纾困国企反涉险！广州地方国企纾困市场化旧改项目涉险

近日，广州黄埔区属国企科学城（广州）投资集团有限公司两家持股公司因2023年以前期服务商身份接盘时代中国退出的岗贝村、双井村两个旧改项目，处理民企退出后的遗留问题，现被广州农商行追讨7.57亿元贷款本息连带责任。

根据科学城集团公告显示，广州农商行起诉科学城（广州）投资集团有限公司（以下简称“科学城集团”）下属子公司科学城（广州）城市更新集团有限公司（以下简称“科学城城更”）及孙公司广州科慧投资有限公司（以下简称“科慧公司”），主张上述两家公司构成“债务加入”，要求连带清偿。2026年7月，广州中级人民法院已受理，并定于8月17日开庭。

PART 01

诉讼源头

2022年3月，时代中国发出《关于恳请支持旧改项目退出的报告》，其中提到，时代中国在广州公开招商的旧村改造项目中已获取9个旧村项目的合作身份。受市场融资端和销售双重打击等原因，因资金紧张，恳请广州市政府协调退回从化、增城3个项目的旧改履约保证金，以及协调返还黄埔区5个项目（分别为岗贝村、双井村、乌石村、裕丰围村、重岗村城中村改造项目）的前期投入资金。

根据公开信息显示，时代中国在黄埔区的5个项目累计投入约17.1亿元。其中，仅岗贝村、双井村两个项目，时代中国投入的拆迁补偿费用就达12.5亿元。

2023年4月，科学城集团全面承接岗贝村、双井村的改造工作，并于当年12月开工建设。今年4月份，岗贝村宏岗片区的复建AZ-02地块正式动工，预计可提供1180套安置房。6月份，双井村复建安置区的AG0224016地块进入主体结构施工阶段，计划建设3栋高层回迁住宅及3栋公建配套。

根据科学城集团公告显示，广州农商行曾为广州市时岭房地产开发有限公司（以下简称“时岭公司”，系上述岗贝村、双井村改造项目的项目公司）提供了两笔旧改贷款，合计约7.57亿元（本金约6.76亿元+利息0.81亿元）。

此前，科学城城更与时岭公司签订《合作框架协议》，其中约定“确认承接时岭公司在涉案借款合同项下未归还的银行借款本息”。科慧公司与岗贝、双井两个经济合作社签订的《前期服务协议》也约定了承接总交易价款“包括但不限于时岭公司的银行贷款投入”。因此，广州农商行认为城更集团、科慧公司应对时岭公司的7.57亿元贷款本息承担连带清偿责任。

PART 02

拆出来的财务困局

根据公开信息显示，科学城集团涉及旧改项目的司法案件不止广州农商行这一宗。2024年9月，中航信托因科学城集团的旧改项目合作方——广东奥誉城市运营管理集团有限公司未能如期清偿债权，对科学城集团、城更集团等企业提起代位权诉讼，要求这些被告共同偿还10.09亿元的欠款。目前案件正在二审审理中，尚未判决。

根据公开信息显示，截至3月末，科学城集团的城市更新在建项目有16个，项目储备量及项目整体投资规模颇大。由于项目建设、股权投资等支出较多，科学城集团的债务规模增长也较快。截至3月末，该公司的资产负债率为83.11%，总资本化比率为85.91%，财务杠杆已处于高位且呈逐年升高趋势。财务费用和管理费用不断攀升侵蚀经营利润，叠加城市更新项目垫款和存量债权、对外投资计提减值损失等因素，2024年、2025年及2026年第一季度，该公司的利润总额分别为-30.95亿元、-69.36亿元和-13.2亿元。盈利能力的下降，导致其2025年的息税前利润和经营活动净现金流均无法覆盖利息支出。

PART 03

地方国资接盘纾困涉险旧改，即是担当也要一事一议，要梳理清楚项目风险

市场下行之际，社会新增资金投资谨慎与存量旧改项目待纾困迫切形成矛盾，地方国企通常作为纾困平台，更易获得权利人的信任，从而接盘纾困涉险旧改。然而，对于大部分存量旧改项目，尤其涉及城中村改造，普遍存在错综复杂历史遗留问题和隐性债务等。地方国企在介入前，应做好项目尽调工作，制定全过程项目纾困实施方案，形成完整资金闭环，留足安全垫，确保新增资金能够安全退出，防范形成巨额债务风险。

合一城市更新集团作为深耕城市更新领域十余年的策略型全流程服务商，凭借超百亿资金规模的投后管理实战经验，依托独创的“6+3”投资尽调研判方法论与“城市更新不良资产盘活方案六要素”等纾困盘活工具，为地方政府针对存量旧改项目制定纾困盘活策略，为央国企等增量投资方提供项目投前全方位实施可行性研究，为村股份公司、个人业主等权利人提供权益保障方案，为银行、信托、资管公司、私募基金等金融机构量身打造“贷后监管+盘活顾问+出地熟化”三位一体的贷后管理方案。

截至目前，合一已深度参与深圳 30 余个出险城市更新项目的盘活工作，成功助力十多个项目纾困盘活并获得增量资金进入，积累了丰富的实战经验，并形成了针对出险城市更新项目的“本体尽调与盘活方案十五步方法论”，具体内容如下：

信息来源：

科学城(广州)投资集团有限公司关于子公司涉及重大诉讼的公告

https://data.eastmoney.com/notices/detail/152479/AN202607301827486445.html

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