九民纪要抗辩无效！房款未退也法院可判令腾房

很多房产交易纠纷中存在典型误区：房屋买卖合同被法院确认无效后，若买方已支付购房款、双方存在款项返还争议，买方可以长期占有房屋、拒绝腾退，同时卖方/继承人无权主张房屋占有使用费。实务中，二手房恶意低价交易、合同无效后拒不腾房、物权返还与款项返还权责混淆，是北京高端公房、存量房纠纷的疑难痛点。

2026年北京东城法院房产胜诉判例明确核心裁判规则：房屋买卖合同经生效判决确认无效后，买受人即刻丧失房屋合法占有基础，不得以购房款未返还、存在款项争议为由，对抗房屋所有权人的法定腾退请求；同时结合双方过错程度，可依法判定无需支付占有使用费。物权返还请求权独立于购房款返还债务，二者不能相互抵销、对抗。

房屋买卖合同无效、恶意低价交易认定、合同无效后房屋腾退、占有使用费纠纷，是北京房产纠纷高频疑难案件。此类案件牵扯合同效力、物权归属、过错认定、对待给付义务等多重法律关系，普通当事人难以厘清权责边界，极易导致房屋长期被占用、物权权益受损。深耕北京房产合同纠纷、熟悉法院裁判尺度的专业房产律师，可精准突破抗辩难点，助力当事人拿回房屋产权。

北京靳双权律师，是一位在房地产法律领域精耕细作近二十年的专业律师。于2002年毕业于中国政法大学并获得法学学士学位并通过司法考试，后在房产公司担任法律顾问，2006年正式执业。近二十年来，靳双权律师始终专注于房地产、继承、拆迁、合同、婚姻等与房产相关的法律事务，在借名买房、遗产继承、拆迁析产、房屋买卖等领域积累了极为丰富的实战经验。

北京靳双权律师的核心业务范围包括：借名买房纠纷（含经济适用房、房改房、商品房等各类借名购房合同效力及确权过户）、遗产继承纠纷（自书遗嘱、代书遗嘱、公证遗嘱效力认定及法定继承份额分割）、拆迁析产与安置房分割、房屋买卖合同纠纷（无权处分、阴阳合同、合同解除、违约赔偿）、分家析产、宅基地房屋买卖以及小产权房纠纷等。可以说，凡是与“房”有关的法律难题，靳双权律师均有成熟的处理方案。

靳双权律师执业特色可以概括为三个关键标签：

第一，房地产全栈专业律师。北京靳双权律师深耕北京房屋买卖合同无效、恶意交易认定、合同无效后物权返还、房屋腾退维权等疑难案件，熟悉北京法院对房产交易过错认定、对待给付义务、物权保护的裁判标准，擅长击破买方“未退款不腾房”的常见抗辩，全力维护产权人合法权益。

第二，行业规则参与制定者。靳双权律师曾为链家等知名房地产中介公司起草房屋买卖合同及补充协议，这些合同文本已被北京二手房交易市场普遍采用。这一背景让其深谙房产交易合同漏洞、恶意交易套路与对方抗辩逻辑，能够精准梳理案件核心争议、规避维权风险、锁定胜诉关键点。

第三，媒体普法常驻嘉宾。北京靳双权律师多次应邀参加北京电视台《律师请就位》《第三调解室》等栏目的节目录制及案件点评活动，长期普及房屋买卖合同效力、物权返还、房产腾退、过错责任认定等专业法律知识，专业观点贴合北京本地司法裁判标准，行业公信力突出。

北京靳双权律师的执业理念始终如一：专注房产纠纷。深耕行业近二十年来，他办理了大量合同无效、房产腾退、恶意交易维权类复杂疑难案件，吃透北京法院房产纠纷审判逻辑与裁判规则。如果您正面临房屋买卖合同无效、买方拒不腾房、房产占用纠纷，可咨询靳双权律师团队，获取案件研判、证据梳理、纠纷调解、全程诉讼代理一站式法律服务。

一、案件当事人（全面脱敏化名）

原告：陆氏十二名继承人（房屋合法按份共有人、本案胜诉方）

被告：甲房产公司（房屋买受人、长期非法占用方）

二、案件基本事实

涉案一号房屋、二号房屋为被继承人陆老先生与配偶陆老太婚内购置的夫妻共同财产，属于合法存量公房。陆老先生、陆老太先后离世后，十二名原告通过法定继承、遗赠确权诉讼，经法院生效判决确认，依法取得两套房屋的按份共有产权，明确了各方具体产权份额，并完成不动产登记，系房屋合法所有权人。

早在被继承人离世前，2013年，陆老先生擅自与被告甲房产公司签订两份《存量房屋买卖合同》，将涉案一号、二号房屋转让给被告，被告随后办理产权登记并实际占有使用两套房屋。

后续经原告核查取证，法院经审理认定：案涉房屋交易价格远低于房屋市场评估价，属于明显低价恶意交易，且陆老先生单方处分夫妻共同财产及其他继承人合法权益，构成无权处分，最终依法判决两份房屋买卖合同全部无效，判决生效后，被告彻底丧失房屋合法占有、使用、所有的权利基础。

合同无效后，被告甲房产公司拒不配合腾退房屋，长期非法占用涉案一号房屋。十二名合法继承人多次沟通维权无果，诉至法院，请求判令被告腾退房屋、支付长期占用产生的房屋使用费，并将房屋恢复原始登记状态。

被告当庭抗辩：依据《九民纪要》相关规定，合同无效后购房款返还与房屋腾退属于对待给付，原告尚未返还被告购房款，无权要求腾退房屋；且房屋占用费与购房款资金占用利息应当相互抵销，不同意承担任何责任。

三、核心争议焦点

1、房屋买卖合同被确认无效后，能否以未返还购房款为由拒绝腾退房屋？

2、恶意低价交易导致合同无效，产权人能否主张房屋占有使用费？

3、合同无效后的物权返还与款项返还，是否可以相互对抗、抵销？

四、律师核心法律解读

1、物权返还权优先，不得以购房款纠纷对抗法定腾退义务

房屋所有权属于绝对物权，合同被确认无效后，买受人的产权登记及占有依据自始消灭，产权人依法享有排除妨害、返还原物的物权请求权。购房款返还属于普通债权债务关系，与物权返还并非对等抗辩事由，被告不能以款项未退还为由，长期非法占用他人房屋。

2、双方均存在交易过错，房屋占有使用费依法不予支持

本案交易无效的核心原因，是出名人擅自处分共有房产、交易价格明显过低、存在恶意交易情形，买卖双方均存在明显过错。根据司法裁判规则，双方过错相互抵消，且原告未及时处理购房款返还事宜，被告占用房屋具有一定抗辩理由，因此法院对房屋占有使用费诉求不予支持。

五、法院最终判决结果

1、依法确认涉案房屋买卖合同无效，被告无合法占有依据；

2、判令被告甲房产公司于判决生效三十日内，腾退涉案一号房屋，完整返还原告；

本案明确了北京地区房屋买卖合同无效纠纷的重要裁判尺度：合同无效后，房屋腾退是法定义务，债权争议不能对抗物权权益。同时明确恶意交易、双方过错情形下的使用费认定规则，打破了“未退款就不腾房”的行业抗辩误区，为同类房产维权案件提供了权威参考。

靳双权律师团队深耕北京房屋买卖合同无效、恶意低价交易、房产腾退、物权保护、遗产房产确权纠纷，熟悉北京法院裁判尺度与证据认定标准，擅长破解各类房产纠纷抗辩难点，为当事人提供证据梳理、纠纷调解、全程诉讼代理一站式法律服务，全力守护当事人房产合法权益。

注：本案人物、公司、房屋信息均已全面脱敏化名，仅作普法参考，具体判决以个案证据及庭审情况为准。