王石预言成真：四成城镇家庭未来面临挑战

即便万科也承受地产行业下行带来的经营压力，王石当初的退休，在如今看来颇有点因祸得福的味道。他错过了地产行业的最后一波疯狂，却也躲过了紧随其后的漩涡。

在许家印、杨国强、王健林、孙宏斌等与他同一时代的地产老板们先后走入困境的当下，早早退出的王石好像是躺赢了。

据相关家庭资产调查口径，我国城镇家庭中约有四成以上手里不止一套房。王石此前对地产周期、企业财务风险的判断，放到今天再看有不少参考意义。

国家统计局数据显示，今年一季度全国房地产开发投资17720亿元，同比下降11.2%；其中住宅投资13531亿元，下降11.0%。三、四线城市新房环比同比都在跌，一些地方的库存去化周期甚至超过50个月，按当前速度卖，得四年多才能消化完。

万科在地产行业腾飞的30年里，一直被视为行业标杆，即使在行业雷声滚滚之际，也一度被视为中国地产最后的底线。王石军人家庭出身，复员后当工人、读大学，毕业后进入体制内工作。

1980年，他被调往广东省外经贸委，这段经历让他接触到改革开放后蓬勃发展的经济潮流。1983年，他辞职下海。

彼时的万科还是一家推崇多元化经营的企业，服装、饮料、电器什么业务都干，大体上是贸易销售模式，利润在巅峰时逼近80%，资产规模达到1000万。

1988年，深圳首次就国有土地使用权进行拍卖，王石果断以2000万拍下深圳罗湖的一个地块进行地产开发。同年11月，深圳批准万科进行股份改造，公司以1324万净资产折合为1324万股，其中国家占比60%，万科职工及管理层占比40%。

完成股改后，王石又操作万科通过上市融资2800万元。此后几年，王石通过不断增发股份稀释深特发手中股权。

2000年，深特发选择退场，其12%的股份由央企华润接盘。回头看王石这些年说过的话，他公开表态过，靠高负债堆规模的老路走不通了，回到理性财务和产品本身，才是活下去的底线。

放在恒大、融创接连出事的那段日子里回味，这番话的分量就出来了。他还有一个更冷静的判断——房价从房改到现在火了二十多年，中间几乎没经过像样的下跌，一旦周期反转，底部调整可能拖三年五年甚至更久。

涨得越久，消化得也越久。完成股份制改革后，万科全面剥离原来的贸易业务，全面转型地产行业。

到1999年，万科年营收已增长至29.1亿，总资产达44.95亿。同年，王石宣布卸任公司总经理一职，由郁亮负责公司日常经营。

到王石卸任董事长的2017年，万科年营收已达2404亿，总资产规模达8307亿。宝万之争是中国商业史上持续最长、牵扯面最广的一场资本博弈，也是王石下台的最直接原因。

2015年7月11日，宝能系旗下的前海人寿因买入5.52亿股万科股票，占公司总股比5%，触发举牌公告。7月24日，宝能系再次举牌万科，持股达10%。

此后4个月里，宝能系接连两次举牌，其持股在12月14日达到23.52%。12月17日，安邦保险入场举牌万科至7%。

按照万科规程，单一股东持股达30%即成为公司控股人，有权改组董事会。王石选择引监管入场。

2016年2月，万科引入深圳国资委旗下的深铁集团进行资产重组。8月4日，恒大集团入场举牌万科至5%，随后半年更是一路耗资362亿增持至14%。

12月5日，银保监会对前海人寿下发监管函，并对宝能老板姚振华处以市场禁入处罚。2017年6月9日，万科发布公告宣布王石卸任董事长一职。

政策端的动作，是这场变局的关键推手。今年上半年，财政对公租房免征土地使用税，央行把保障性住房再贷款利率下调到1.25%，资金成本被压得很低。

以深圳为例，今年政府工作报告提出，完善"一张床、一间房、一套房"的保障体系，推进收购存量商品房用作保障性住房、高校宿舍等。更硬核的一刀，是"现房销售"的落地。

部分城市开始试点新供地项目现房销售。手里那套老房子，要和隔壁刚交付、样样能摸得着的新房抢客户，议价空间被压得很窄。

"十五五"城市更新规划已经审议出台，各地加大城市更新与保障房建设力度，多地开展存量房源收购盘活试点，资金主要投向保障房项目。

全国有26个省市启动了存量土地与存量房源的收购工作，总规模接近7700亿元，但主要流向优质开发商和保障房项目，普通业主手里的二手房，并不在这份"救助名单"上。握着几套房的家庭该怎么打这手牌？

王石给出的思路很务实：把眼光放到人口净流入的核心城市、成熟片区，比广撒网靠谱得多；别把杠杆拉到极限，家里要留出能应付十几个月月供的现金。对上了岁数的家庭来说，养老需要现金流，而不是一堆难以变现的钢筋水泥。

四成以上的多套房家庭，真正要面对的，是学会与一个不再普涨的楼市共处。房子回到"住"的本义，家庭财务回到"稳"的底线，或许才是这场调整留给普通人最重要的一堂课。