“四立四破”连片共治，江苏路街道解锁老弄堂连片治理密码

清晨的愚园路，梧桐叶漏下斑驳光影。75岁的张阿婆拎着菜篮走进愚园路749弄，脚下的柏油路平整干爽，墙角不见堆积的垃圾，曾经乱停乱放的电瓶车如今整整齐齐停在白线内。她望着修缮一新的弄堂，笑着跟邻居打招呼：“现在比从前住得适意多了。”

这条曾经“无人接管”的老弄堂，如今有了专业物业打理。变化的背后，是江苏路街道面对辖区老弄堂纵横交织、小微楼栋零星散落、长期面临物业缺位的治理困局，创新探索出的"四立四破"连片工作法——“党建引领、服务先行、多元共治、数智赋能”，打破治理格局之困、居民心墙之隔、服务边界之限、治理卡点之阻，立体打造物业治理协同体系，让老弄堂从“杂乱失管”走向“精治善治”。

立引领核心，破治理格局

把“散沙”聚成“磐石”

江苏路街道的老弄堂，是这座城市最柔软的肌理，却也曾是最棘手的治理难题。房屋属性复杂、小区体量小、业委会成立难，多方力量分散、联动不畅，“谁来管”成了悬在居民头顶的问号。

街道给出的答案是：党建引领，织密组织网络。

街道党工委牵头顶层设计，围绕愚园路沿线4处弄堂，对接引入区属国企物业资源；居民区党组织积极搭建“弄治委—弄管会—弄长”三级自治架构，把党组织建到弄堂里、把党员沉到网格中。在连片化管理工作推进中，广泛听取居民意见、积极引导居民监督、充分联动各方参与，有效激活居委会、业委会、物业公司“三驾马车”协同效能，构建起党组织、物业、居民与其他社会主体共同参与的“3+N”治理模式。

从“各自为政”到“协同共治”，从“单兵作战”到“集团作战”，党建引领如同一根红线，串起了散落的治理珍珠，让昔日问题频发的老弄堂，实现了治理格局的重塑。

立民生之本，破居民心墙

把“疑虑”化作“信赖”

物业进弄堂，最难跨过的不是门槛，而是“心坎”。老居民习惯了“大杂院”式的自由，对"物业来了要收钱"天然抵触。江苏路街道的策略很朴素，也很聪明：先提质，再提价；服务先行，以心换心。

愚园路1210弄54、56号纳入新华物业连片管理初期，一户居民家中突发漏水。报修后，物业不仅立马响应，还主动配合业主时间，安排维修师傅加班等候、随叫随修。这样的暖心举措，逐渐打消了居民对物业服务“质价相符”的心理抵触。原本每平方米仅0.18元的物业费，逐步提升到居民能接受、物业能承受的价格，居民们对物业费的上涨也心甘情愿，因为看得见的服务，换来了摸得着的安心。

“服务先行”不是一句口号，而是一套方法论。街道精准匹配资源清单与居民需求，系统集成了一套覆盖全场景、管用实用的治理“工具箱”：编制《业委会规范化指导手册》等“物业宝典”，从政策指导到法律支持，确保各项工作有据可依。面对属地难以解决的攻坚瓶颈，主动向上“吹哨”，积极争取上级部门相关政策支持。建立居民区自治章程—小区公约—楼组公约，通过分层自治指南实现一套标准贯通全域。

这套“工具箱”如同物业治理的“百宝箱”，为连片管理提供了硬核支撑，也让居民感受到：专业治理，不是来收钱的，而是来服务的。

△为弄堂安装道闸解决车辆乱停问题

立共治之网，破服务边界

把“围墙”变成“桥梁”

老弄堂的治理，难就难在“小”和“散”。一条弄堂几十户人家，物业费收缴率低、管理成本高，专业物业不愿接、居民自治接不住。江苏路街道的选择是：打破围墙，连片治理。

愚园路749弄及周边7条弄堂，与一墙之隔的嘉春园区本是“邻居”却各管各。东浜居民区党总支利用天然的“地利”优势与多年的共建情谊，牵线搭桥，让园区物业“跨界”管起了老弄堂。专业规范的物业服务，让这条百年老弄堂焕发出新生机。值得一提的是，洛克菲勒公馆就在嘉春园区，这里还曾是南京路上好八连的营房，陈纳德将军的飞虎队也曾在此驻扎，百年历史建筑承载着城市的记忆。打破边界后，居民不仅能够享受专业的物业服务，还能在闲暇之余共享园区内的景观和人文设施，大大丰富了居民的业余生活。

△与嘉春园区物业签约

位于弄堂深处的镇宁路405弄8-12号，体量小、位置偏，长期以来处于管理真空。街道创新思路，让其就近共享隔壁成熟小区的国企物业资源，把“无人管”变成了“专业管”。同样的连片管理还将优质服务连到了愚园路744弄24户居民的家门口，让小微小区也能享受到标准化物业服务。

打破物理空间的围墙，打破行政管辖的边界，打破行业壁垒的隔阂，江苏路街道用“连片化”这把钥匙，打开了老弄堂共治共享的新大门，让优质服务资源跨小区流动共享。

立智治之能，破治理卡点

把“人力”升级为“算力”

老弄堂的治理，光靠“人海战术”不够，还得插上“科技翅膀”。

愚园路1376弄及周边3条开放式弄堂，长期存在安防管控难、车辆乱停放、垃圾偷倒等治理顽疾。街道以连片化管理为契机，积极对接辖区科技企业长光以立，全覆盖布局AI视觉识别智慧监控系统。这套系统具备全天候自动抓拍、无感取证、实时预警等功能，车辆乱停、垃圾偷倒等行为一经发生，系统即刻感知、自动上报、快速处置。

△视觉智能识别设备

“以前靠人巡逻，一圈走下来半个钟头，现在探头‘眨眨眼’，情况就传到平台了。”物业工作人员感慨。数字赋能不仅降低了人力成本，更实现了精准监管、快速响应，让百年弄堂在专人驻点与AI赋能下，车辆停放有序、环境整洁舒心，治理质效大幅提升。

△AI监控系统全天候、无死角守护老弄堂

从“治”到“智”，一字之变，变的是手段，升的是效能。科技赋能破解了老旧小区“看不住、管不全、响应慢”的卡点，为连片管理插上了智慧的翅膀。

从“无人管”到“专业管”，从“各管各”到“一起管”，从“不愿掏”到“主动付”，从“靠人力”到“靠算力”——江苏路街道用“四立四破”工作法，在老弄堂的连片治理中，书写了党建引领基层治理的生动答卷。

弄堂深处，自有新天地。当百年老建筑遇上现代新治理，当烟火气碰撞科技感，江苏路街道正持续深化“四立四破”工作法，推动治理力量从“分散”到“聚合”、治理视角从“局部”到“全域”、治理逻辑从“管控”到“共建”，让老弄堂治理从单一主体的负重前行，变为多元力量的同心同向，打造可复制、可推广的老弄堂连片化管理新范式，让居民在弄堂深处，遇见更美好的生活。