90.6亿！温州首富上海抢地，绿城、招商、华润、联发补仓！

8月4日，上海第七批次土拍正式落槌。

这不仅仅是一场简单的土地出让，更像是一次对楼市信心与投资逻辑的“压力测试”。

5宗地块，分别位于浦东唐镇和张江、嘉定南翔和菊园、虹口北外滩，成交总价90.6亿。

先说结果：青山实业联手华峰集团38.45亿底价摘得虹口北外滩249米地标，绿城12.04亿底价拿下嘉定菊园。

招商蛇口&中旅投资则以15.8亿、溢价28.45%补仓浦东唐镇，华润置地16.15亿元补仓南翔，联发竞得浦东孙桥地块。

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绿城深耕嘉定，12.04亿托底菊园地块

上午，绿城以12.04亿元底价摘得嘉定菊园街道地块，楼面价18200元/㎡。

这块地本身条件不差：地块占地约3.3万平方米，规划容积率约2.0。

西侧紧邻城市绿地，南侧依水而居，北侧连接成熟社区，形成开阔通透的空间格局。

这是菊园街道行政能级抬升后的首发住宅用地，坐享嘉定老城成熟资源。

地块紧邻轨交，距嘉闵线新成路站约900米，快速连接虹桥枢纽等城市重要节点。同时，沪嘉高速入口约2.5公里，构建多维交通网络。

信业购物中心、百联嘉定、日月光等商业资源汇聚，嘉定区中心医院等医疗配套近邻，满足日常生活所需。

但真正值得关注的，不是这块地本身，而是绿城拿地背后的逻辑。

这是绿城一个多月内在上海拿下的第三块地，也是今年内的第四子。

今年3月，绿城拿下西虹桥地块。6月30日，更是一口气拿下嘉定新城地块和周浦地块，前者溢价19.08%，后者溢价19.9%。

而从更长的周期看，从2023年的南翔留香园，到今年6月的嘉定新城组合地块，再到今日的菊园地块——三年三子，绿城在嘉定的深耕棋局已然成形。

绿城今年在上海拿地如此迅猛，得益于其过往打造的多个产品，深得客户及市场的认可。

这种基于深耕逻辑的扩张，比盲目抢高价地要稳得多。接着就看信心十足的绿城，将如何再次为嘉定市场带来惊喜，大家可以期待下。

2

青山实业38.45亿，拿下北外滩249米地标

这次土拍最瞩目的一块地，无疑是虹口北外滩68街坊地块。

这是上海首次将住宅、酒店、办公、商业“打包”进一栋超高层建筑一体出让。

商住办混合用地容积率高达7.3，总计容建面约10.7万方，规划高度249米，将建成超高层地标。

最终由青山实业联合华峰集团，以38.4546亿元底价拿下，综合楼板价约3.6万/㎡，可售住宅楼板价超12万/㎡。

住宅部分体量并不大，建面约3.2万方，占比不超过30%，未来产品定位或将为高端住宅。

依托249米超高层高度，住宅高区有望俯瞰黄浦江及北外滩天际线，景观资源稀缺。

这宗地因为商办体量大、运营要求高，把绝大多数房企挡在了门外，底价成交并不意外。

拿地主体本身也足够有话题性——青山实业是全球最大的不锈钢和金属镍生产商之一，在2026年《财富》世界500强中排名第254位，老板项光达是现任温州首富。

联合拿地的华峰集团，老板尤小平是前温州首富。两大温州实业巨头联手，给土拍添了不少看点。

产业资本跨界拿地，操盘经验固然要打个问号，但换个角度看，没有传统房企的惯性思维，也未必是坏事。

这也标志着一个新趋势：在核心地段的存量转化中，资金实力雄厚且具备产业导入能力的实业资本，正在成为土拍舞台上的新玩家。

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招商蛇口继续补仓，浦东唐镇溢价28.45%

作为浦东新区的“流量担当”，唐镇一直是兵家必争之地。

唐镇C-02E-01地块与隔壁去年招商蛇口&中旅高价拿下的壹江臻邸仅一路之隔，条件高度相似。

此次新拍地块体量相对较小，出让面积约1.43万㎡，容积率2.3，计容建筑面积约3.3万㎡，建筑限高60米。起拍总价12.30亿元，起始楼面价约37458元/㎡。

经过47轮竞价，招商蛇口&中旅投资最终以总价15.8亿元、楼面价48114元/㎡、溢价率28.45%竞得，预计售价8万+。

相比去年40%的疯狂溢价，这次的价格回归理性，是招商深耕战略的延续，也是在当前市场环境下房企“追求确定性”的表现。

值得一提的是，本次参拍的房企有保利发展、越秀、象屿等房企，竞争激烈。

招商蛇口之所以能胜出，最大的优势还是对区域最熟，补仓意愿最强。

回看板块内近两年土拍情况：2024年11月，保利发展竞得保利天奕地块，入市均价约8.29万元/㎡。

2025年7月，壹江臻邸地块曾吸引7家房企同台竞价，最终由招商蛇口&港中旅摘得，均价约8.6万元/㎡。

新地块楼板价较壹江臻邸低约4000元/㎡，但位置更优，市场猜测其未来售价不会低于壹江臻邸。

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华润置地补仓南翔，溢价率13.98%

下午率先揭晓的，是嘉定南翔JDC2-0202单元25-06地块。

经过27轮竞价，华润置地以约16.19亿元、溢价率13.98%竞得，成交楼板价约30775元/㎡，住宅装修标准不低于2500元/㎡。

地块出让面积约4.04万方，容积率仅1.3，限高30米，是南翔近十年来出让的容积率最低的纯宅地之一。

地块临近轨交，还拥有滨水资源，低容积率+滨水的组合，天然具备打造叠墅、洋房等低密改善产品的潜质。

从15年前开盘的中央公园，到超级大盘时代之城，华润置地已是第三次落子南翔。

时代之城整盘累计销售突破2200套，楼板价约3万元/㎡，与此次持平。

同一个板块、同样的成本线，华润对客户需求和定价逻辑早已了然于胸，这笔账算得过来。

此次出让的25-06地块，最初源于今年3月24日获批的规划调整，嘉定区JDC2-0202单元控制性详细规划21、23、25、30、44街坊局部调整正式落地，新增了这宗住宅用地。

地块西侧的复旦附中嘉定学校，上周刚公示设计方案，拟建36班高中、32班初中，计划2028年招生。优质教育资源落地，对新项目是实打实的加分项。

对比周边，大华星屿此前拿地楼板价约2.4万/㎡，五批次叠墅总价900-1790万——华润的定价空间和产品定位，已有了清晰的参照系。

此次华润成功补仓，既延续了南翔大盘操盘的品牌优势，也为板块高端居住市场增添了更多想象空间。

5

孙桥断供多年，联发溢价率达27%

浦东张江孙桥14-01地块，出让面积仅8390㎡，容积率2.2，限高60米，是本批次体量最小的一宗。

最终，由联发以溢价率27%竞得，成交楼板价44191元/㎡，总价约8.16亿元。

这块地能拍出27%的溢价，核心原因只有一个：张江实在太缺住宅用地了。

先看供应基本面。作为国家级科学城，张江70%以上的土地划给了产业园区和研发楼，宅地供应极度稀缺。

孙桥板块上一次商品住宅供地，还要追溯到2018年的中建朗阅府。

2020年以来，张江为数不多的新盘中建御华园，还是协议出让的城中村改造项目，2023年开盘认购率冲到420%，热度可见一斑。

再看地块本身。这次的14-01地块由租赁住宅用地调规而来，紧挨着张江集团自己运营的纳仕张江国际社区。

这宗地块因为面积小，先天条件不算出众，约三栋小高层的体量，后续大概率用极致性价比，吸引张江本地庞大刚改客群。

不过，“断供”本身就是最大的卖点。而这，也是联发敢加价27%的底气所在。

6

结构性分化，才是这场土拍真正的信号

今天这场土拍，表面上看热度不算炸裂，实际折射出上海土拍进入下半场的真实状态。

一方面，是资金向“安全区”极速集中。

无论是绿城深耕嘉定，还是招商补仓唐镇，华润置地拿下南翔地块，房企们不再盲目扩张，而是把子弹打在最有把握的地方。

另一方面，是供应逻辑的深刻变革。

从商办改宅，到实业巨头跨界拿地，上海的土拍市场正在告别单一的房地产开发模式，走向存量盘活与产城融合的新阶段。

在这个分化的时代，唯有真正读懂城市、读懂客户的房企，才能在不确定性中找到确定的未来。而上海，依然是检验房企成色的最高考场。

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