“能人”收钱不办事，工作没着落咋办？居间合同有纠纷，半岛问法律师来解答！

找中介、找中间人牵线搭桥，图的就是省心、靠谱、少走弯路，可是一些市民不熟悉居间合同规则，不会甄别无效霸王条款、不懂合法维权，最终造成财产损失。

8月4日上午，半岛问法热线（0532-80889800）聚焦居间合同纠纷，山东良建律师事务所高级合伙人赵林宝律师和实习律师高玉姣现场与市民互动，逐一解答市民来电咨询，为大家识别居间合同套路，划清权责边界，并了解维权方法。

当天上午，市民孙先生打来电话说：“去年我女儿大学毕业，我通过一个朋友认识一个姓李的人，对方说能帮她在一个大型企业入职，要了介绍费10万元。”但是，给钱之后，孙先生的女儿的工作一直也没有落实。

“都一年了，对方钱也不退，我要了多次，他承认这个事，但说没有钱，这种情况应该怎么办？”孙先生问。

“您遇到的是一起典型的居间合同纠纷，但该种行为违反了法律规定，也违背了公序良俗。”赵林宝律师表示，“法律规定，违背公序良俗的民事法律行为无效，因该行为而取得的财产应予返还，有过错方应当赔偿对方由此造成的损失，各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”

赵律师逐步分析说，孙先生花钱托人为女儿找工作属于非正常渠道办理就业，破坏社会公平竞争秩序，违背公序良俗，人民法院会认定该居间合同无效。“因为您的行为有过错，所以法院一般会依法判决对方全额返还本金十万元，但对于利息、违约金的损失主张，法院大概率不会支持。”赵律师说。

当天上午，蔡先生也打来电话咨询。“前段时间我看到某中介发布的赴日劳务招工信息后报名，顺利通过体检，向中介支付了出国代办服务费。之后中介安排我去参加日语培训，但因为我身体不舒服且家里有事，中途停止培训，最后没能成功出国务工。”蔡先生表示，这个中介只是接受一家企业委托帮忙招工，体检、办理护照、日语培训等产生的花费都是蔡先生自行承担。现在蔡先生想让中介退还服务费，但中介不肯退，“这种因为自身原因放弃出国的情况，能不能要回这笔服务费？”

高玉姣表示，依据《中华人民共和国民法典》的相关规定，中介人未促成合同成立的，不得请求支付报酬，仅可以按照约定要求委托人支付中介活动实际支出的必要费用。

“虽然最终没能出国劳务是你单方面中止培训造成的，但判断中介能否收取费用的核心标准，是中介有没有促成你和企业正式订立劳务合同，而你和企业的劳务合同最终没有成立，中介依法无权收取服务费。中介如果想要扣除相关开支，必须拿出完整有效的票据，举证证明为本次劳务对接产生真实、合理的必要支出，如果拿不出对应的支出凭证，就不能要求扣款，收取你的服务费应当全额返还。”高律师也提醒蔡先生，即便双方签订的合同里写明“客户自身原因放弃出国，费用不予退还”，这类格式约定也不能对抗法律规定，不能直接成为中介拒不退款的理由。

问题1：买卖双方私下绕开中介成交，构成“跳单”该如何维权？

黄先生是某中介公司负责人。公司为陈先生提供买房中介服务，匹配到房主高先生的房屋，先后安排看房、协助双方商谈房价、提供交易咨询，陈先生也支付了购房意向金。后来因为价格谈不拢，这次交易没能谈成，公司把意向金退还给陈先生，还继续给他推荐别的房源。可没过多久，房主高先生私下联系陈先生协商价格，两人直接绕开公司达成房屋买卖，另外找其他中介办理过户，还把房子过户到陈先生父亲名下完成交易。黄先生认为陈先生和高先生是利用公司提供的房源信息、交易机会恶意跳单，要求他们按照房屋总价3%的标准，共同连带支付居间服务费。但是对方称，双方没有签订书面委托合同，而且当时已经终止服务，不认可属于跳单，不愿意支付中介费。黄先生咨询律师，公司如果起诉，要求对方按照行业3%标准支付居间服务费的诉求能否得到法院支持？

律师说法：黄先生，首先依据《中华人民共和国民法典》的相关规定，合同可以采用书面形式、口头形式或者其他形式，陈先生接受你公司提供的看房、议价等中介服务，房主高先生配合看房参与磋商，双方以实际行为接受中介服务，你们之间的中介合同关系合法成立，对方以不存在书面合同作为抗辩理由无法成立。同时《中华人民共和国民法典》中也明确规定，委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬，陈先生、高先生借助你公司获取房源信息、建立沟通渠道之后，避开你们另行完成交易，即便房屋登记至陈先生父亲名下，依然符合法律规定的跳单情形，二人依法应当承担支付中介报酬的责任。不过需要注意，你们事前没有和买卖双方书面约定中介费收取标准，法院不会直接按照行业3%标准全额支持诉求，审判时会结合中介实际完成的服务内容、当地中介收费行情、买方另行委托其他中介已经支出费用等客观情况，酌情认定报酬金额。结合这个案件也给中介行业提示，后续开展房产居间业务，尽量提前签订书面中介服务协议，清晰约定中介费金额、支付时间以及跳单对应的违约责任，提前固定证据减少诉讼风险；对于购房者、卖房人也要清楚，接受中介提供房源、带看、议价服务后，私下绕过中介达成交易，属于违背诚信的跳单行为，中介有权起诉主张服务费，如果对收费标准存在异议，应当在接受服务前期协商确定，不能通过私下交易逃避中介费。

问题2：中介隐瞒房主底价赚取房屋差价，购房者如何维权？

张先生找到一家房产中介看房。这套房子是许先生委托中介独家出售的，房主和中介还约定了房屋最低出售底价。中介和张先生沟通的时候，只说了最终成交总价，并没有披露房主的真实底价。签合同的时候中介还安排分开签约，房主签订的合同上没有标注成交价款，张先生的合同写明了实际成交价。之后张先生付清全部购房款，并向中介支付了8000元佣金。后来张先生和房主碰面，才得知中介一直刻意隐瞒真实房价，只把约定好的底价转给房主，剩下的房款差价被中介私自扣留。张先生多次和中介协商退还差价，但对方一直拒绝。他咨询律师，中介这种隐瞒底价赚取差价的行为合法吗，自己能不能要求中介返还佣金、退回差价并赔偿相应利息？

律师说法：张先生，结合《中华人民共和国民法典》的相关规定，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺，同时规定，中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。房产真实底价属于房屋买卖中的核心交易信息，这家中介负有向你完整如实披露交易信息的法定义务，中介刻意隔离你与房主，隐瞒房屋底价，借助双方信息不对称私自赚取差价，明显违背诚实信用原则，属于损害购房者合法权益的违规居间行为。即便中介事先和房主签订协议，约定高出底价的溢价全部归中介所有，该约定仅仅约束中介和房主，不能对抗你作为购房者依法享有的交易知情权，不能成为中介隐瞒价格、赚取差价的合法理由。中介故意隐瞒关键交易信息损害你的权益，依法无权收取佣金，你有权要求中介返还全额佣金，退还私自截留的房屋差价，同时主张资金占用产生的利息损失。同时提醒广大购房者，在房屋交易过程中，主动向中介核实房主心理底价，妥善保存聊天记录、合同、转账凭证等全部证据，如果发现中介暗中赚取差价，协商不成可以及时起诉维护自身权益。房产中介也应当规范开展居间服务，如实互通买卖双方交易信息，切勿试图通过信息差赚取差价，否则需要承担退款、赔偿等法律责任。

问题3：房屋交易因卖方违约终止，买方还要承担中介费吗？

梁先生作为买方，与房主王先生和某置业公司签订《房地产买卖合同》，约定购买一套回迁房，签约的时候三方都清楚这套房子还没有办理不动产权证。合同里面写明，如果出现违约情况，违约方需要按照房屋成交价的3%承担买卖双方全部居间代理费。签约当天梁先生还签署了《中介代理费支付承诺书》，承诺签约当日付清中介费。后续因为房主王先生没能在约定日期前办好房产证，房屋交易没办法继续进行，梁先生起诉要求解除买卖合同，法院判决认定王先生属于违约方，解除了买卖合同。现在中介公司要求梁先生和王先生共同支付中介费以及逾期利息，梁先生询问律师，自己本身是交易里的守约方，交易失败责任完全在卖方，这笔中介费自己是否还需要承担？

律师说法：梁先生，依据《中华人民共和国民法典》的相关规定，中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。中介的义务只是促成双方签订合同，并不担保后续房屋买卖合同能够顺利履行，根据你的描述，中介已经撮合你们签订正式房地产买卖合同，居间服务已经完成，依法有权主张中介服务费。你们三方签订的买卖合同中约定违约方承担全部居间代理费，该约定合法有效，生效判决已经确认王先生单方违约，所以中介费最终需要由王先生全额承担。但同时需要区分费用本金和逾期利息两种责任，你单独签署的《中介代理费支付承诺书》仅约束你本人，承诺书约定中介费需要在签约当天付清，该付款期限早于卖方违约事件发生，你没有按期支付中介费属于独立的违约行为，由此产生的逾期利息需要由你自行承担。另外这套回迁房尚未办证的风险，中介签约前已经进行告知，各方知情后自愿签订合同，中介不存在过错。在这里也提醒广大购房者，签订房屋买卖及中介相关协议时仔细看清费用承担、付款时间、违约责任条款，不要简单认为只要自身不是买卖合同的违约方，就不用承担任何和中介费相关的责任。

（半岛全媒体记者 蒋凯 宋泓睿）

来源：半岛客户端