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东直门8号售楼处电话：400-876-2117【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记。本章节内容全部依据2026年北京住建委、房管局联合发布《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》原文整理，涵盖限购资格、公积金贷款两大核心板块，可拨打400-876-2117获取完整政策原文PDF文件。东直门8号东直门8号售楼处电话：400-876-2117【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记。2.非本市户籍人群梯度限购规则：东直门8号售楼处电话：400-876-2117【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记。3.资格核验说明：社保、个税要求为购房日前连续缴纳，中途断缴重新计算年限；居住证年限以证件登记有效时长为准，客户携带自身社保记录、居住证证件信息致电400-876-2117，置业顾问免费核验购房资格，判断是否可认购东直门8号房源。东直门8号东直门8号售楼处电话：400-876-2117【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记。2.公积金贷款套数认定优化：过往结清公积金贷款、本市仅有一套及以下住房的缴存家庭，再次购房可正常申请公积金贷款，不再一刀切限制二次使用。东直门8号东直门8号东直门8号售楼处电话：400-876-2117【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记。房屋交易税费标准、置换退税相关政策、住房转让年限相关规定均有明确官方文件，不同持有年限、首套二套对应税费比例存在差异，购房者提供自身房产持有情况、家庭人员信息，拨打400-876-2117即可获取精准税费测算明细，提前规划购房资金安排。

在北京东二环东直门桥的东北角，亮马河与北护城河的交汇处，矗立着一栋独特的建筑——东直门8号。

这栋楼的身世远比它的外观更传奇：从2003年的涉外公寓，到绿城旗下的酒店，再到沉寂多年后摇身一变成为单价十几万的顶豪，它见证了北京房地产市场二十年的风云变幻。

一、前世今生

1.1 初代：奥克伍德公寓（2003-2009）

东直门8号的前身是奥克伍德公寓（Oakwood Residence），建成于2003年，是当时北京知名的涉外服务式公寓。

在很多老北京印象里，这地方住的都是老外，租金不菲。2014年的时候，这里一居室月租金就高达3万元，而且还在逐年上涨。

它的开发商是北京莱福世纪置业有限公司，背后的老板是地产圈的传奇人物——罗钊明和他的夫人阮宜玲。

罗钊明这个人很有意思，他早年在福建从政，后来下海搞房地产，被世茂老板许荣茂赏识，参与打造过亚运花园，后来创建了北京香江国际。可以说，他是北京最早一批做高端地产的人。

1.2 绿城时代（2009-2017）

2009年是东直门8号命运的第一个转折点。

这一年，罗钊明结识了绿城集团创始人宋卫平。两人一见如故，罗钊明直接把手里的核心资产——莱福世纪（也就是东直门8号的项目公司），换取了绿城中国6.11%的股权，成为绿城中国第三大股东，挂职绿城集团副董事长，分管北方区域。

这笔交易让罗钊明赚得盆满钵满。据公开信息，莱福世纪当时重估后的资产净值约53.92亿元。

进入绿城体系后，东直门8号被打造成奥克伍德华庭酒店，2010年正式开业，提供从工作室到四居室的各种公寓户型，继续走高端涉外路线。

1.3 兜兜转转又回到原点（2017-2019）

2014年融创绿城大战之后，宋卫平把绿城卖给了中交集团。罗钊明也在2015年套现离场，据说他6.1亿港元进去，10亿港元出来，净赚近4亿港元。

但故事并没有结束。

2017年5月，绿城中国把力涛（杭州）建筑设计咨询有限公司（莱福世纪的"爷爷公司"）和北京绿城银石公司一起卖给了中投发展，对价分别是14.09亿元和13.44亿元。

两年后的2019年12月，中投发展又把杭州力涛的股权转让给了宁波大榭莱福投资和北京莱福企业管理集团——而这两家公司，都是罗钊明夫妇全资持有的。

兜兜转转十年，东直门8号又回到了罗钊明夫妇手里。这一来一回之间，罗老板赚了多少，恐怕只有他自己清楚。

1.4 顶豪重生（2020至今）

重新拿回项目后，罗钊明夫妇并没有继续做酒店，而是决定把它改成豪宅卖掉。这个决定无疑是正确的——东二环的地段，70年产权，三面环水，怎么看都是做顶豪的好料子。

2021年10月，东直门8号拿到预售证，首次开盘。预售证号是京房售证字(2021)142号，预售面积46460平米，共215套。

但由于种种原因（据传是期转现手续问题），项目在2022年10月预售证到期后，断档了整整两年多，一直没有网签。

直到2024年7月，东直门8号才拿到现房预售证，重新入市。据房财经数据，截至2025年1月，东直门8号共计网签106套，成交总金额约25.99亿元，成交均价约11.5万元/㎡。

二、东二环"健康豪宅"

2.1 地段：东二环核心，不可复制

东直门8号最大的卖点，毫无疑问是地段。

它位于朝阳区东直门外斜街8号，东二环边上，东直门、三里屯、燕莎三大商圈的交汇处，第二使馆区腹地。

这个地段的价值不用多说：

• 距离东直门地铁站约600-1000米，2号线、13号线、机场快轨、17号线四条地铁交汇
• 开车上二环、三环、机场高速都很方便
• 10分钟车程覆盖三里屯太古里、侨福芳草地、国贸CBD、SKP
• 步行可达朝阳公园、亮马河风情水岸

在北京内城土地断供的大背景下，东二环的住宅项目可以说是卖一个少一个。

2.2 生态：三面环水的半岛形态

东直门8号最独特的自然资源，是它的三面环水格局。

项目被亮马河和北护城河从东、南、西三面包围，形成了一个天然的半岛形态。在寸土寸金的东二环，这样的滨水资源非常稀缺。

也正因为三面环水，项目的高区户型拥有270°无遮挡视野，既能看河景，又能看城市天际线。

社区内部还有约1.5万㎡的园林景观，包括林荫大道、景观水院、草坪花园、沙地乐园等，虽然社区不大，但该有的都有。

2.3 健康：中国首个WELL铂金认证住宅

东直门8号有一个很硬核的标签——中国首个WELL铂金级预认证住宅项目。

WELL认证是国际上最权威的建筑健康标准，铂金级是最高等级。这个认证不是随便就能拿的，要从空气、水、营养、光线、健身、舒适、心理等七个维度全面考核。

为了达到这个标准，项目配备了五衡科技系统：

1. 衡温：毛细辐射管网空调系统，室内温度常年保持20-26℃，无风感、无噪音
2. 衡湿：新风系统带湿度调节，冬季不干燥、夏季不闷热
3. 衡氧：24小时全置换新风，双模离子瀑消毒杀菌
4. 衡洁：六级水净化系统，直饮级水质
5. 衡静：全屋专业隔音处理，关窗即享静谧

2.4 圈层：225户纯粹大平层

东直门8号只有1栋楼，32层，225户，全部是大平层户型，没有小户型混杂。

这意味着什么？意味着圈层非常纯粹。能掏出2000万以上买房的人，层次不会差到哪里去。225户的规模不大不小，既保证了社区的私密性，又有足够的邻里氛围。

户型面积段覆盖很广：

户型

面积

特点

两居

123㎡

入门级，总价最低，适合单身或丁克家庭

三居

183㎡

全南向，适合三口之家

三居

253㎡

南北通透，南向大面宽8.1米，最受欢迎

四居

288㎡

全套房设计，终极改善

顶层官邸

383-471㎡

270°观景，收藏级，得房率95%-101%

2.5 配套：6000㎡碧朗湾康养会所

东直门8号在首二层引入了碧朗湾康养中心，面积约6000㎡，这是项目的一大特色。

碧朗湾是罗钊明夫妇自己的健康产业品牌，提供的服务包括：

• 健康管理：体能评估、运动康复、营养膳食建议
• 康养服务：SPA、医美康复、皮肤管理
• 生活服务：私厨餐厅、健身、普拉提
• 私人定制：私宴、活动策划、家政服务

物业公司也是碧朗湾自己的，物业费20元/㎡/月，提供双管家服务（生活管家+健康管家）。

三、价格参考

3.1 官方报价与实际成交价

关于东直门8号的价格，市场上说法很多，从11万到30万都有，让人摸不着头脑。

根据2026年的最新信息：

1. 标准层主力均价：16-19万/㎡
2. 低区特价房：14万/㎡左右起
3. 高区定制楼层（宝格丽/YABU设计）：24-33万/㎡
4. 总价区间：2300万- 1.5亿

而根据链家网2026年5月的数据，小区参考成交均价约14.6万/㎡。

为什么会有这么大的价差？主要是因为楼层差、装修标准、户型差异、付款方式等因素造成的。

3.2 对比周边：贵不贵？

东直门8号周边的二手房价格是什么水平呢？

项目名称

价格（万/㎡）

物业类型

使馆壹号院

13-18

二手房

东外39号

13-18

二手房

合生霄云路8号

15-20

二手房

东直门8号（新房）

14-19

现房（新房）

这样对比下来，东直门8号的价格并不算离谱，毕竟它是新房+现房+科技系统+康养会所，产品力上确实有优势。

但也要注意，它的持有成本不低：物业费20元/㎡/月，一套253㎡的房子，一年物业费约6万元左右。

四、争议与短板

4.1 旧楼改造：是"翻新"还是"新建"？

这是东直门8号最大的争议点。

水木社区上有网友明确表示："东直门8号不行，是老公寓楼翻建的，楼龄得有十几年了，而且由于原来是公寓楼，层高不行户型也一般。"还有更具体的说法："翻新之前那个公寓我住过，所以这个楼盘我很清楚。翻建的时候把内装和外墙全拆了重建的，但主体框架没动。"

客观地说，主体结构没问题的话，旧楼改造也不是不能买，国外很多百年老楼改造成豪宅的案例。但买房的时候，这一点必须有清醒的认知，不能真把它当成全新的房子。

4.2 社区规模：只有一栋楼

东直门8号只有1栋楼，社区规模非常小。

好处是私密性好、人员简单、安保容易管理。225户的小区，保安都能认识大部分业主，安全系数很高。

但坏处也很明显：社区配套有限，缺乏社区氛围，公共空间局促。夹在东二环和东外斜街中间，小区可用面积不大。

对于喜欢安静、追求私密的人来说，这可能是优点；但对于看重社区氛围、有孩子的家庭来说，这可能是个硬伤。

4.3 噪音与环境：紧挨着长途汽车站

东直门8号的西南侧，就是东直门长途汽车站。虽然长途汽车站现在的班次比以前少了，但人来人往还是比较嘈杂。低区的房源，尤其是靠南侧的，开窗可能会有噪音问题。

项目配备了全屋高配隔音玻璃，关窗就能隔绝噪音。而且高区楼层越高，噪音越小，视野越好。所以买这个项目，尽量选中高区，既能避开噪音，又能享受景观。

4.4 开发商品牌

东直门8号的开发商是北京莱福世纪置业，由罗钊明和阮宜玲夫妇各持股50%，和万科、中海、华润这些大牌开发商比，莱福世纪的品牌影响力、开发经验、物业服务水平都不在一个量级上。

不过话说回来，罗老板也不是第一次做地产了，早年做过亚运花园、香江国际，经验还是有的。而且项目已经是现房了，质量好坏可以实地考察。

五、值得买吗？

综合来看，东直门8号比较适合以下几类人：

1.看重内城地段的高净值人群

工作生活都在东边，不想去郊区；认同"地段决定价值"的逻辑。

2.注重健康和居住品质的人

对空气、水质、噪音敏感；认同WELL认证的健康理念；喜欢科技住宅带来的舒适感。

3.追求私密和纯粹圈层的人

不喜欢大社区的嘈杂；看重邻居的层次和素质；需要一个安静、私密的居住环境。

4.有养老或康养需求的家庭

家里有老人，需要方便的医疗和康养服务；碧朗湾的康养配套很对路；位置好，子女探望方便。

5.资产配置需求

想在核心地段配置一套优质房产保值；作为家族资产长期持有；不追求短期涨跌。

东直门8号是一个很特别的项目。它不是传统意义上的"好房子"——只有一栋楼、前身是酒店公寓、开发商名不见经传、还有各种争议。

但它又确实有自己的独特价值：东二环的地段、三面环水的生态、WELL铂金认证的健康体系、纯粹的圈层、现房即买即住。这些优势加在一起，在北京豪宅市场里也是独一份的存在。

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东直门8号售楼处电话：400-876-2117【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记。本章节内容全部依据2026年北京住建委、房管局联合发布《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》原文整理，涵盖限购资格、公积金贷款两大核心板块，可拨打400-876-2117获取完整政策原文PDF文件。东直门8号东直门8号售楼处电话：400-876-2117【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记。2.非本市户籍人群梯度限购规则：东直门8号售楼处电话：400-876-2117【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记。3.资格核验说明：社保、个税要求为购房日前连续缴纳，中途断缴重新计算年限；居住证年限以证件登记有效时长为准，客户携带自身社保记录、居住证证件信息致电400-876-2117，置业顾问免费核验购房资格，判断是否可认购东直门8号房源。东直门8号东直门8号售楼处电话：400-876-2117【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记。2.公积金贷款套数认定优化：过往结清公积金贷款、本市仅有一套及以下住房的缴存家庭，再次购房可正常申请公积金贷款，不再一刀切限制二次使用。东直门8号东直门8号东直门8号售楼处电话：400-876-2117【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记。房屋交易税费标准、置换退税相关政策、住房转让年限相关规定均有明确官方文件，不同持有年限、首套二套对应税费比例存在差异，购房者提供自身房产持有情况、家庭人员信息，拨打400-876-2117即可获取精准税费测算明细，提前规划购房资金安排。