【城市更新 武汉样本】“旧房子，真的要变成新房子、好房子了！”

万松园251原貌 （江汉区住房和城市更新局 供图）

7月8日，烈日当空，武汉市江汉区万松园路251号工地热火朝天。看到新楼一天天“长高”，在这里住了30多年的退休教师杨晓泓心里越来越踏实：“年底就能搬回来了。”

眼前的这栋建筑，是一栋始建于1985年的8层砖混老楼，原为江汉区教委职工宿舍。历经40余年风雨，墙体开裂、楼体向南倾斜，倾斜率高达21.8‰，2022年被鉴定为D级危房。

随着武汉市城市更新的深入推进，万松园路251号的改建被列入江汉区政府的议事日程。

老房子怎么改？是按过去政府“大包大揽”，还是引入市场主体搞开发？经多方会商，一种全新的方案被引入：小区104户居民自己做主、自掏一部分钱，在原地建新家。

这是武汉全市首例按“原址、原貌、原状”原则实施的城市更新项目。

从“必须搬离”到“我们一起建”，这条路一走就是4年。这4年，该项目克服了哪些困难，支点记者进行了现场探访。

人怎么搬：一户一策想办法

2022年，江汉区开展房屋安全大排查，万松园路251号因整体倾斜被“揪”了出来。

专业机构鉴定结论明确：D级危房，必须搬离。

可“搬”字落到每户人家头上，全是沉甸甸的现实。有人住了一辈子，不愿挪窝；有人卧病在床，经不起折腾；有人只有这一套房，搬出去不知往哪落脚。

为了让居民尽快撤离，2022年8月，江汉区政府成立251号危房治理专班，街道同步组建4个群众疏散搬离工作小组，按单元分组包干、结对入户，通过走访和电话逐一摸排，为每户建立档案，精准掌握各家难处。

“搬离时，楼里有位当厨师的老住户，家里老母亲患病，搬到远处，母亲不认路且没人照顾；留在附近，又面临找房难。”万松街道办事处武装部部长陈峰回忆说。

为此，工作组帮他联系附近餐饮店面试上岗，又在旁边租到价格合适的房子，还帮着搬家。“问题解决了，居民自然愿意搬。”陈峰说，像这样有实际困难的有30多户，群工组专门成立“看房团”“招聘组”“搬家队”，一户一策想办法。

到2023年9月，104户居民全部搬离，危房完成打围封闭。

危楼怎么办：原拆原建

人搬出来了，房子怎么办？

“起初我们委托专业机构制定了维修加固方案，可反复研判后发现，楼栋整体倾斜太严重，加固成本高且无法根治，只能搁置。”江汉区住房和城市更新局安全科负责人宋同刚告诉记者。

转机出现在2023年11月，武汉市出台危旧房合作化改造文件。街道社区迅速转变思路，引导居民成立危旧房合作改造联合社，并选出7名居民代表组成理事会。在104名居民的推荐下，杨先生成为理事会成员之一，“理事会所有成员都是在这里住了大半辈子的老街坊。”杨晓泓说。

“当时大家设想盖一栋多层高楼，用剩余房源销售平衡资金。可新难题紧跟着来了，周边都是小高层，盖高楼会影响邻居采光。”宋同刚说，方案再次被放弃。

“那一刻像被浇了一盆冰水，好不容易燃起的希望瞬间就灭了，方案陷入僵局。”杨晓泓回忆道。

2025年8月28日，《中共中央国务院关于推动城市高质量发展的意见》发布，明确“支持老旧住房自主更新、原拆原建”。宋同刚第一时间联系理事会：“政策明确支持原拆原建，万松园路251号的问题有解了！”

江汉区住更局随即联合万松街道、居民联合社召开专题座谈会，三方反复碰撞思路、商讨方案，最终形成坚定共识：通过原拆原建，让居民在老地方住上新房子。2025年9月30日，江汉区政府正式批复该项目重建方案，将其纳入武汉市首批“五改四好”片区更新清单。

万松园251更新后样图

资金从哪来：三个“一点”

方向定了，钱从哪来？房子又该怎么建？

住在危楼的原居民，收入都不高，全部由他们承担建设成本，显然不现实。

为缓解各方压力，江汉区政府积极借鉴全国的经验，决定万松园251项目走一条新路：“居民出一点、政府补一点、企业让一点”。

该区住更局请来了专业建设企业，测算了总体建设成本。建设企业主动让利，在保证质量的前提下优化流程、严控成本，硬是把预算从2300万元压到了1800万元，自己少赚甚至不赚，减轻居民负担500万元。市区两级联动，争取到中央及市级危旧房改造资金、保障性安居工程奖补资金共1300万元。

还剩下500多万元的资金缺口，由居民共同承担。经实测，居民按原证载面积每平方米出资850元，凑出520.3万元。

江汉区住更局、街道、联合社三方共管，专门设立资金监管账户，每一笔进出都摆在明面上。围绕套内面积、产权归属、出资额度、电梯加装这些核心关切，动员会开了20多次，合作化改造推进会更是多达60余次。“每次都有不同声音，但一次次坐下来聊，共识就慢慢长出来了。”杨晓泓回忆。

“危楼变新楼，环境变好了，房子增值了，这笔钱出在了心坎上。”当所有建设资金全部到账后，所有居民喜笑颜开。

房子怎么建：螺蛳壳里做道场

房子究竟建成什么样，居民说了算。

整栋楼原有20多种户型，最小的只有20平方米，最大的也不过75平方米，一层就挤着13户，改造起来堪称“螺蛳壳里做道场”。

既要满足消防和燃气安全规范，又得提升居住品质，还得保证套内面积不缩水。设计团队为此没少折腾，图纸改了又改，前前后后调整了30多次，每一稿都反复征求居民意见。

项目论证初期想过好几套方案，可要么卡在房屋结构损坏，要么被容积率偏高、地下横穿通道、日照影响这些硬杠杠拦住，屡屡碰壁。

最终，一条“原址、原面积、原高度”的原拆原建路径被敲定下来，楼栋从原先的“工字形”调整为“U字形”，以符合现行消防安全和天然气加装规范。

将中间3户移至北端，打开内院空间，为所有户型厨房的自然通风创造条件；对原有户型和外立面开窗进行微调，利用原阳台之间的凹位增加39个阳台；为加装电梯，对楼房外部结构进行微调，原来4个单元改为2个单元。宋同刚一边比画一边向记者介绍设计上的巧思。

走在万松园路251号的工地边上，杨晓泓掰着指头数着变化：“还是原来的楼层和方位，但原来没有电梯，现在上下楼不用爬楼梯了；卫生间、厨房通过微调变大，以后能用天然气了；增加了消防通道，排除了安全隐患；原来楼顶水箱水压不够，现在改成二次加压，夏天再也不会断水。旧房子，真的要变成新房子、好房子了！”

记者丨张艺涵

编辑丨吴玲
编审丨雷闯

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