青岛信达・金地蓝庭小区物业争议追踪：物业备案存瑕疵、业主大会投票引质疑，西海岸新区首创业委会履职指引落地遇堵点

齐鲁网·闪电新闻8月8日讯（山东经济广播记者）山东广播电视台广播经济频道《民生无小事》持续关注青岛西海岸新区信达·金地蓝庭小区物业进驻和业主大会议题合规问题。（此前报道青岛西海岸新区信达金地·蓝庭小区物业纠纷：原备案物业已注销，业主质疑“无合同无备案续聘”合法性）近日节目组再次接到业主反映，业主大会存在不核验投票人身份、出现非业主本人选票、物业上门诱导投票等诸多问题，同时小区电梯、消防、公共设施长期存在安全隐患。节目直播中先后连线长江路街道办事处及青岛西海岸新区住房和城乡建设局，各方回应引发业主更多疑问。（以下为《民生无小事》节目录音）

投票箱提前被打开，现场没人核实身份

信达·金地蓝庭小区业主大会于2026年7月25日至8月3日召开，就“是否续聘”现物业安徽信诚智慧城市运营服务有限公司青岛分公司等8项议题进行表决。

8月5日《民生无小事》节目直播中，业主隋先生反映，投票一开始，物业就开始给业主打电话、线下扫楼，拿着选票找一些上了年纪、不熟悉情况的业主，挨家挨户让他们签字同意续聘。（业主提供 ）

隋先生说，线下投票箱放在小区物业区域内的一间办公室，装了两个摄像头，但没有工作人员现场核验投票人身份，没有业主代表或社区人员现场监票，任何人都能进去投。“谁都可以进来投。”反倒是不少业主自发跑去现场盯着。（业主拍摄 提供）

线下投票8月3日下午5点才截止，当天上午业主到现场，发现社区工作人员已经把票箱打开，开始统计选票了，现场除了社区工作人员没有别人。（业主拍摄 提供）

业主拍了视频发到业主群，巧的是，一位出差在外的业主在视频里看到了自己那张票，正好就在票箱最上面。这位业主压根没投过票，也没委托别人代投。隋先生告诉记者，“正好那个邻居看到了，说我都不在家，为什么上面会有我的投票？那就很气愤。你这个票肯定是有问题的。”（业主提供）

业主当场叫来社区书记和街道办物业科苏同志，要求调监控核实投票人数。隋先生说，长江路街道办事处物业科苏同志说监控在物业那里，得从物业调，其他情况要回去核实。“投票监控在物业手里，业主想看都看不了，在一个决定物业去留的投票中，这公正吗？”隋先生说。

截至8月5日节目直播，业主没等到长江路街道办事处任何核实结果。

街道办：有监控就行，不需要人现场监督

节目直播中，主持人连线长江路街道办事处物业科苏同志。

苏同志回应说，线下票需要在线上投票截止前录入系统，“投票结束了就录不进去了”，所以“没有提前开箱这一说”。线下投票点也有24小时监控，不需要人现场监督。关于不核验投票人身份，苏同志说业主提出异议后“准备让不动产交易部门协助，包括公证处一块公证的进行核实”，但程序还没开始。苏同志说“业主大会是小区的一个自治组织，不是街道社区来给他开业主大会”，但同时也认可《青岛市物业管理条例》规定街道办有“指导监督”职责。

隋先生当场提出质疑：“线下票肯定是得投完了以后，再统一往系统里录入。根本就不存在他说的大会结束了就录入不了了。”隋先生认为，线下票箱应该密封保存，等所有投票渠道都停了再集中开箱录入，而不是线下还在收票就开箱。社区工作人员没有监票人在场，私自提前开箱录入，怎么保证后面新投进去的票不被遗漏？怎么保证选票不被替换？

记者查阅《青岛市物业管理条例》、《青岛市智慧物业管理服务平台业主大会和业主委员会工作指南》（青城管〔2022〕70号）和《青岛西海岸新区业主委员会规范履职工作指引（第一版）》（青西新住建发〔2025〕186号），都没找到苏同志说的“线下票必须在线上截止前录入，否则无法计入”的规定。

根据《青岛西海岸新区业主委员会规范履职工作指引（第一版）》（青西新住建发〔2025〕186号）和《青岛市智慧物业管理服务平台业主大会和业主委员会工作指南》（青城管〔2022〕70号），业主通过平台参会或通过平台录入纸质选票，由平台和不动产登记系统自动核验业主身份，不再要求业主出示身份证明和不动产权属证明。

隋先生认为，智慧平台的不动产核验只认房号，不认“实际投票人身份”，系统没法甄别现场投进去的票是不是业主本人投的。光靠监控，怎么防止非业主冒投、幽灵选票？投递选票、票箱封存、委托核验、秩序管控这些现场监督的事，街道和社区要不要现场履职？

物业公司没接电话

8月5日直播中，节目组尝试连线安徽信诚智慧城市运营服务有限公司青岛分公司一位姓田的经理。此前这位经理主动给节目组打过电话，说业主提供的照片“全都是去年拍的”，物业“已经进行了整改”。记者让他提供同样位置的最新照片，但田经理最终未提供。直播中节目组拨了两次田经理电话，都是“用户暂时无法接通”。

住建局：备案分两种，现物业“不符合备案情况”

8月5日直播中，青岛西海岸新区住房和城乡建设局就业主关心的物业备案问题作了回应。

物业科丁同志说，需要办理物业合同备案的情况主要有两种：一是前期物业合同，二是业主大会表决后签订的物业合同。信达·金地蓝庭现物业的情况，“不符合备案情况”。

对业主“安徽信诚智慧到底有没有法律依据进驻”的疑问，丁同志解释，2019年小区完成前期物业招投标，青岛宏方物业中标，是法定前期物业服务主体。2020年6月，集团注销青岛宏方物业，同集团另一家子公司安徽信诚智慧城市青岛分公司进场接管。当时小区还没成立业委会，没开过业主大会，物业就找已收房的101户业主挨个签承诺书。2024年12月小区成立了业委会，由业委会组织业主大会表决解聘或选聘物业。

但隋先生说，业主群里很多邻居都不知道这个事。

隋先生向节目组出示了一份青岛西海岸新区住建局2026年6月11日出具的〔2026〕34号告知书。他曾申请住建局履职：责令物业退出、立案查处、退还物业费。住建局没有支持，理由是“签合同业主超过2/3，现在成立业委会，由业委会组织业主大会表决解聘/选聘物业”。（业主提供）

隋先生不认可：原中标物业青岛宏方物业和安徽信诚青岛分公司是同一集团，但两家是各自独立的法人。集团内部业务划转，能不能直接替代物业管理相关法规里关于前期物业招投标程序？34号告知书引用的《民法典》278条，适用前提是业主大会表决，可小区2020年根本没开业主大会，就是挨个找业主签约，告知书把分散签约人数超过三分之二等同于满足民法典278条，依据在哪？

业主要求的是核查2020年安徽信诚青岛分公司进驻小区这一历史行为是否违法，主管部门为什么把历史问题全推给后来才成立的业委会？对此隋先生已申请行政复议。（业主提供）

投票开始，物业宣布降费

据隋先生反映，业主大会投票期间，物业给全体业主发了一封公开信。

信里说：续聘成功的话，“从续签合同开始日期起，信达金地·蓝庭小区住宅物业费由原2.52元/㎡/月调整为2.00元/㎡/月”。预交的物业费“按2.00元/㎡/月进行折算顺延”。

2.52元降到2元，降了五毛二，降幅超过20%。信里说是“经济大环境的压力”和“社会责任感”，对业主反映的服务质量问题只字没提。有业主质疑，投票期间宣布降价，时机耐人寻味。

据隋先生介绍，提交业主大会表决的续聘物业服务合同文本里，物业费条款还是2.52元，没改成2元。降费只出现在物业单独贴的告示里，表决文件没同步更新，也没重新公示表决议题。投票结果还没公布，物业凭什么提前宣布续聘成功后的安排？2.52元是五星级服务的收费标准，降到2元之后，服务标准降不降？

业主：五星级收费，连基本服务都跟不上

“两块五毛二的物业费，是五星级服务的标准。但现在连基本的保安保洁都做不好。”隋先生说。

据隋先生节目中反映，小区部分楼栋电梯频繁困人，困人后维保人员要15分钟左右才能赶到，五方通话有的“根本不好用”，按了那边听不见。“最要命的是，维保的竟然找不出原因。”

业主还反映了小区多处消防设施存在缺失、损坏问题，部分防火门已破损失效。据业主向节目组提供的照片显示，地下车库消防栓箱内部配件空缺，灭火器检查记录存在提前填写情况 ——2025 年 8 月 20 日拍摄的照片中，9 月份的检查记录已预先填好。业主表示时隔一年，“基本上没有变化”。（业主提供）

公共区域状况更让业主揪心。井盖存在破损、缺失情况，部分位于绿化带内，业主称相关问题搁置一年多未处置；一千多平方米的架空层堆积大量建筑垃圾与生活垃圾，形同大型垃圾场。隋先生表示，此前节目组报道了架空层垃圾堆积问题后，物业现已将架空层大门上锁，业主无法正常进入。

隋先生介绍，小区地下车位为人防工程配套车位，开发商仅对外出让长期使用权、不开放短期租赁，多数业主因此面临停车难题。此外，隋先生还向节目组提交多段地下停车场发生财物失窃的监控视频作为佐证。

“我们希望按照法律规定，公开、公平、公正地选聘一家有资质、有备案的物业公司。”隋先生说。

推来推去，谁来“接单”？

7月23日业主大会召开前，节目组曾致电长江路街道办事处，询问现物业服务合同备案情况。物业科苏同志在直播中回应：物业服务合同备案的职能在住建部门，不在街道办事处，还反问记者“您这没有住建局的电话吗？”

但据隋先生反映，此前业主找住建局反映物业服务现状、想查询现物业服务合同备案时，西海岸新区住建局物业服务中心给业主写了一张纸条，让他们去长江路街道办事处查询。（业主提供）

后来业主向青岛西海岸新区住建局申请政府信息公开，要求公开前期物业招标公告、中标公告、备案的前期物业服务合同，以及新入驻物业的变更手续和所有备案资料。2026年7月20日，住建局答复：前期物业的招标公告、中标公告、前期物业服务合同可以公开；但“新入驻物业的变更手续所有备案资料（包含但不限于备案的物业服务合同）信息不存在”。

对小区物业服务与收费标准不匹配、电梯消防等公共设施长期存在安全隐患的问题，西海岸新区住建局物业科称，此前日常巡查和督促整改主要是街道办和业委会在负责，会尽快核实小区物业服务状况和业主大会是否存在不规范的地方。

街道说“备案不归我们管”，住建说“这个归街道管”。跑了一圈，谁都没接。那业主到底该找谁？截至发稿，住建局没给答复，街道办也没给。

一份“操作手册”的落地难题

2025年6月24日，中共青岛西海岸新区工委组织部、青岛西海岸新区住房和城乡建设局联合印发《青岛西海岸新区业主委员会规范履职工作指引（第一版）》（青西新住建发〔2025〕186号），2025年7月9日正式发布。西海岸新区政务网报道称，这是“全市首个业委会规范履职的‘操作手册’”，目的是根治业委会运作“无章可依”“多头无序”“零敲碎打”等顽疾，实现“一册在手，履职无忧”。

西海岸新区花了大力气制定这份指引，把它当作“全市首创”发布。但在信达·金地蓝庭这次业主大会投票中，这本手册的落地效果，业主打了问号。

信达·金地蓝庭的物业争议，照出的不只是一个小区的问题。它让人看到基层治理中“制度创新”与“执行落地”之间可能存在的落差。小区业主自治，到底有没有严格按法定规则运行？业主提出的一连串疑问，需要住建、街道等监管部门逐条核查，用行动给出答案。制度要落到实处，街道办得依照《青岛市物业管理条例》把指导监督的责任扛起来，住建部门得对照186号文件抓好督办——直到这份“操作手册”真正在小区治理的每个环节里落地见效。