澳洲再加息，房市就真完了！布里斯班危险，挂牌量激增18%！悉尼房价下跌，抄底机会来了？

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　　悉尼房价下跌却帮不到首置买家，低价城区反而更抢手

　　悉尼房价正在下跌，但首次置业者并没有明显感到轻松。PropTrack数据显示，截至6月季度，悉尼80%的城区公寓价格下跌或停滞，90%的城区独立屋中位价下跌。然而，真正下跌最明显的，多是首次置业者原本就难以负担的高端区域。

　　澳洲政府曾称，现在是首次置业者难得的入市窗口。但数据呈现出另一面：仍在上涨的少数地区，恰恰集中在价格较低、首次置业者最常竞争的市场。

　　在房价低于100万澳元的区域，买家更容易符合印花税优惠和5%首付计划资格，导致需求仍然集中。与此同时，税务改革让部分投资者撤出高价市场，却也让仍有购买能力的投资者转向低价城区，与首置买家形成直接竞争。

　　低端房源供应也在收紧。一些投资者不愿出售已获得过渡保护的房产，因为卖出意味着放弃原有负扣税安排。这使得首次置业者最需要的房源反而更少。

　　专家警告，低首付买家在这个阶段入市需要格外谨慎。如果房价继续下跌，以5%首付买入的家庭可能很快面临负资产风险。PropTrack数据显示，截至7月季度，悉尼高价段房屋平均下跌3%，低价段房屋仅下跌0.7%，中档房产下跌2.2%。

　　这说明，楼市下跌并不等于住房负担能力自动改善。只要贷款成本仍高、低价房源仍少、需求继续挤在入门级市场，首次置业者面对的竞争就不会明显降温。

　　02

　　布里斯班冬季挂牌量激增18%，买方市场迅速成形

　　布里斯班房市短短几个月内出现明显转向。这个今年早些时候还被视为澳洲最强劲市场之一的城市，7月挂牌量突然激增18%，打破冬季通常放缓的规律，也让买家迎来久违的选择空间。

　　SQM Research数据显示，布里斯班7月挂牌房源升至20,273套。分析师Louis Christopher认为，冬季供应突然增加，说明部分卖家担心市场继续下跌，选择赶在价格进一步走弱前出售。

　　Christopher表示，布里斯班已经从强势卖方市场转向“相当强劲的买方市场”。部分投资者可能正在撤出市场，尤其是在联邦预算案税改影响下，投资房持有成本和未来税务安排都让投资者更加谨慎。

　　市场变化也改变了卖房方式。过去一年，全澳通过拍卖出售的房源减少约20%，更多卖家转向私下议价。Christopher说，在下跌市场中，卖家通常会认为拍卖并非最佳方式，因为公开竞价冷清容易暴露需求不足。

　　过去一个月，布里斯班综合要价下跌1.1%，挂牌超过6个月仍未售出的房屋数量继续增加。对买家来说，这意味着议价能力增强；但对租客来说，投资者退场可能加剧租房压力。

　　Image Property董事总经理Joel Davis表示，布里斯班周租金中位数仍高达840澳元，空置率约0.9%。如果投资者信心不能恢复，租客可能继续面对租金上涨。Ray White数据显示，布里斯班开放看房平均到场人数约两人，同比减少59%，说明市场热度已明显降温。

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　　澳洲最高公寓楼项目破产拆分处置！墨尔本STHBNK地块2600万售出，购房者5700万定金返还仍悬而未决

　　墨尔本南岸原规划澳洲最高公寓大楼项目宣告拆分处置。这座价值27亿澳元的超级项目已然烂尾，破产管理人已将其中一幅地块以2600万澳元出售给新开发商。尽管资产成功处置，但购房者此前缴纳的5700万澳元购房定金能否返还、何时返还，目前仍未有明确答案。

　　该超级项目由Beulah开发、定名STHBNK，整体由两幅相邻地块组成，原计划打造超高双子公寓塔楼。

　　受贷款机构La Trobe Financial委托，破产管理人KordaMentha负责处置位于City Road 158号、面积1515平方米的地块。销售代理机构周二官宣，该地块连同获批的46层住宅塔楼开发许可已完成出售。获批规划包含406套公寓，新接手的本地开发商计划将其改造为租赁型公寓大楼（build-to-rent）。

　　但项目另一幅更大的相邻地块（City Road 118号，原宝马澳洲旧址）尚未售出。Beulah于2017年耗资1.01008888亿澳元购入该宗地。目前该地块由马来西亚银行Maybank委任的破产处置机构Alvarez & Marsal（A&M）接管，导致购房者定金返还时间依旧悬而未决。

　　A&M重组与转型业务合伙人Glen Kanevsky周二向《澳洲金融评论报》表示：“我们正就此问题寻求专业法律意见。”

　　“本次邻地成交或成为定金返还的触发条件，但在收到法律意见书前，我们无法作出任何承诺与定论。”

　　KordaMentha方面拒绝发表任何评论。

　　购房者Charles Agius于2022年6月支付23.08万澳元定金，认购STHBNK项目一套110平方米的三居室公寓。他认为，地块易主且新开发商将彻底更改原规划方案，属于重大项目变更，理应触发定金全额退还机制。

　　“管理人没有任何理由继续扣押购房者定金。”Charles Agius周二直言，“我无法理解他们继续截留资金的依据何在。”

　　该项目于2018年经过国际设计竞赛高调亮相，原规划打造两座蜿蜒造型、最高达365米的超高层双子塔楼，旨在刷新墨尔本天际线。作为后疫情时代建筑成本暴涨背景下最受瞩目的烂尾项目之一，该楼盘因预售房价已无法覆盖飙升的建造成本，开发商陷入巨额亏损、彻底无力续建。

　　项目管理人Pitcher Partners于去年2月正式接管这个27亿澳元的超级工程。此前开发商早已无力支付工程款，随后进入自愿托管程序、多方寻求新融资，但最终引资失败。去年4月，两大地块正式挂牌破产出售。

　　市场地价持续回落，预示项目贷款机构或将面临坏账亏损。业内匿名消息人士透露，Beulah当年购入带开发许可的City Road 158号地块成本约3000多万澳元，本次仅以2600万澳元成交，资产大幅缩水。

　　《澳洲金融评论报》今年早些时候报道，除马来西亚银行Maybank外，HMC Capital旗下私人信贷基金对City Road 118号地块存在约300万澳元的足额计提风险敞口。

　　由夫妻档创始人Jiaheng Chan与Adelene Teh掌舵的Beulah集团，于周二正式承认，这座澳洲最高住宅地标梦基本宣告终结。

　　公司官方表示：“尽管我们深感遗憾，原规划项目已无法落地。团队已竭尽全力推进建设，但持续恶化的市场环境让项目交付难以为继。”

　　“我们已穷尽所有合理方案挽救项目，并尊重最终市场结果。现阶段公司将全力配合所有利益相关方，稳步推进后续处置流程。”

　　本次地块销售由Stonebridge Property合伙人Julian White与高纬环球（Cushman & Wakefield）投资销售联席主管Daniel Wolman联合操盘。对于City Road 158号地块新买家身份，业内普遍判断为澳洲本地私人开发商，两家机构均拒绝透露具体信息。

　　该地块又称Hanover House，临街面包含约25米城市路临街、51米Power Street临街。建筑事务所Elenberg Fraser出具的获批规划方案，允许兴建46层塔楼，总建筑面积46375平方米，规划406套公寓、212个地上停车位及底层零售商业。

　　Julian White表示，本次成交充分印证市场风向转变：住宅开发热度消退，租赁住宅赛道崛起。新买家将在现有获批建设指标范围内，打造纯租赁公寓社区。

　　“本次挂牌共收到五份有效报价，涵盖租赁住宅开发商、本地房企及亚洲资本。最终中标买家计划在现有获批容积率范围内落地租赁公寓项目。”

　　“联邦预算新政或将持续助推租赁市场增长，机构型长租住宅产品迎来红利窗口期，本次大宗交易进一步印证了这一行业趋势。”

　　A&M的Glen Kanevsky表示，团队将继续推进原宝马地块（City Road 118号）的独立出售工作。

　　“我们将评估邻地成交对118号地块销售策略的影响，重点研判其与原有预售房源的联动关系，随后重启招商销售工作。”

　　“目前我们仍与高纬环球、Stonebridge Property保持合作，持续推进资产处置。”

　　04

　　澳联储若再加息，房贷家庭压力或继续加剧

　　澳洲家庭的房贷压力仍在高位，经济评论人士警告，如果澳联储继续加息，许多已经削减开支的家庭可能会被进一步推向财务边缘。

　　Compare the Market经济总监David Koch表示，当前通胀压力并不完全来自澳洲消费者过度消费，而是受到燃油、食品、全球冲突和政府支出等多重因素推动。他认为，继续用加息惩罚房贷持有人，未必是最合理的应对方式。

　　澳洲统计局最新数据让通胀形势显得复杂。截至6月30日的12个月内，总体通胀率从4.0%小幅降至3.8%，但澳联储重点关注的截尾平均通胀率仍维持在3.6%，高于央行2%至3%的目标区间。

　　与此同时，家庭支出并未明显降温。ABS数据显示，6月家庭支出增加0.8%，2026财年目前上升6%。AMP经济学家My Bui指出，过去3个月季度消费量增长0.7%，全年增长2.4%，高于1.5%的人口增长率，说明此前三次加息对消费行为的完整影响可能尚未完全显现。

　　2026年，澳联储已在2月、3月和5月三次加息，每次上调0.25个百分点。6月，官方现金利率维持在4.35%。市场普遍认为8月按兵不动的可能性较高，但进一步加息风险仍未完全消失。

　　Koch警告，平均贷款额为735,000澳元的房贷持有人，若再次加息0.25个百分点，每月还款可能增加约120澳元。对于贷款额750,000澳元的家庭来说，今年三次加息已经让每月还款增加约370澳元。

　　他的观点是，央行不应独自承担压通胀责任。若政府支出继续推高需求，而全球燃油和食品价格又在外部因素影响下上涨，单靠加息压制家庭消费，会让房贷持有人承担过多代价。

　　生活成本压力也体现在更广泛的数据中。《卫报》分析指出，雇员家庭生活成本在2026年6月季度上升1.5%，其中较高房贷利息是重要原因。由于官方CPI并不直接计入房贷利息，许多家庭实际感受到的压力，可能比通胀数字更强烈。

　　对普通家庭来说，接下来最重要的是提前准备现金流。即使澳联储暂时不加息，高利率环境也可能持续一段时间。房贷持有人应重新审视贷款利率、还款结构和日常开支，必要时主动联系银行协商。

　　澳洲当前的通胀问题已经不是简单的“消费太热”，而是能源、住房、服务价格、工资成本和财政政策共同作用的结果。若政策应对只集中在继续加息，最先被压垮的仍然可能是已经背负高额房贷的家庭。

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