头顶亏损压力也要抢“地王”，万宇清能否带保利置业“狂飙”？

出品 | 子弹财经

作者 | 吴磊

编辑 | 蛋总

美编 | 倩倩

审核 | 颂文

每逢月底，就到了房企“月考”的交卷时刻。

据中指院数据，2026年前7月，保利发展以1500亿元的全口径销售额位居行业第一，但和“第二名”中海的差距已经缩小至5.4亿元，继续卫冕地产销冠的压力不言而喻。

另一边，同属保利系的保利置业集团有限公司（以下简称“保利置业”）也在地产市场加速“厮杀”，一边豪掷上百亿在深圳、上海、武汉等城市抢地，另一边又向市场抛出一轮又一轮的融资计划。

但身处楼市“寒冬”之中，保利置业似乎也有些力不从心。2026年上半年，公司累计实现合同销售额232亿元，同比下滑13%，尚不到全年500亿元销售目标的一半。

7月2日，公司更是发布盈利预警，预计2026年上半年股东应占利润亏损7亿元至8亿元，直接由盈转亏，且迎来近15年来的首次中期亏损。

一边在土地市场狂飙，一边“流血”亏损的保利置业，还能否实现曾经的“千亿梦”？

1、左手百亿融资，右手抢“地王”

今年以来，保利置业一直活跃在融资市场。

7月22日，保利置业宣布，全资附属公司保利置业集团有限公司（由于与上市平台同名，为区分简称为：上海保利置业）成功发行一笔中期票据，金额为10亿元，票面年利率为2.46%。

这已经不是上海保利置业首次发债。据「子弹财经」不完全统计，4月，其发行了15亿元的公司债券；1月则发行了两笔中期票据，金额分别为10亿元、5亿元。

短短7个月时间，上海保利置业就已经融资40亿元，而这些资金全部用来置换其偿还往期融资工具的自有资金。

而其融资行动远不止于此。7月16日，上海保利置业一笔公司债券发行申请获得上交所受理，拟发行金额不超过98.26亿元（含），计划全部用于偿还到期或回售的10笔公司债券。

「子弹财经」梳理发现，这10笔公司债券本金余额为103.26亿元，到期或回售日期在2026年9月至2028年4月之间。

而这不过是冰山一角。截至2026年3月末，上海保利置业的有息负债余额为561亿元，其中一年内到期的高达143亿元。

（图 / 上海保利置业公告）

保利置业一边加速“以新债换旧债”，另一边又在土地市场“厮杀”。

5月29日，上海第四批次集中供地迎来收官之战，当日浦东新区南码头片区近十年来首次出让宅地，吸引了中海、保利置业、华润置地、越秀、绿城、金茂等多家头部房企竞逐。

经过上百轮竞价后，保利置业、绿城进入到最后的「竞高品质和第二轮竞价」环节，保利置业最终以34.88亿元斩获土地，楼面价8.21万元/平方米，溢价率高达40.04%。

同一天，保利置业以8.02亿元竞得武汉市武昌区七医院地块，楼面价2.11万元/平方米，溢价率31.04%，成为武昌区“单价新地王”。

仅仅时隔一周（6月5日），深圳南山区一宗地块进行出让，由于地处腾讯、阿里、字节等企业总部所在的“世界第一街道”——粤海街道，华润置地、中海、招商蛇口、建发、越秀、保利置业六大央国企扎堆抢地。

最终经过291轮线下竞价，保利置业以57.72亿元胜出，溢价率高达150.74%，楼面价约10.87万元/平方米，直接刷新深圳涉宅用地楼面价纪录，成为深圳“新地王”。

据中指院数据，2026年前7月，保利置业权益拿地金额107亿元，位列行业第10位。

房企“借新还旧”，再把置换出来的自有资金砸向土地市场，本就是房企过去惯用的扩张打法。

而这套模式运转的条件是，房企需要持续保持融资、资金不断流，在行业上行期，不少房企用这种方式得以冲进“千亿规模俱乐部”，但在楼市调整期融资无以为继，直接触发了流动性危机，风险不言而喻。

2、两代董事长冲刺规模，“千亿梦”还做吗？

央企巨无霸保利集团旗下有两个地产上市平台——保利发展、保利置业。其中，保利发展总部位于广州，而保利置业的总部却在上海。

这与保利置业的发展历史有关。

2001年，保利集团和保利科技共同出资300万元，成立了「保利旅游投资有限责任公司」；2003年，公司注册地从北京迁移至上海，并更名为「保利上海集团有限公司」。

此后，公司又历经变更名称、股权和经营范围，「保利置业集团有限公司」诞生（即上文的上海保利置业），主营业务也变更为房地产。

而这些地产资产陆续被装入保利集团旗下的上市平台「保利香港」；2012年，「保利香港」正式更名为「保利置业集团」，全称「保利置业集团有限公司」与上海保利置业同名。

而上文所提及的上海保利置业正是「保利置业集团」在境内的主要经营平台，以及核心发债主体。

截至2026年3月末，保利置业、保利发展的实控人同为保利集团。

（图 / 上海保利置业公告）

虽同是保利集团的地产平台，但双方差距悬殊——2025年，保利发展实现合约销售额2530亿元，连续3年蝉联行业第一；保利置业仅502亿元，不到保利发展的五分之一。

长期活在保利发展的“阴影”之下，保利置业对规模扩张充满渴望。

在2020年业绩会上，保利置业时任董事会主席张炳南高调提出：“十四五规划”期间，起始目标是1000亿元，每年增速15%；若按照当时较高的增速计算，能做到1300亿元。

换言之，按照张炳南的计划，到2025年时，保利置业的销售目标要达到千亿以上，约是2020年销售额（521亿元）的2倍，被称为“再造一个保利置业”。为此，张炳南将2021年的销售目标锁定在620亿元。

但行业下行周期没给张炳南机会。2021年，公司实现合同销售额566亿元，只完成目标的91%。当年10月，张炳南就因工作安排，辞去董事会主席及执行董事之职。

很快，接棒董事会主席的万宇清重申了千亿目标。在2021年的业绩会上，万宇清表示：“保利置业可能前些年走得慢了一点，所以希望在下一轮当中我们能够快起来，而且越来越快。”

于是，他将2022年保底目标定为650亿元，但当年合同销售额仅实现了502亿元，同比减少11%，目标再度落空，距离千亿规模也越来越远。

自此之后的2023年至2025年，保利发展似乎放弃了“千亿叙事”，口径多为“维持500亿元规模”，而其合同销售额也一直在500亿元至550亿元之间徘徊。

那么，千亿目标是否已经彻底放弃？万宇清所提及的加快速度，是否还会坚持？如何平衡规模、利润和安全？对此，「子弹财经」试图向保利置业方面进行了解，但截至发稿仍未获回复。

进入2026年，保利置业的销售压力逐渐爆发。6月，公司合同销售额仅36亿元，同比暴跌25%；上半年累计实现合同销售额232亿元，同比下滑13%。按照年初设下的500亿元全年目标计算，上半年仅完成了46%。

以此来看，即便背靠央企，万宇清也很难带着保利置业在楼市“寒冬”中奔跑。

3、上半年预亏7至8亿，三位财务背景董事加入

销售一降再降的压力，终究是落到了财报上。

7月2日晚间，保利置业发布盈利预警，预期2026年上半年公司拥有人应占亏损为7.0亿元至8.0亿元，而2025年同期为盈利2.08亿元，直接由盈转亏。

而投资者迅速“用脚投票”。次日（7月3日），保利置业股价大跌5.59%，报收1.52港元/股。

在动辄亏损数十亿、上百亿的房企中，保利置业的亏损规模并不算大，但资本市场仍感到恐慌，一定程度上来源于利润转亏的信号意义。

Wind数据显示，这是自2012年正式更名「保利置业集团」后，公司15年（2012年至2026年）来首次出现中期利润亏损。

对于亏损，公司给出的解释是：今年上半年交付项目减少，导致收入出现阶段性下降。此外，市场量价持续承压令毛利率下跌，而部分长库存项目去化，进一步拖累毛利率水平。

简而言之，一方面房子不好卖，另一方面卖出去的房子也不太赚钱。

此时此刻，外界更关心的是，保利置业的亏损是暂时的，还是长期的？如若无法快速扭转亏损的局面，如何保证现金流安全？有保利发展在前，集团的资源是否会向其倾斜？若长期业绩不佳，未来是否存在被保利发展“收编”的可能？

对此，「子弹财经」试图向保利置业方面进行了解，但截至发稿仍未获回复。

销售下滑、利润转亏的同时，保利置业的董事会还在经历一场“换血”。

7月2日，保利置业宣布，刘文生获委任为非执行董事。

据悉，刘文生在保利系任职多年，现任保利集团专职外部董事以及上海保利置业董事，此前历任广州保利实业财务部财务经理、保利（武汉）房地产副总经理兼财务总监、保利发展副总经理、保利联合党委书记兼董事长，在财务、管理方面经验丰富。

2个月前（5月18日），张毅因到退休年龄辞任非执行董事等职，梁秀芬、黄家伦同时辞任独立非执行董事等职，林秀凤、臧蕴智接任独立非执行董事等职。

其中，林秀凤曾出任德勤·关黄陈方会计师行合伙人，还在上市公司德祥地产担任过执行董事兼财务总监，负责财务及会计相关业务；

臧蕴智2001年获得清华大学的会计学学士学位，自2015年7月起担任香港科技大学会计学系副教授。

短短两个多月，三位具有深厚财务管理背景的专业人士集体进入保利置业董事会，这安排的背后是否另有深意？是准备对融资策略进行调整，还是对往期财务进行全方位排查，亦或是集团计划对亏损进行调查？

对于这些疑问，「子弹财经」试图向保利置业方面进行了解，但截至发稿仍未获回复。

过去几年，保利置业就像一匹“黑马”逆势崛起，从名不见经传到顺利进入行业TOP20行列。但在销售下滑、利润转亏、董事会“换血”并行的当下，保利置业若继续在土地、融资上狂飙，万宇清还能否在风浪中稳住这艘巨轮？

*文中题图来自：摄图网，基于VRF协议。