北京买房：理清思路，购房建议1969

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

我有一个置换问题，望您给予指点。我现在有东城区永定门外望陶园小区的一个房子，是个两居室，朝向一般，朝东，孩子在西城上学，不用这里的学籍。我想把它置换到丰台星河城小区，换一个三居，您觉得这样可行吗？

主要是考虑我的父母现在住在星河城，想跟他们住在一起，但是我从资产保值的角度，您觉得我这个操作会不会损失很多，毕竟是东城到丰台？因为望陶园小区，楼下就是未来要开的171的南校区，我不知道是不是从保值角度它还是比星河城好一些呢？但是从居住环境来看，目前是不如星河城的。

另外，我们家孩子现在是在西城陶然亭附近上学，然后我有一个对口八中附小的一居室，后续我也挺想把它置换成陶然北岸的两居室。主要是考虑到啊孩子上学近，也不知道是否应该置换？望您能从操作层面和保值角度给些建议。

A：

1、没什么不可行的，学区房用不上学位+不自住了就应该置换。提升居住体验和性价比，同时也免去了溢价部分的保值风险。否则留着这套房也意义不大，学区不算多强+居住体验普通+不低的溢价，优势在哪里？

星河城挺好的小区，就是塔楼的户型不太好选，尽量选朝向好+得房率高的吧，价格走势一直是北京平均值，占不到便宜也至少不吃亏。

2、损失不损失的自己算账吧，我反正不觉得有什么。而且多说一句，望陶园在二环外，星河城三环外。北京是摊大饼发展的，早期越往核心区越贵，望陶园当年比星河城至少贵出20%。但现在看看，即便是望陶园加上了20%以上的学区溢价，价格也没比星河城高太多吧。那您觉得哪边的价格走势好？或者说是保值好？

171南校区看怎么说吧。反正现在永外学区的溢价率比和平里低不了太多。那如果将来保值更好，溢价率就得超过171本校，东城头把交椅，您觉得可能性大吗？一切皆有可能吧，等着看。

3、同一个学区内是否换房看自己的感受，这属于居住感受的问题，自己觉得合适就行。操作层面到时候再说吧，一房一议。

保值角度没什么，到时候尽量选溢价低的就是了。反正入学低谷期已经开始了，不少学区房的溢价率都降了，以后至少是没道理增加，换房不吃亏。

仅供参考。

二

Q:

我想咨询二手房的购买建议，我比较偏好位置好一些的，目前看了劲松八区和潘家园小区的房子，单价在3.5万，是否有必要买呢，未来是否还有跌价空间？

A：

1、呵呵，偏好位置好一些的，那您的标准是什么啊？一般来说房产的价值由地段儿决定，至少是大部分。可如果说一个板块或小区的价格明显偏低，那还能说明是地段儿好吗？

当然，如果您只是考虑位置好，那二三环当然算不错的。优势就是离核心区近+交通也方便+居住的性价比高。只是其他方面的期望值就别太高了，现有价格已经说明了历史走势，老小区很难逆转。

2、有没有必要买？这看自己的需求。房子是用来住的，您看的也是典型的自住为主的板块和小区，有需求就买呗，不着急就再等等行情。

3、跌价空间是肯定没有了，这先算算租售比吧，反正北京的平均值早就超过同期银行利率了。劲松和潘家园又是自住为主的，那至少是不低于平均值。

不过以3.5万的价格来说，如果是劲松八区没有硬伤的房源，那大概率都超跌了。但我对这价格有点儿怀疑，要不就是有点儿瑕疵或硬伤，要不就是其他方面有隐情。最好考察清楚吧，一是居住体验，二是跟物业+居委会+邻居打听一下是否有隐情，别买来麻烦。

仅供参考。

三

Q:

孩子27年上小学，现在丰台居住，想买300万左右的学区房，能兼顾中小学，等孩子毕业了也好出手，请推荐一下呗。

A：

1、您这要求明显偏高了，300万学区房，还得能兼顾中小学，等孩子毕业的意思就是想自住，还要出手时流动性强，是不是还得考虑保值啊？可全北京哪儿有这种学区房啊？就算有也轮不到普通买房人头上，中介自己就掏钱买了，太捡漏儿了。

2、这我推荐不了，谁都推荐不了，您的要求是大几百万才有可能的，还是起步价。我建议还是再整理一下主要需求吧，适当做些取舍。否则以这要求跟中介说的话，他们有可能给您贴上不懂行的标签，那就更敢忽悠了。

3、常规来讲，如果是300万的学区房，无论在东西海朝哪个学区，能兼顾中小学的还不错的都只能是占坑儿房。优势是总价低，但对应的是溢价高，至少30%以上，那居住的性价比就低了，也很难满足家庭自住。

而且考虑好，从今年起是北京明确进入学区房低谷期，至少延续到2032年。那如果没有政策支撑，溢价部分的保值很可能受影响，尤其是各项优势都不占的占坑儿房。所以常规建议是如果买这种房，那最好就别考虑长期持有的自住了，可以用完学位后看行情，觉得不合适卖掉就是了。

4、总之您的要求太高，谁都推荐不了，还是再考虑一下吧。

仅供参考。

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