完了！悉尼墨尔本房价面临惨跌！澳洲人，不敢买房了！悉尼房价最多跌45万！

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　　房价越跌买家越观望，悉尼墨尔本或面临10%调整

　　澳洲房市进入一个反常阶段：房价下跌本应让买家更有机会，但许多人反而不敢出手。Ray White数据显示，每场拍卖平均活跃竞标人数已跌破两人，开放看房平均到场人数也降至约两人，明显低于市场强劲时的3至4人。

　　买家代理Cate Bakos表示，现在买家明明拥有更好条件，可以折价、议价并提出更多交易要求，却往往因为担心继续下跌而选择观望。她认为，这是一种典型“羊群心态”：市场冷清时不敢买，等市场重新火热又抱怨竞争激烈。

　　拍卖成交率已连续数周大多低于60%。NAB也把首府城市今年房价跌幅预测下调至5%，并预计悉尼和墨尔本从峰值到谷底可能下跌约10%。

　　Ray White首席经济学家Nerida Conisbee表示，市场并未完全停摆，但交易速度明显变慢。至少需要两名竞标者，拍卖才容易发现市场价格；如果只有一人出价，买家并没有真正竞争压力，卖家也很难获得理想价格。

　　PRD首席经济学家Diaswati Mardiasmo指出，拍卖通常没有冷静期，也不附带条件，在不确定环境下，这会让买家更加紧张。当他们看到现场无人竞价时，反而会进一步确认市场在放缓，从而继续等待。

　　但等待也有代价。若房源合适、价格合理，冷清市场有时反而给认真买家创造机会。真正的问题在于，买家想等到市场“触底铃声响起”，但现实中底部通常只有事后才看得清。

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　　房价下行中97.4%独立屋转售仍获利，中位收益达45.8万澳元

　　澳洲房市正在降温，但大多数屋主仍然坐拥可观账面收益。Domain最新《Profit and Loss》报告显示，2026年上半年，全国97.4%的独立屋转售实现盈利，盈利中位数升至458,000澳元新高。

　　这说明，虽然房价下跌引发负资产和财富缩水担忧，但绝大多数卖家仍以高于买入价的价格成交。真正亏损的，主要是近期高位买入、持有时间较短，或被迫在市场下行期出售的业主。

　　Domain首席经济学家Nicola Powell表示，获利比例较此前6个月下降0.1个百分点，幅度很小，但可能是盈利能力放缓的早期信号。转售盈利通常滞后于房价变化，因此当前数据可能尚未完全反映7月以后更明显的下跌。

　　悉尼亏损出售比例从2.0%升至2.4%，墨尔本从4.4%升至5.7%。这与两地房价疲软相符。Cotality数据显示，悉尼和墨尔本7月住宅价格分别下跌1.4%和1.2%。

　　反对党警告，房价下跌可能让参与政府5%首付计划的首次置业者陷入负资产。不过，RBA行长Michele Bullock此前表示，负资产借款人比例不到1%，金融稳定风险仍可控。

　　Powell认为，目前失业率和违约率仍较低，大多数家庭不会被迫出售。房价下跌真正变成问题，通常发生在屋主必须卖房并兑现损失时。

　　Ray White首席经济学家Nerida Conisbee也指出，新建住房成本比2019年底高出51%，供应短缺仍会限制房价大幅下跌。如果现有住房价格低于新房建设成本，开发项目会变得不可行，供应减少后反而会再次支撑现有住房价格。

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　　悉尼高端区房价最多跌45万，卖家获利热潮开始降温

　　澳洲房产多年升值带来的卖家获利周期，正在出现第一道裂缝。Domain最新《Profit and Loss》报告显示，虽然大多数卖家仍能赚钱，但获利比例已经开始下滑，悉尼多个高端区独立屋中位价最多被抹去45万澳元。

　　全国独立屋转售获利比例为97.4%，公寓转售获利比例为88.6%。Domain首席住宅经济学家Nicola Powell表示，这并非卖家收益崩溃，但说明多年房产获利趋势已开始放缓。

　　悉尼东区Bondi、Vaucluse和Bellevue Hill跌幅位居全国前列。Baulkham Hills、Cronulla、Miranda、Caringbah和Manly等区也出现29.5万至39万澳元的独立屋中位价下跌。

　　墨尔本低迷也扩散至Toorak、South Yarra、Brighton、Sandringham、Glen Waverley和Doncaster等传统优质地区。阿德莱德的Mitcham、Unley、Glenelg、Brighton、Adelaide Hills和McLaren Vale也出现明显调整。

　　尽管如此，珀斯和布里斯班仍保持强劲获利，独立屋转售获利比例分别为99.6%和99.5%。悉尼仍是利润最高市场，转售利润中位数达739,500澳元。

　　AMP首席经济学家Shane Oliver表示，全国房价已从高位下跌约2%，悉尼和墨尔本跌幅约5.5%。他预计全国平均房价从高点到低点可能下跌约7%，但除非失业率大幅上升，引发大规模被迫出售，否则15%至20%的崩跌可能性不高。

　　昆州买方代理Glenn Price表示，布里斯班拍卖成交率已连续10周低于40%，买家认为价格仍会继续下跌，因此选择等待。卖家若仍按2022年高点定价，市场就容易陷入停滞。

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　　澳洲房价下跌集中在高端市场，普通买家仍难入市

　　澳洲房价确实在下跌，但对大多数买家来说，这并没有立刻带来更可负担的住房。最新数据表明，跌幅最大的是悉尼东区、北岸和北海滩等高端市场，即便部分城区中位价下跌数十万甚至上百万澳元，价格仍远超普通家庭承受范围。

　　PropTrack数据显示，悉尼东区、北岸和北海滩房价跌幅领先全市。这些地区代表全澳最昂贵住房市场之一。Ray White首席经济学家Nerida Conisbee表示，这轮降价主要发生在“高端市场”。

　　Bellevue Hill、Vaucluse、Rose Bay和Darling Point等东区高端城区跌幅明显，其中Bellevue Hill独立屋中位价截至第二季度下跌118万澳元，但中位价仍超过1000万澳元。

　　从区域整体看，悉尼东区住宅价格比去年同期低7.9万澳元，但仍高达186万澳元；北岸下跌9.1万澳元后仍为163万澳元；北海滩下跌8.4万澳元后仍为230万澳元。

　　真正更接近普通买家预算的区域，价格反而更坚挺。悉尼西南区过去一年平均上涨3.4万澳元，虽然最近三个月转为下跌约1.1万澳元，但这一跌幅仍小于加息后多数买家借贷能力的下降幅度。

　　REA Group经济学家Anne Flaherty表示，悉尼本来就是全澳最昂贵市场，对利率和借贷能力变化最敏感。房价下跌看似改善可负担性，但如果买家可借金额下降得更快，入市难度反而未必降低。

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