谢逸枫：深圳住宅库存跌破2万套，房价迎来新一轮上涨

文/谢逸枫

深圳楼市延续上半年活跃态势，7月新建商品住宅和二手住宅累计网签8324套，同比增长13.8%。据统计局发布的房价指数，6月深圳一、二手住宅销售价格已连续4个月环比上涨，市场呈现量增价稳的良好态势。

值得关注的是结构端的积极变化，新房同比大涨32.7%，“好房子”一票难求；二手房议价空间连续7个月收窄；千万级豪宅签约量创近六年峰值；新建住宅库存破2万套。这是观察7月深圳楼市最新变化的四组关键信号。

未来三年（2026-2028）深圳房价将呈现"L 型”筑底后分化回升，整体涨幅预计在 10%-15%，核心区域房价有可能翻倍，非核心区域受保障房和二手房入市冲击，复苏较慢，总体看，房价会温和回升。

7月，深圳一二手住宅合计成交8324套。其中二手豪宅签约量同比涨11%，创下近六年新高。深圳高端市场表现极为抢眼，贝壳监测数据，全市总价1500万以上的二手豪宅签约量同比大增11%，直接冲到近六年同期峰值。

乐有家的数据显示，800万到1000万的中高总价段占比明显提升，价格上涨，千万级二手房成交均价达到10.15万/㎡，环比涨了5.7%，同比涨了8.4%。上半年，南山在千万级新房成交中的占比高达57.6%，二手房占到了55%。

7月深圳市新建商品住宅网签销售3529套，同比增长32.7%。今年以来，“好房子”项目持续热销，开盘当日平均去化率在七成左右。二手住宅网签销售4795套，同比增长3%，约占商品住宅成交总量六成。

7月深圳新建商品住宅网签销售3529套，同比增长32.7%，其中现售占比接近四成，去化周期缩短至11.4个月，较上月减少1.41个月，“好房子”效应正在以可见的速度点燃市场。说明市场不缺购买力，缺的是真正匹配改善诉求的好产品。

高端产品热销背后，与政策窗口打开，土地市场火爆和豪宅新盘的热销的信号意义强烈，深圳最核心的区域正在形成“产业升级-核心资产的价值锚定更加稳固-高净值人群集聚-资产价格坚挺”的正循环。

7月深圳市场的积极表现，与“4·29”新政的红利持续释放密不可分。2026年4月29日，深圳出台优化核心区限购政策并大幅提升公积金贷款额度——深户家庭在福田、南山、宝安新安街道最高可购3套。

包括社保满1年非深户可购2套，持居住证非深户无需社保即可购置1套，家庭公积金贷款最高可贷351万元。新政满月，新建商品住宅和二手住宅网签同比分别增加约50%和30%。城市发展红利不断释放，人口持续增加，需求保持旺盛。

公积金贷款累计受理4404笔、68.2亿元，笔均金额155万元，较新政前增长21%，有效降低了购房成本。政策红利之外，深圳的基本面提供了最强支撑——2025年深圳常住人口增加25.9万人，人口增量全国第一。

二手房具备配套成熟、现房即住等优势，选择空间更广、产品类型丰富，持续受到购房者青睐。今年以来，深圳二手住宅成交量逐步企稳，月成交量稳定在5000套左右。在成交量保持稳定的同时，深圳二手房议价空间连续缩窄。

乐有家监测数据显示，目前深圳二手住宅平均议价空间降至9.01%，较2025年12月11.17%的高点累计收窄2.16%，已连续7个月收窄。前7月深圳一、二手商务公寓网签销售近6978套，同比增长60.6%。

租金回报率逐渐成为购房者置业参考指标，不少公寓项目凭借面积小、总价低、租赁流通快等优势，吸引购房者入市。从“人房地钱”等多项因素来看，深圳居民刚性和改善性住房需求旺盛，房地产高质量发展具有广阔空间。

这是新房住宅房价迎来新一轮上涨的强烈信号，深圳住宅库存8月初首次跌破2万套，为19998套，简称为“住宅库存2万套”。值得注意的是这个数据，创下过去十年深圳新房住宅库存低位，去化周期为约12个月，属于供不应求的水平。

所谓的“2万套”，是指深圳新建商品住宅（预售+现售可售库存，含住宅、公寓、商办），不包含二手房、安居房、人才房。最新统计口径数据看，6月末新房住宅库存为22207套（机构监测），去化周期12.8个月。

按照供需关系的口径看，深圳上半年住宅商品供应12244套，成交18406套，销供缺口6162套。一直到7月、8月初，深圳商品住宅库存一直下降。7月中下旬回落至20600套左右，8月初市场监测接近19998套。

普睿深圳统计，截至7月末，深圳新房可售库存环比下降3.5%，看似压力减小。拆解来看，现房库存压力大，现房库存为24077套，占比高达54.1%，去化周期长达18.4个月，远慢于期房的10.6个月。

产品错配，300-600万价位段的房源，占据了库存的近半壁江山，而70㎡以下刚需户型的库存占比远高于成交占比。特别是在龙岗、龙华、宝安外围乃至罗湖，库存去化压力很大。为了加速回款，不少开发商只能选择以价换量。

深圳的商品住宅库存总结为总量低，区域分化。其中核心区，极度紧缺，特别是豪宅、好房子的产品。南山区约800套，去化不到6个月。福田区622套，去化不到6个月。供需紧张警戒线，主流三房四房去化很快，可选优质房源偏少。

而外围区，高库存。龙华区5800套，去化39个月。坪山区，去化60.8个月。大鹏区，去化77.3个月。光明区，1390套，去化15.1个月。深圳市约2万套库存里，外围片区占9成，大量中大户型、低楼层、临街尾盘。

目前深圳新房住宅月均成交大约2800-3500套，按照新房住宅月度销售数据看，为7月-11个月去化周期。但结构拆分，核心区不足半年，外围部分片区超过2年。必须注意的是深圳新建商品住宅2万套库存不等于二手房库存。

深圳二手房库存（2026年6月-7月）看，挂牌总量10.44万套（6月末），其中住宅挂牌约8.4万套，占比80%。深圳二手住宅挂牌量稳定在8万套上（不含安居房、保障性人才房；不含公寓、商办；只统计商品住宅。

三季度计划新增住宅供应约6929套，会小幅补充库存，但难以改变“核心区紧缺、外围库存高”的格局。因此，福田、南山、宝中热门新盘陆续收回折扣。土拍供地稀缺，未来核心区新房长期供给偏少。

建议想在深圳投资、购房的人、企业，当务之急的购房策略，应该为2点。第一是想买核心改善新房，合适投资，上涨的潜力大，还有折扣，可以贷款买房。第二是刚需、改善的可以重点看外围核心片区，有议价空间。