北京买房：理清思路，购房建议1967

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

北京户籍落户中，孩子开学初二目前在天津和平区重点初中年级排名40左右，目前北京落户地址通州区，想托举一下去东城。想听您的建议，例如说购房思路和是否去东城未来升学的机会会大于通州。独生女无二胎

A：

1、北京户籍落户中，什么意思？是本来就有北京户口+准备迁户，还是说正在办理落户？或者直说现在是不是北京户口吧？

2、另外既然是在和平重点初中年级40，那这其实去朝阳更合适。因为您家孩子只用的上初中学位，而如果用房子转学，在朝阳是能买到单独对口初中的学区房的，基本没有溢价。能否对口入学不敢保证，但至少房子上不吃亏，没有溢价部分的保值风险。另外朝阳的政策对牛娃相对友好，凭成绩有可能进入好学校。

而东城的房子是不分小学中学的，要买就得支付全部学区溢价，可您家只是个转学，还大概率是随机派位，那就只用上了一小部分价值呗。我觉得不太划算。

再有东城和朝阳在高分段的成绩是基本一致的，您家孩子既然成绩好，那在哪个区都不会差，换做我就不在房子上多花溢价的钱了。

3、如果就是通州和东城的选择，那常规建议就是选东城啊。或者说如果在通州有关系就在通州，能进入好学校也不错，没有的话再去东城凭运气。

4、还一点，如果是已经有了北京户口，初二寒假可以去问问，看是否有可能转学？东城是原则上不收，但如果能接收就更好。没有京户那就只能等明年了，6月份。

仅供参考。

二

Q:

我人到中年即将面临退休，在北京通州有一套3居室，无贷款，有一男孩今年高三，家庭存款600万，孩子即将上大学，毕业后面临成家，想着是再买一套2居，给孩子用，目前房产的交易背景下，有没有必要出手，还是再等等，如果买的话，通州200-300万以下的2居，推荐哪个位置哪个小区呢

A：

1、刚高三就准备结婚的房子，想的太早了吧？现在18岁，等结婚怎么也得十年八年的，到时候房子也老了，人家也未必在通州工作，能喜欢吗？

而且还是通州300万之内的两居，单价3万左右吧。这价格如果要品质好点儿的婚房级别的，那地段儿的租金就未必高，无论是空置vs出租都不划算。

2、现在的交易背景？这跟交易的关系不是很大，或者说可以关注交易量，持续走高就买，否则就持币观望。

我要建议还是多关注价格吧，这种时期比交易重要。我认为是北京房价没什么下跌空间了，平均租金收益率已经超过同期银行利率。是否上涨vs何时上涨不知道，反正现在市区的租金收益比存银行划算。

3、我要建议还是再考虑一下吧，现在就准备婚房实在太早，而且预算还不算太高，到时候人家未必领情。另外建议是如果买，那就甭打着给孩子准备的名义了，而是在通州离市区近的地铁沿线选房，租金+价格走势都基本跟随市区，买紧凑户型的租金更高些。到时候孩子愿意住就住，不愿住就自己换。

仅供参考。

三

Q:

双京籍，现老大女孩8岁，东城东直门上小学三年级，成绩中等，派位预计中等。老二5岁幼儿园，孩子户口均在东城（老人居住），我们自住在朝阳次新大平层（对口朝阳区第一梯队学区），两房距约十几分钟车程。

随着老人年龄越来越大，接送压力增大，近些年朝阳成绩上升东城没落，有没有必要考虑将俩孩子移回朝阳上学还是继续留在东城派位（高中普高率高）或者调整房源？十分纠结，感谢您的耐心回复。补充下，东城老破小，但老人住习惯了，环境比较适老。

A：

1、朝阳第一梯队学区的次新平层，80的吧？那孩子如果成绩好就来朝阳啊，牛娃能得到更好的资源，直升本校高中就省心了。普娃在东城合适，朝阳毕竟好高中少。

常规建议是给孩子做个智商测试吧，8岁已经能很准了。儿童医院和三甲医院都能做，千儿八百块钱。

2、朝阳成绩上升是肯定的，但东城也谈不上没落。两边相比是高分段基本一致，但整体和人均来说还是东城更强。或者说是牛娃在哪儿都成绩好，朝阳留住了好苗子，所以高分段成绩提升。但对于普娃来说，在朝阳就未必能怎样了，从概率来说不如在东城。

3、调整房源是什么意思？已经是朝阳第一梯队了，还怎么调整？或是说是既然在东城已经入学，那学区房就没用了，如果注重保值的话可以趁着溢价还高的时候置换。但这跟学区无关了，只看自己的意愿了。

仅供参考。

四

Q:

我们的情况是这样的：95后夫妻，一方有北京户口，工作地一个在西城（单位有政保，但十分不稳定，不一定轮得到）、一个在东城，近两年有生娃计划，刚需首套购房，预算是550w，希望能买三居室，兼顾考虑未来小孩上学学区和房屋保值流通性。目前看过西城广外陶白、东城天永、丰台方庄，预算内基本是步梯板楼或电梯塔楼，想咨询购房建议。

A：

1、怎么叫政保不稳定呢？是名额少，还是说要求高？

2、550万的三居室，学区+保值+流通性，这要求够高的，几乎不可能兼顾。因为学区房就肯定有溢价，那这溢价部分的保值就有风险，毕竟从今年至少到2032年都是入学低谷期。而550万三居基本就是老小区，劣势都是流动性弱。所以您这要求不好兼顾，适当取舍吧。

3、三个选项，从学区讲肯定是陶白，这是送分题。天永学区的优势是价格相对低，劣势是溢价占比并不低，基本就是东西城平均值，但学区排名比较靠后。所以如果注重学区，那天永不算性价比高的，保值角度的风险也相对大。毕竟只有好资源才真正稀缺呢，到了低谷期有可能价值回归。

方庄只有十八中学区可以算学区房，芳星园一区二区。因为是丰台学区，所以溢价并不高，从居住角度可以算学区房中性价比高的，但学区角度就是一分钱一分货了。

4、另外能选不带硬伤和瑕疵的板楼就尽量，有没有电梯无所谓，保值角度相对强一些。而且住建部一直在推按套内面积计价，意见稿出了好几年了，一旦全面执行，对得房率相对低的塔楼至少不是利好。就算没影响，塔楼的流动性也偏弱。

5、我没什么建议，只能是列出这些情况供参考。我建议是先搞清政保的政策吧，能用的上就尽量。尤其如果是不要求房子的政保，那最好争取，这种名额的市场价值小几十万起步呢，得到就是赚到了。

仅供参考。

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