楼市新政快评：北京 8・7新政将带动新一轮精细化松绑，锚定 “稳楼市”

来源：市场资讯

（来源：克而瑞地产研究）

8月7日，北京市住建委、北京市规自委、北京住房公积金管理中心联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》（以下简称《通知》），提出包括优化住房限购政策、完善房屋赠与政策、加大住房公积金支持力度3个方面7项政策措施，北京重磅楼市新政正式落地。不同于以往大水漫灌式刺激，本次方案走存量优化、精准疏通的路线，既是落实顶层政策导向，也拉开一线城市调控差异化调整的序幕。

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新旧政策核心变化对比

（一）非京籍购房限购门槛

来源：克而瑞研究中心整理

（二）住房赠与规则

来源：克而瑞研究中心整理

（三）公积金贷款与配套政策

来源：克而瑞研究中心整理

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二、四大一线城市限购口径横向对比

四大一线城市楼市政策总览表

来源：克而瑞研究中心整理

横向对比不难看出，调控宽松排序：广州＞上海＞北京＞深圳。深圳仍是四大一线调控底座最严格的城市。

政策路径分化十分鲜明：北京在保留限购框架前提下，放开父母向子女赠与通道，激活家庭存量资产流转；深圳严防利用赠与拆分房票、严控核心城区；广州选择一步到位全域取消限购。各地基于自身供需、房价压力，选择各有特色的调控节奏。

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北京新政出台的内外部动因

（1）本地市场现实诉求

市场呈现结构性分化，淡季成交走弱需要政策托底

2026 上半年北京二手房网签9.36 万套，同比上涨 5.7%，创下近五年同期新高，改善置换需求持续释放，房价温和上行。但进入 7 月传统淡季，二手房网签环比下滑 15.5%，新房成交环比下降 29%，市场信心阶段性承压，需要政策稳定预期。

2026年7月北京新房成交3100套、环比-25.75%、同比+21.38%，成交均价54652元/㎡、同比-11.31%、环比-4.34%；较6月4175套、5月3959套明显回落，量价均现走弱迹象。

存量置换链条存在堵点，民生诉求长期存在

原有政策下，即便父母直系过户，子女无购房资格就无法接受赠与。大量家庭难以提前完成房产代际传承安排，也无法通过赠与腾挪购房名额置换改善住房，存量房流通效率偏低。本次政策疏通过户通道，直面居民真实需求。

刚需准入门槛偏高，不利于吸引青年人才

此前五环内 2 年社保门槛抬高外来年轻群体置业门槛，下调至 1 年，契合城市吸引产业人才、推进职住平衡的长期目标。

新房市场库存去化周期30个月，外围区域库存压力较大

2026年7月北京新房库存88553套、同比-6.96%、环比-1.26%，库存面积1157.96万㎡（建面）；12个月口径去化周期30.5个月，较年初1月的32.0个月有所下降，库存去化边际改善但绝对水平仍偏高。公积金系列政策定向发力，兼顾刚需新房与二手房市场。

（2）宏观政策外部环境

7 月 30 日中央政治局会议明确稳地产导向

会议提出稳定房地产市场、筑牢经济社会安全屏障，要求各地出台务实有效的住房消费支持政策。北京新政是一线城市落实顶层部署的标志性举措。

全国楼市 “强一线稳、弱二线冷” 格局持续固化

资金、人口持续向核心城市集聚，一线城市成为全国楼市稳定器。北京此次适度优化调控政策，尤其是继续放松限购，能够带动市场预期修复，对冲全国地产下行压力。

与城镇化、生育支持政策协同推进

降低外来人口置业门槛服务市民化；公积金多子女上浮政策，落实生育配套支持体系。

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新政与 7・30 政治局会议精神高度契合

本次政策自上而下传导特征清晰，完全匹配中央定调方向：

第一，总基调一致。中央要求各地出台稳地产增量政策，北京作为首都快速落地一揽子优化方案，发挥风向标作用。

第二，发力方向精准对标。会议要求盘活存量、畅通置换、支持合理自住、防范风险。降低非京籍门槛支持刚需；放开赠与激活存量住房流转；公积金政策降低置换成本，全部围绕政策主线展开。

第三，守住长期调控底线。政策没有取消限购、没有全面放开外来购房，同时保留赠与契税、后续转让个税约束，不鼓励短期投机，践行 “不将房地产作为短期刺激经济手段”，坚持精准调控、因城施策。

第四，统筹发展与风险。政策仅放开父母赠与子女，范围严格限定，设置套利防火墙，兼顾激活需求与防范市场过热。

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北京新政能否催生新一轮地方放松浪潮？

判断：会带动一二线城市启动一轮精细化政策优化。

正向示范效应显现

730政治局会议之后，尤其是此次北京释放调控优化信号后，上海、深圳，以及部分强二线城市预计会加快研究调整限购、公积金、带押过户、置换税费等工具。三季度地方稳地产政策落地节奏将明显提速。

政策放开存在清晰约束边界

中央导向强调精准优化，严控无底线刺激；一线、强二线人口密集、房价基数高，全面放开限购极易催生房价反弹风险；类似深圳这类城市，核心区域管控力度难以快速松动。三四线城市需求透支、库存高企，政策重心集中在保交楼、存量房收购用作保障房，大规模放宽限购空间有限。

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楼市是否触底？调整周期还有多长？

当前市场不存在全国统一底部，呈现极强分层特征：

政策底已经确认。

7 月多项地产支持政策陆续落地，叠加京沪集中优化调控，全国层面政策底部在 2026 年 7 月确立。

市场底出现分化：北京、上海等核心一线二手房成交量持续同比走高、房价企稳，已经进入底部震荡；多数二三线、人口流出三四线城市新房价格仍承压、土地市场低迷，尚未完成筑底。

周期判断：

需求修复周期 2—3 年。居民收入预期、家庭资产负债表修复属于慢变量，叠加人口趋势变化，房地产很难重现过去普涨行情；一线依靠置换需求缓慢回暖，中小城市调整周期更长。

供给端出清周期 3—5 年。房企债务化解、存量楼盘交付、过剩库存消化仍需要时间；行业正式从增量开发时代，转向存量运营、租购并举的新格局。

分城市节奏参考：

北京、上海核心一线：2026 年处于底部震荡企稳阶段，以结构性行情为主，难以出现大幅涨跌；

普通二线城市：大概率 2027 年前后逐步筑底；

人口持续流出的三四线：调整周期延续至 2028 年，长期维持弱复苏格局。

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综合来看

北京本次新政，是典型的存量导向、民生导向的精细化调控优化，不搞强刺激，重点解决外来刚需置业、家庭房产代际传承、居民改善置换三大现实痛点。

对比四大一线城市政策选择可以清晰看见调控思路的分歧：北京疏通家庭存量流转，深圳坚守核心区域严控、封堵套利漏洞，广州全面放开限购。不同路径背后，是各个城市供需基本面、房价风险的差异化考量。

短期来看，政策有望提振北京 “金九银十”成交热度；

中长期看，会带动核心城市跟进微调。但分层分化将成为楼市长期常态，行业告别全面普涨时代，核心城市结构性修复、多数中小城市持续消化库存，将是未来数年房地产市场的主旋律。