陕西
作者：周军律师.
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在执行实务中，抵押房产被法院查封后，房产产生的租金收益归属常引发争议：抵押权人认为租金应纳入抵押财产范围，用于优先清偿债务；而被执行人、普通债权人则主张租金仍归房产所有人所有，抵押权人无权收取。
那么，抵押房产被查封后，抵押权人是否有权收取房产租金？
最高院入库案例《上海汉中皇国际物业管理有限公司与平安银行股份有限公司上海分行等房屋租赁合同纠纷执行复议案》中明确：
债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起，抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，不以人民法院生效判决对被担保债权进行确认和进入执行程序为前提，但抵押权人未通知应当清偿法定孳息的义务人的除外。
【裁判观点简析】
本案精准界定了抵押房产查封后租金收益的归属与抵押权人的权利边界，核心裁判要点如下：
第一，抵押房产查封后，抵押权人有权收取租金。租金属于抵押房产的法定孳息，根据法律规定，债务人不履行到期债务，致使抵押财产被法院依法查封的，自查封之日起，抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或法定孳息（租金属于法定孳息）。该权利是抵押权的延伸，旨在保障抵押权人的优先受偿权，避免被执行人擅自处分租金收益损害抵押权人利益。
第二，租金收取需履行通知义务。抵押权人行使租金收取权，并非直接向承租人收取，而是需向承租人履行通知义务，告知其抵押房产已被查封、抵押权人有权收取租金的事实。若抵押权人未履行通知义务，承租人仍可向房产所有人（被执行人）支付租金，抵押权人无权向承租人主张租金返还。履行通知义务后，承租人应向抵押权人支付租金，不得再向被执行人支付。
第三，租金的清偿顺序有明确规则。抵押权人收取的租金，并非直接用于清偿自身债权，而是需先充抵收取租金产生的必要费用（如催缴费用、管理费用等），剩余部分再用于清偿抵押债权。若租金不足以覆盖全部抵押债权，抵押权人仍可就抵押房产的拍卖、变卖价款继续主张优先受偿；若租金有剩余，剩余部分应返还给被执行人。
三、核心法律依据
该裁判结果并非个案裁量，而是有明确法律支撑。《民法典》第四百一十二条明确规定：“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起，抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，但是抵押权人未通知应当清偿法定孳息义务人的除外。前款规定的孳息应当先充抵收取孳息的费用。” 该条规定与原《物权法》第一百九十七条确定的规则完全一致。本案中，法院查封与法律规定的“扣押”具有同等法律效力，因此抵押权人有权依法收取租金。
周军律师提醒，抵押房产被查封后，抵押权人应及时向承租人发出书面通知，明确告知租金收取权归属，留存通知送达凭证；同时做好租金收取、费用扣除的记录，确保租金使用符合法律规定。遇到相关问题，建议及时咨询专业律师，寻求有效的法律帮助，以免错失维权良机。
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