万科盘活恒大停滞16年项目

深圳南山向南村这个立项16年的旧改，撬动它的是"国资身份+市场化运作"的纾困平台模式——由万科与三家深圳国资企业共同成立的安居建业，通过其项目公司安和二号接手，2026年6月完成100%签约并形成单一主体，7月31日完成全村清空，停滞多年的项目正式进入实施阶段。

16年停滞：从立项到恒大暴雷

向南村位于南山区南山街道，南新路东侧、桂庙路与南山大道交叉口西南部，紧邻地铁11号线南山站，与南山村、北头村、大新新村并称南山旧改"F4"。

2010年：列入《深圳城市更新单元规划制定计划第一批计划》，由恒大集团旗下深圳市国超投资有限公司操盘

2012年4月：取得项目规划批复

2018年10月：第一次规划调整批复

2021年恒大暴雷：资金链断裂，拆迁与建设全面停滞，国超公司长期拖欠村民过渡期安置费与股份公司物业租金

2023年9月：取得第二次规划修改批复

根据专项规划批复，更新单元拆除用地面积

53113.4㎡，分两期实施，其中一期拆除面积40420.8㎡，建设用地面积27523.6㎡，规划容积186470㎡。

恒大暴雷时签约率已达95%，村民都以为马上开工，结果项目直接停摆，过渡费也出现拖欠，困局持续数年。

万科如何介入：安居建业平台的纾困路径

2023年4月，向南实业发布公告，安居建业将接手向南村接下来的改造工作。这里的"万科接盘"需要准确理解：

安居建业的股权结构（万科占20%）：

股东

持股比例

性质

深圳人才安居集团

40%

市国资委全资

万科企业股份

20%

第一大股东为深铁（深圳国企）

特区建工集团

20%

市国资委全资

深业集团

20%

市国资委全资

安居建业通过下属项目公司深圳市安和二号房地产开发有限公司作为向南村一期的项目实施主体。2023年4月，向南股份公司与国超公司解除《向南村旧村改造合作合同》，由安和二号承接一期项目，同时委托其办理二期旧改项目申报手续。

关键的"输血"动作（建纬律师事务所披露的纾困方案细节）：

安和二号在银行开设三方共管账号，注入3500万元专款，用于清偿国超公司积欠的物业租金、村民过渡期安置费

另交纳项目一期履约保证金3000万元

2024年起，项目一期拆除重建工作逐步恢复

这种模式的核心是：先解决债务问题，再调整规划，项目才有推进动力。

破局关键：100%签约与规划调整

2023年10月，向南村城市更新单元规划调整方案公布——住宅面积保持197620㎡，不再配建保障性住房，实质是增加可售住宅比例以提升项目经济可行性。这一步调整对后续推进至关重要。

2026年6月4日，南山区城市更新和土地整备局发布公示：向南村城市更新单元一期项目实施主体拟确认为深圳市安和二号房地产开发有限公司。公示明确：

实施方式为与物业权利人签订搬迁补偿协议

已完成100%签约，形成了单一主体

补偿方式为房屋安置

100%签约意味着开发商扫清了最核心的障碍，动迁只剩程序问题。

2026年7月31日，向南村一期范围内所有房屋完成搬迁交付，清租、交房、确权等前期工作全部落地。

未来蓝图：120万㎡南山核心综合体

按照规划，向南村城市更新项目分一、二期同步开发推进，两期合计拆除重建用地约16万㎡，总建面超120万㎡，将打造为南山核心超级综合体。一期规划容积186470㎡，涵盖住宅、商业、办公、旅馆业及商务公寓等多种业态。

具体补偿方案尚未正式公布，参考南山周边同类型旧改，南山村、北头村等项目回迁置换比例均不低于1:1。

为什么这个案例具有样本意义

向南村的盘活，是深圳处理恒大遗留旧改问题的典型路径缩影。恒大在深圳共有约12个旧改项目，总拆除规模约97万㎡，多数陷入停滞。除向南村外：

大新村四港片区：原恒大实施方破产清算，成为深圳首个进入"清调供"程序的项目（清退原主体、调整规划、公开选择新市场主体）

岳盟工业区：安居建业通过纾困基金注资，化解多层债权纠纷，2025年7月拿到预售（塘城壹号花园）

正奇工业区：2023年变更实施主体为安和三号，调整规划后2025年拿到预售（春和府）

四联排榜村：2023年由深铁置业接手，总投资464亿

白石岗片区：变更实施主体为大鹏投资控股全资子公司，获专项纾困贷款

这些案例的共同逻辑是：靠央国企+头部房企联合平台接盘，通过"换主体+清债务+调规划"三步走，把恒大留下的旧改死结解开。2026年深圳"清调供"新政的出台，更把这套处置流程制度化，为类似债权关系复杂、原主体已破产的停滞旧改提供了法治化处置路径。

向南村的特殊之处在于它没有走"清调供"的公开招商流程，而是在政府协调下以协议方式引入安居建业平台——这是因为项目签约率已达95%以上，主要矛盾是恒大拖欠费用而非无法形成单一主体，所以用"专款清偿欠费+换实施主体"的方式更高效。这也是它能在2026年7月就完成清空、进度领先于其他恒大旧改项目的根本原因。