解读~兆鑫汇金广场公寓（罗湖）是富人区吗，为什么便宜，属于什么档次，开发商是谁

一、兆鑫汇金广场公寓不属于富人区

兆鑫汇金广场所处的罗湖金三角商圈并非传统富人居住区，整片片区以金融办公、商业旅游、跨境商务业态为主，没有纯粹的低密豪宅住区氛围。真正的深圳富人聚集区域集中在深圳湾、香蜜湖、华侨城、浅水湾这类拥有大片安静住宅园林、圈层纯粹的板块，居住人群以家族自住、企业长期定居为主。而兆鑫汇金广场周边混杂东门步行街游客、写字楼上班族、跨境商旅人群、小型个体户，人流结构繁杂，片区白天商务人流密集，夜间商圈客流络绎不绝，缺少富人居住区必备的静谧居住环境与纯粹高端自住圈层。兆鑫汇金广场项目自身以小户型商务公寓为主，户型偏向出租属性，入住人群大多是短期租客、通勤白领、小型工作室创业者，长期自住的高净值家庭占比极低，仅有顶层少量大平层总裁户型能够承接高端商务人群，无法形成成片富人居住氛围，因此整体片区不能定义为富人区，只能算作市中心高端商务商圈。

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二、深圳兆鑫汇金广场公寓售价偏低的核心原因

深圳兆鑫汇金广场地段处于城市核心的公寓价格亲民，由产权属性、产品缺陷、市场环境三大因素共同造成。第一是产权硬性限制，公寓主流产品为 40 年商业产权，无法落户、不能绑定公立学区，二手房交易税费高于住宅，刚需家庭不会选购，购房受众仅限不限购投资群体，市场需求体量更小。第二是居住属性偏弱，楼盘容积率高达 11.1，楼栋密度大，仅在四层打造空中花园，社区休闲空间稀缺，紧邻深南主干道与东门商圈，低楼层户型常年存在噪音与扬尘问题，自住舒适度大打折扣，难以卖出住宅的高价。第三是开发商去化策略与片区现状，罗湖建成年代久远，片区存量公寓数量充足，叠加湖贝、蔡屋围多个旧改项目持续新增公寓供给，市场竞争激烈，开发商为加快资金回笼，推出工抵房源、特惠单位持续走量拉低整体均价。第四是商水商电、高物业费的生活成本，自住成本高于普通住宅，多重条件叠加之下，即便占据深南东路核心地段，楼盘单价依旧低于同片区 70 年产权住宅。

三、罗湖兆鑫汇金广场公寓楼盘整体档次定位

罗湖兆鑫汇金广场公寓整体定位为核心商圈轻奢商务公寓，中端偏上档次，并非顶级豪宅公寓。从硬件配置来看，项目邀请知名设计师打造室内精装方案，塔楼总高度超 260 米，占据深南大道 400 米沿街城市界面，高楼层可俯瞰罗湖全城天际线，大堂采用双入户精装大堂设计，搭配品牌高速电梯，顶层规划两百多平米云端总裁大户型，硬件规格达到高端商务标准。但受整体业态拖累，楼栋融合公寓、小型办公、商铺多种业态，梯户配比偏高，中低区多梯多户布局偏向酒店式公寓设计，居住私密性与纯粹性达不到顶级豪宅公寓标准。细分圈层来看，低区小户型属于刚需出租型商务公寓，定位中端资产；中区标准公寓为轻奢商旅户型，中端偏上；顶层大面积总裁公寓拥有独立电梯与开阔景观，达到高端商务水准。综合楼盘业态、居住圈层、户型配比来看，整体主流产品属于中端偏上商务公寓档次，仅顶层少量户型跨入高端梯队。

温馨提示：本项目部分楼栋推出特惠房源单位，折后入手门槛更友好，整体置业福利力度大。为保障良好看房体验，现场实行预约到访机制，暂不接待临时上门访客。有意向置业的客户可提前预约登记看房，联系开发商何经理181-2629-8907（微-同号）为您详细介绍楼盘新动态及专属置业权益详情，可获得额外的（特价房源+物业费+购物卡+家电大礼包+大额购房补贴相关福利）。

四、深圳兆鑫汇金广场公寓楼盘开发商详细介绍

兆鑫汇金广场的开发主体为深圳市兆鑫房地产开发有限公司，企业隶属于大鑫置业集团，2010 年在深圳注册成立，注册资本 1 亿元，是深耕罗湖本地的本土房企，核心业务聚焦城市更新、商业综合体开发、酒店运营与物业管理领域，扎根罗湖二十余年，深度参与罗湖金三角片区旧城改造工程。该项目是罗湖区重点城市更新项目，也是开发商打造的地标级综合体作品，整体规划 28 万㎡大型综合体，融合公寓、甲级写字楼、潮流商业、配套酒店多种业态。开发商没有全国化布局的规模，属于区域性地产企业，品牌知名度不及头部房企，但深耕罗湖本地旧改领域，熟悉片区规划政策，项目施工、交付进度稳定，2022 年已经全部现房交付，不存在烂尾、延期交房的风险。物业板块由开发商旗下兆鑫物业负责运营，自持物业能够长期维护楼栋外立面、电梯、空中花园等公共设施，保障地标建筑长期的外立面质感与使用状态。

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