豪宅税单翻倍与退路被锁，韩“精准加税”能砸碎高房价的幻想吗？

你敢信吗，韩国最近对着炒房客下了死手，买了房不住拿来投资的直接税单翻倍，想跑路卖房还设了时间锁，过了点再卖要交成倍的税。这波主打精准打击炒房客的操作，不少人等着看能不能把韩国虚高的房价打回原形。咱们今天就好好聊聊这事。

韩国政府8月3日公布了《2026年税制改编案》，对综合房地产税和转让所得税动了大手术。这次改革的核心说穿了很简单，就是让真正住房子的普通人少掏钱，把房子当投资品炒的多出点血。

这次改到根子上的就是持有税，之前收税看你有几套房，现在改成看你手里所有房子加起来总价值。公允市场价值比率会从现在的60%，一步步提到2028年的80%。这个比率越高，算税的基数就越大，最后拿到的税单自然也就更沉。

这波加税可不是一刀切，妥妥的看人下菜碟，普通人自住不仅不加，反而还减。综合房地产税的基本扣除额，从公示价格12亿韩元提高到了14亿韩元，差不多相当于市价20亿韩元。

这意味着更多普通自住房主根本不用交这个税，按照政府测算，原来要交税的48.7万户，现在会减少到36.3万户。市价20亿到30亿韩元的自住房，税负还会往下降，实实在在给普通人让利。

换做买了房不住的非自住房主，哪怕你只有一套，待遇也天差地别。基本扣除额直接从12亿降到了9亿韩元，没有一点商量余地。拿一套市价25亿韩元的公寓举例子，自住一年持有税大概353万韩元，非自住明年直接翻倍到686万韩元，实打实的税单翻倍。

哪怕是自住的超高价豪宅，也逃不过加税。市价超过32亿韩元的住宅直接适用更高税率，课税标准超6亿韩元的部分，税率从原来的1.0%到2.7%，直接涨到1.3%到5.0%。市价50亿韩元的住宅，税会涨到原来的2.2倍，70亿韩元的直接涨到3.5倍。

等到2028年，综合房地产税干脆不区分住房套数了，统一按总房产总值适用原来三套房的税率水平。税负率上限也从原来的150%上调到200%，说白了就是你持有越多房子越贵，未来税单只会越来越重，没处躲没处藏。

不少炒房客看到持有税涨了，第一反应肯定是赶紧把房子卖了落袋为安。哪能想到，转让环节早就把大半路给堵死了，没那么容易跑。

原来一户一房持有者卖房，能享受最高80%的资本利得扣除，改了之后，这个扣除从“长期持有”改成“长期居住”才能拿。光持有不住不行，必须自己住进去才能享优惠。更关键的是，从2029年开始，这个扣除还设了10亿韩元的上限，天价房卖房要交的税会涨一大截。

政府对外说，还给多套房持有者留了退出的口子，2027年到2028年，调控地区多套房出售的资本利得税加征税率暂时下调。两套房的附加税率从20个百分点，降到2027年5个百分点、2028年10个百分点，三套及以上从30个百分点降到2027年10个、2028年15个。

这个退路可不是一直有，2029年开始加征税率直接恢复原来的水平，相当于给你两年缓冲期，想走赶紧走，不走就要加钱。也有观点担心，到时候持有税和交易税都在高位，搞不好会再次出现没人卖房的“房源冻结”。

这波改完谁受益谁受损，其实明明白白摆在这里。真正自住一套房、房价在20亿到30亿韩元区间的普通房主，实实在在拿到了好处，持有税降了，卖房也能享受优惠。

要扛压力的，就是买了房不住的投资者、手握多套房产的炒房客，还有拥有天价豪宅的业主。他们持有税涨了，转让的税优惠又收窄，简直是两头受气，一点好处都捞不着。

有业内人士预测，短期来看，非自住房和超高价住房的挂牌量肯定会涨，不少扛不住税的会赶紧出手。可首尔江南、龙山这些核心地段的房子，本来就特别稀缺，就算税负涨了，高净值人群大可以走赠与之类的方式避税，不一定非要低价出售。

友利银行房地产研究实验室的负责人说，新政虽然可能逼出部分高价住宅短期内入市，可首尔核心地区供给不足的问题没法缓解，很难说真的能把房价打下来。韩国建设政策研究院的研究委员也提到，强化实际居住要求会抬高交易门槛，短期的房源消化完，市场交易说不定会直接断崖式萎缩。

还有个很容易被忽略的细节，实际居住要求提上来之后，市面上的出租房源肯定会变少。房东新增的税负，大概率会直接转嫁给租户，最后租赁市场的压力只会越来越大。搞不好，无房的普通人反而会变成受影响最大的一群人。

从政策设计来看，这波改革确实够“精准”，清清楚楚把自住和非自住、普通住宅和超高价住宅分开了。可精准不代表有效，这么复杂的税制要考虑一堆因素，真的能让楼市回到正常轨道吗？

政府算过，这波税制改编下来，5年累计能多收13.3万亿韩元的税。税能收上来，房价能不能降下来，到现在还是未知数。等所有人都开始观望，买卖双方都被复杂的规则搞懵，最后这个烂摊子到底谁来买单呢？

参考资料：央视新闻 韩国出台房地产税制改革新政