广州上半年楼市成交量TOP10，花都唯一上榜的项目凭什么？

2026年上半年广州楼市成绩单揭晓。天河、海珠的豪宅项目依旧霸占着流量高地，但在一众核心区红盘的包围下，一份成交榜单里却藏着一个不容忽视的名字——

花都的中旅名门府。

全市成交套数前十，花都唯一上榜，一季度以1.31亿元领跑花都，5月单月网签74套、成交1.18亿元，再度登顶。开盘至今四年，累计网签已接近2000套，成交金额超34亿元。

同一时期，中旅投资广州区域公司位列全市房企销售套数第16名，同时在花都区拿下权益榜和销售全榜双料第一。

一个传统意义上的外围区，凭什么跟核心区项目平起平坐？

有人说靠学校，有人说靠产品，有人说靠央企背书。都对，但又不全对。

真正让它突围的，是一套完整的"红盘逻辑"。而7月实体展示区的开放，恰好成了验证这套逻辑的最佳窗口。

每一个红盘的诞生，都不是偶然，背后一定有某种系统性力量在支撑，不是某一个卖点突出，而是从拿地到交付的全链条能力。

中旅名门府的这套基因，来自它的开发者：百年央企中旅投资。

作为国务院国资委确认的以"房地产开发和运营"为主业的16家央企之一，中旅投资在地产领域已经深耕了30年，背后站着的是103年的企业积淀。

但比起资历，更值得关注的是这家企业进入广州的方式。

“十五五”规划中，广州北部增长极被明确赋予了“建设全球枢纽门户”的战略定位。依托白云国际机场与广州北站构建的国际性综合交通枢纽，北部增长极将打造“空铁联运”的枢纽经济新高地，成为粤港澳大湾区连接全球的核心门户节点。

中旅投资的布局，恰好踩在这条国家战略的主线上。

集团以“精准投资”的双核战略，锁定粤港澳大湾区，落子广州花都。三个项目同时布局：约83.95亿元拿下名门府住宅地块，同步落子广州北站中旅综合体，投资约70亿元；还有中旅·阿那亚九龙湖生态度假区，投资150亿元。

住宅、商业、文旅三大业态，围绕同一个枢纽节点展开，这显然是对城市发展方向做出预判后的一次战略性占位。当空铁枢纽成为湾区未来的流量入口，中旅投资要做的，是在这个入口处为城市迭代匹配一座高质量的人居大城。

中旅名门府，就是这座大城的核心拼图。

它的选址逻辑，是这套战略从宏观到微观的逐层落地。项目地处花都与白云交界，恰好卡在白云外溢的第一站；紧贴广花快速路，白云向北的必经通道；提前锁定8号线、18号线双地铁红利，与广州北站空铁枢纽形成半小时通勤圈。

从湾区枢纽到城市板块，再到广花芯的人居落点，三层嵌套，层层咬合。更重要的是，拿地阶段中旅就已经同步敲定了广外附学校的引进。

先做城市研判，再做选址决策，同时把核心配套锁死。这套操作体现的，是一家央企对城市生长方向的理解深度。

名门府本身的体量，也注定了它不可能是一个快进快出的项目。

项目总占地约24万㎡，分6个地块开发，是花都近年来规模最大的住宅项目之一。四年前这里还是一片空地，现在1700多户已经住进去了，学校开学了，社区商业也在陆续营业。接下来还有8号线北延段、18号线北延段双地铁的逐步兑现，20万方金铂商业中心的全面补齐，以及从零起步搭建起来的四大赛道业主社群体系持续生长。

把这些放进同一个框架里看，学校、交通、商业、产品、社群，每一项都是这座大城在不同时间节点上的分批兑现。大盘开发的逻辑从来不是比谁卖得快，而是比谁更能“长青”。持续的资本投入、分批交付的节奏控制、配套落地的节点管理，缺一不可。中旅投资把这套逻辑跑通了，才有了名门府今天的成绩。

从战略远见到精准选址，从配套先行到全周期大城运营，这套完整的价值闭环，正是我们在7月实体展示区开放时能够亲眼验证的东西。

但一个项目能卖成全市前十，光靠大盘两个字是不够的，键还在于这个盘到底卖给谁。一个外围区项目，凭什么能吸引那么多人跨区来买？

中旅名门府有一个数据可能很多人都想不到：超过一半的客户不来自花都。

最大的客群是白云外溢刚需，占比高达50%到60%。白云区大量非广州户籍人口，小孩读不了公立学校，过去，这些人要么咬牙读私立，一年几万到十几万不等，两个小孩就是双倍开销；要么就只能接受有房没学上的现实。

今年5月，花都区率先落地了“花八条”政策，在全市率先实现住宅型商品房“预售定学位、网签即入学”，非广州市户籍人员在花都区购买新建商品住宅，即可申领花都花卡，享受区政策性照顾入学待遇。

买房就能解决上学，不需要等落户，不需要等交房，网签备案即入学。跟每年几万到十几万的私立学费相比，买套房把学位问题一次性解决，这笔账谁都会算。

再加上白云机场周边村拆迁释放了大量手持现金的客户，江高、人和一带新盘选择有限，名门府几乎是距离最近、配套最完整的选择，广花快速路一路向北，下了高速就是项目。

本地改善置换是另一股重要力量。项目紧邻着花都早期的知名大盘，社区成熟但房龄普遍超过10年，很多业主到了换房周期，又不想离开这个生活圈，名门府成了最自然的置换目标。

同区域、同配套、同生活半径，但住的是新房，享受的是新规户型，很多周边小区的业主来看完名门府，直接就把二手房挂出去了。

主城外溢刚需也在逐步增加。随着8号线、18号线预期逐步兑现，部分天河、白云的年轻刚需开始关注这里，150万在市区只能买老破小，在名门府能买新规三到四房加广外学位。

名门府的产品设计也精准回应这三类人的需求。71㎡上车户型给白云刚需，90到108㎡三到四房给有二孩或三代同堂需求的家庭，122到140㎡改善大户型给本地置换客群。

每一个户型都能对应一个明确的客群画像，这才是从客群出发做产品的典型逻辑。

客群定位精准，产品才有方向，但在花都，决定最终买单的往往是同一张牌——教育。

中旅名门府配建的广外附属花都学校，是广外教育集团在花都区创办的首所公办九年一贯制学校，由广外集团直营管理。

首先要厘清直管与挂牌的关键区别，市面上很多广外附是挂牌校，名字挂上，师资还是原来那批人。而广外附属花都学校三位校长都是拥有20到30年广外体系经验的老广外人，师资团队从广外本部派驻，属于亲力亲为式办学。

办学特色上，学校充分发挥广外的外语教育优势，一年级起外教教英语，同步开设德语、日语等第二外语，办学仅一年，广外教育集团在专项视导中已充分肯定其高起点办学成果，指出学校初中教学质量在区内名列前茅，办学影响力持续扩大，彰显了广外的办学质量和特色。

外语嘉年华、AI科技基地等特色活动也开展得有声有色，教学水平有目共睹。

值得一提的是，学校在去年9月已正式开学，不存在规划变卦的风险。

小学一年级招收7个班297人，初一8个班360人，公办学校一年级能开到7个班，周边生源需求有多旺盛一目了然。

再加上项目自带18班公立幼儿园，今年9月即将开办，真正实现12年教育买房即享。

△效果图

今年3到4月项目的成交猛增，核心驱动力正是客户要赶在9月入学前落定，学位，就是最刚性的需求。

当然，花都带好学校的项目不止名门府一家，但为什么偏偏是它坐上了销冠位置？

答案在于“红盘基因、蓝图落地、全周期运营、产品迭代”四大维度形成的完整闭环。

百年中旅投资的品牌背书，意味着项目不会因资金链停工，意味着配套承诺不会缩水，意味着四年如一日地持续投入。对于花都客户而言，期房天然带有不安全感，而中旅投资用名门府证明了，央企二字就是最大的确定性。

更重要的是，这份确定性已经一项项变成了实景。

• 教育上，广外附学校2025年已开学，公立幼儿园今年即将开办，12年教育链完全闭合；

• 交通上，公交首末站已竣备移交，8号线北延段和18号线北延段双地铁都是在建中，而非规划中；

• 商业上，社区底商陆续开业，20万方金铂商业中心预计今年12月全面补齐；

• 居住上，项目多个组团已是现楼实景呈现，已经分4批次交付1700多户，其中两批次均提前3个月交付。

与此同时，中旅投资在名门府实践的是开发加配套运营一体的大城模式。分地块开发、配套分批落地运营，每一步都踩在业主入住的时间节点上。而真正让这座大城活起来的，是一套从零起步搭建起来的社群体系。

开盘三年，三批次交付，1700多户业主陆续入住。社区运营团队用了一年时间，从最初的几十人参与，逐步发展到近百人的活跃规模，搭建起以项目IP为纽带的业主社群矩阵。

这套体系围绕四大赛道做了清晰的分层：趣学成长营面向亲子教育，趣活能量场聚焦运动健康，趣邻老友记服务邻里社交，趣行探索家主打户外体验。每个赛道都在培育业主主理人，让社群从“运营方主导”慢慢转向“业主自运转”。

累计超过30场活动在这个框架里落地，“名门杯”足球赛、星空电影节、暑期夏令营，都是1700多户业主入住后自然生长出来的内容。今年7月，社区泳池正式开放运营，又多了一个高频社交节点。

名门府正在从卖房子走向经营社区，而社群不是交付后的配套补充，它本身就是产品的一部分。

产品端同样在迭代，月底即将加推的F地块，建面约71到108㎡三到四房，全部为真正的新规产品。飘窗可砸、天花平整、箱体空间完全可用，开发商直接交付改造后的成品户型，与市面上那些床一半是飘台、横梁压顶的假新规形成鲜明代差。

建面约71㎡三房是白云刚需上车的门槛之选。约9米的南向三开间、约4.8米的景观阳台直连客餐厅，再加上主卧约8.1米的采光面和270°转角飘窗，视野几乎没有遮挡，这个面积段做到全南向+环幕视野，在同区新盘中并不多见。开放式厨房搭配S墙收纳，动线紧凑高效，把每一寸空间都压榨到了极致。

90㎡三房两卫则是在71㎡基础上的一次全面跃升。约12米面宽全南向采光、四开间朝南。LDK竖厅一体化设计，连通约5.4米的环幕阳台，尺度感直逼市面上100㎡以上的产品。约24㎡的主卧套间配上270°飘窗，虽然是90㎡的户型，但主卧的舒适度已经摸到了改善产品的门槛。

108㎡四空间两卫是项目卖得最好的面积段之一。四叶草式的空间布局把四个功能区分置四个角，互不干扰，无论是三代同堂还是二孩家庭都能各得其所。约12.6米的南向开间加上南北通透的对流格局，采光和通风同时拉满。约4.1米开间的LDK客餐厅连通景观阳台，入户还带独立玄关，做出了大平层的仪式感。

122㎡的改善户型尤其值得细看。首先是底子好，南北对流加独立入户花园，而且是单边户，三面采光、无共用墙，私密性和通透感都极佳。

在这个基础上，它做了两个很出彩的设计。

一是约7.6米的跑道级阳台，从客厅一路拉到次卧，相当于在户型的南面挂了一条全天候的观景长廊。种一排绿植就是空中庭院，放张茶台加两把躺椅就是一个半户外起居室，生活场景的延展性很强。

△示意图

二是约30㎡的环幕主卧套间，配置独立衣帽间，尺度感足以媲美市面上很多140㎡以上的户型，主卧也就这个尺度。而且它是环幕开窗面，采光是两面甚至三面，早上阳光从多个角度渗进来，空间的通透感完全不在一个量级。

△示意图

蝶形楼栋设计，大部分户型东南朝向，也是老广最认的朝向，同等预算，市区只够老破小，这里能拿下四房加广外学位加央企开发。

△效果图

而140㎡的改善户型在前两期已经是现楼状态，即买即住，省去了等待期的不确定性，对于换房家庭来说，这一点往往比价格更关键。

7月实体展示区的开放，正是这一切的实景验真。

这次展示区用一条清晰的动线，串起了生活品质的逐层递进。“向序”是入口的第一重仪式感，“向礼”是公共空间的尺度与规制，“向境”是园林与建筑围合出的静谧感，“向氧”是绿植与水景对日常呼吸的浸润，“向雅”讲的是归家最后一公里的体面，“向奢”则把功夫下在了细节的质感上。

已交付社区的实景、广外附学校的实景、新规样板间的实景、社区商业的实景。前期所有规划承诺到底兑现了几分，不需要听销售介绍，直接来现场亲眼确认。

上半年广州前十，花都只此一家。

这不是运气，中旅的选址研判、教育资源的锁定、新规产品的迭代、全维配套的分步兑现，四条腿同时站稳，才能交出这份成绩单。

一个百年央企用四年时间、近2000套房、全市前十的成绩完成了一次从0到1的造城实践，它的下一步，值得亲自去看一看。