时等问题，合规整改周期长、成本高。

三是资产边界模糊。很多养老项目采用 “养老 + 配套商业 + 医疗” 的混合开发模式，养老部分与非养老部分的资产边界、收入拆分难以清晰界定，给底层资产入池带来障碍。

（三）运营之散：标准化不足，信息披露难度大

REITs 作为公开市场产品，要求高度透明的信息披露与标准化的运营数据。但国内养老行业整体分散度高、运营标准不统一，难以满足资本市场的信息披露要求。

一方面，行业缺乏统一的运营指标体系。不同企业对入住率、平均月费、护理等级、收入口径的统计标准差异较大，数据可比性弱，投资者难以准确评估资产价值。

另一方面，中小机构的财务与运营管理不规范。大量养老机构仍采用粗放式管理，缺乏连续、可审计的财务数据，无法满足REITs 发行的尽职调查与持续披露要求。

（四）成本之压：税收与交易成本侵蚀收益

资产证券化过程中的税负成本，是制约养老 REITs 落地的另一重要因素。

REITs 发行需要将底层资产从原始权益人划转至项目公司，再由基金收购项目公司股权，这一过程涉及增值税、土地增值税、企业所得税、契税等多个税种。若缺乏针对性税收优惠，高额的交易成本会大幅侵蚀项目收益，甚至导致发行失去经济意义。

尽管社区养老服务有相关税费减免政策，但在 REITs 资产过户环节，各地税务执行标准不一，多数地区仍按一般不动产交易征税，增加了企业的发行成本与顾虑。

未来五年（2026-2030）：

从首单突破到千亿赛道的趋势预判

过去五年是养老 REITs 的政策铺垫期，未来五年将是真正的市场落地与成长期。我们银发创投部落预判，2026-2030 年中国养老 REITs 将经历 “首单突破 — 品类扩容 — 机制完善 — 规模成型” 四个阶段，逐步成长为千亿级的细分赛道。

（一）规模预测：2027 年迎首单，2030 年市场规模破千亿

结合行业现状与政策节奏，我们对未来五年养老 REITs 市场规模做出如下判断：

• 2026-2027 年：

  首单突破期：2026 年底至 2027 年上半年，首批 2-3 单养老 REITs 项目完成发改委推荐并登陆沪深交易所，实现零的突破。首批项目以保险系或国企系核心城市成熟 CCRC 为主，单只规模 10-20 亿元，合计首发规模约 50 亿元。

• 2028-2029 年：

  快速扩容期：随着首批项目落地示范，发行标准与操作路径逐步清晰，更多区域、更多类型的养老资产启动申报，每年新增发行 3-5 单，年新增规模 100-150 亿元。

• 2030 年：

  千亿雏形期：截至 2030 年末，累计发行养老 REITs 项目 15-20 单，总发行规模突破 500 亿元；考虑扩募因素后，全市场养老 REITs 总市值有望突破 1000 亿元，成为 REITs 市场的重要组成部分。

业内其它研究机构的预测更为乐观，认为 2031-2035 年养老REITs 市场规模将突破 3000 亿元，成为银发经济的核心资本通道。

（二）资产演进：从单一 CCRC 到全品类养老资产

首批养老 REITs 将以核心城市成熟 CCRC（持续照料退休社区）为主，因为这类资产现金流最稳定、运营最成熟。但未来五年，底层资产类型将持续扩容，逐步覆盖全品类养老设施：

1. 护理型养老机构：随着长护险全国推开，护理院、失能失智照护机构的支付稳定性大幅提升，将成为第二波入池主力。

2. 社区养老服务设施：嵌入式养老中心、日间照料中心等社区级设施，将以打包组合的方式纳入 REITs，盘活海量基层养老资产。

3. 医养结合项目：养老 + 康复、养老 + 慢病管理的医养结合资产，将伴随医疗 REITs 的发展逐步纳入，形成康养一体化资产包。

4. 普惠型养老设施：政策支持的普惠养老项目，将依托政府补贴与稳定客源，成为养老 REITs 的重要补充品类。

（三）模式创新：Pre-REITs 培育体系成熟，形成完整资本闭环

未来五年，“Pre-REITs 培育 + 公募 REITs 退出” 的全链路模式将走向成熟，成为养老产业的主流资本范式。

Pre-REITs 基金作为资产孵化器，将在项目早期介入，为新建或爬坡期的养老项目提供长期资金，同时协助完成合规整改、运营提升，待项目成熟后装入公募 REITs 实现退出。险资、产业资本、地方政府引导基金，将成为 Pre-REITs 的主要资金方。

这一模式的意义在于：它打通了养老产业 “投资 - 培育 - 证券化 - 再投资” 的资本闭环，让原本需要十年以上才能回本的重资产项目，实现了可循环、可复制的扩张，从根本上解决行业融资难、退出难的痛点。

（四）主体多元：从国资先锋到全行业参与

首批项目以国资和险资为主，但未来五年，参与主体将逐步多元化：

• 民营企业加速入场：随着发行路径清晰，九如城、亲和源等头部民营运营商，将通过成熟自有资产打包的方式登陆 REITs 市场。

• 外资机构参与投资：境外长线资金对养老类不动产兴趣浓厚，未来将通过 QFII、战略配售等方式参与中国养老 REITs 投资。

• 运营平台价值凸显：轻重分离趋势下，专业养老运营公司的价值将被重估，轻资产运营龙头有望依托 REITs 平台实现快速扩张。

（五）政策完善：配套制度持续优化

未来五年，养老 REITs 的配套政策将沿着三个方向完善：一是税收支持政策落地，参照国际惯例与国内保租房 REITs 经验，出台针对养老资产划转的税收递延或减免政策，降低发行成本。二是发行标准细化，监管部门将出台养老 REITs 专项指引，明确资产合规、运营指标、信息披露等具体标准，减少实操中的模糊地带。三是长期资金引导，个人养老金、社保基金、企业年金等长期资金，将逐步扩大对养老 REITs 的配置比例，为市场提供稳定资金来源。

破局路径：给行业参与者的建议

养老 REITs 的窗口期正在打开，但并非所有企业都能抓住红利。站在咨询视角，我们针对不同类型参与者，提出差异化的破局建议。

（一）给养老运营商：打磨运营内功，提前布局合规

对于大多数养老运营企业而言，当下最核心的不是急于申报 REITs，而是围绕 REITs 标准打磨底层能力。

1. 聚焦核心资产，提升现金流质量：优先打磨 1-2 个核心城市的标杆项目，将入住率、NOI 率提升至行业头部水平，打造可复制的运营样板。

2. 规范运营与财务体系：按照资本市场标准规范财务核算、运营统计，建立连续、可审计的运营数据档案，提前消除信息披露隐患。

3. 启动合规体检与整改：全面梳理土地、产权、资质、备案等方面的合规问题，制定整改时间表，尤其关注土地性质与权属清晰性。

（二）给原始权益人：构建资产循环，设计发行路径

对于持有大量存量养老资产的险资、国企与地产公司，核心是构建 “资产培育 - REITs 发行 - 扩募再投资”的滚动发展模式。

1. 筛选首批入池资产：遵循 “成熟优先、核心区位、权属清晰” 原则，挑选运营 3 年以上、入住率85% 以上、合规无瑕疵的项目作为首批入池资产，确保首单成功。

2. 设计资产组合策略：单一项目规模不足时，可采用 “同区域、同类型、同运营主体” 的多项目打包策略，提升发行规模与流动性。

3. 搭建 Pre-REITs 培育池：将在建与爬坡期项目纳入培育池，通过 Pre-REITs 基金对接前期资金，形成 “储备一批、培育一批、发行一批” 的滚动梯队。

（三）给机构投资者：把握窗口期，布局优质赛道

对于投资机构而言，养老 REITs 是兼具抗周期与成长性的另类资产，未来五年是布局的黄金窗口期。

1. 关注 Pre-REITs 阶段机会：相比上市后的二级市场，Pre-REITs阶段的估值更合理，且有明确的上市退出预期，适合长线资金布局。

2. 优选核心资产：投资时优先选择 “一线城市核心区位 + 成熟运营团队 + 稳定支付端” 的项目，这类资产抗风险能力最强，长期收益最确定。

3. 配置型参与二级市场：养老 REITs 与股票、债券相关性低，适合作为资产配置的压舱石，建议通过分散配置的方式参与二级市场投资。

（四）给政策端：完善制度供给，优化市场生态

政策端仍需在三个方面持续发力：

1. 细化发行操作指引：出台养老 REITs 专项审核标准，明确资产合规、运营年限、收益率等核心指标的认定口径，降低企业沟通成本。

2. 出台针对性税收优惠：参照保障性租赁住房 REITs的税收政策，对养老资产 REITs 发行过程中的增值税、土地增值税等给予递延或减免，提升发行经济性。

3. 推动行业标准化建设：联合行业协会建立统一的养老机构运营指标体系与服务质量标准，为资产估值与信息披露奠定基础。

站在2026年的年中，我们回望过去五年的行业发展和数据，养老 REITs 从一个行业设想，一步步变成了有完整政策框架、有大量企业筹备、有清晰落地路径的现实赛道。它的每一步推进，都对应着中国银发经济从粗放生长走向产业化、资本化的升级节奏。

展望未来五年，首单养老 REITs 的落地，将不只是一个金融产品的诞生，更是整个养老行业商业模式的拐点。当重资产可以通过资本市场高效流转，当运营能力成为真正的核心竞争力，当社会资本有了清晰的进入与退出通道，万亿级银发资产的活力将被真正激活。

对于所有身处养老赛道的参与者而言，现在要做的，就是在拐点到来之前，练好内功、备好资产、找准路径。因为资本化的浪潮一旦开启，只会加速向前，不会等待观望者。