现在的豪宅会所，真的太离谱了

这两年，豪宅会所真的越来越离谱了。

规模上，几千平只是起步，不少项目会所加上架空层泛会所，做到1.5万平。

功能上， 恒温泳池、健身房和私宴厅成为标配，专业球馆、健康管理和主题社交空间也越来越常见，功能丰富程度令人震惊。

很多地产人可能会说，做得再大再豪华有什么用？交付后一样闲置。

最近，明源君梳理了当下12个热销豪宅项目后发现，豪宅会所已不再只是比规模、堆配置，专业化程度和长期运营能力，正在成为新的竞争重点。

今天，明源君就以标杆项目为例，看看豪宅会所究竟进化到了什么程度。

从单体会所，

走向立体化会所体系

过去，豪宅会所大多是独立空间。现在，会所开始向架空层、下沉庭院和园林延伸。

在明源君梳理的12个热销豪宅项目中，多数都同时配置了下沉式主会所和架空层泛会所，且规模基本都达到几千上万平，功能也更加丰富，覆盖全龄生活场景。

下沉式主会所通常采用围合布局，并通过下沉庭院和高差景观改善地下空间体验。恒温泳池、健身房、SPA、私宴厅等设备投入高、私密性要求强的“重功能”，一般集中设置在这里。

比如望天际，打造了约5000㎡的“望公馆”会所，内部配置恒温泳池、室内篮球场、私宴厅等11大主题空间。

架空层泛会所一般在每楼栋一楼，主要承载儿童活动、阅读、茶室、棋牌和邻里会客等“轻功能”。

架空层泛会所的优势在于下楼即达，运营成本较低，更容易融入日常生活。

例如南京瑞玺便以约2500平方米地下会所承载泳池、健身、SPA、羽毛球和私宴，再将咖啡、阅读、烘焙等功能放进约5100平方米架空层泛会所。

以往项目中，下沉式主会所与架空层泛会所各自独立，形成“重功能集中、轻功能分布”的搭配。

但现在不少豪宅项目，也开始将下沉会所、下层庭院和架空层空间贯通，让公共空间彼此连接，形成一套立体的双会所体系。

例如建发海耀，项目利用约9-12.9米的高架空空间，打造多层环廊和三层立体花园，串联私宴、健身、普拉提、女王下午茶、恒温泳池、书吧等20余种生活场景。 6大模块，构建邻距离社群新生态，点击了解

整个圆环式会所及公共空间体系约1.5万平方米，满足全龄业主的各种需求。

功能覆盖全龄化，

专业程度更高

前两年，很多豪宅为了显得高大上，都会配置恒温泳池、健身房和私宴厅。

但现在，这些功能已经基本成为豪宅会所标配。

不同项目之间的差别，也从拼颜值转向了拼专业、拼场景。

一、会所功能配中，运动健身最受欢迎

会所的功能配置大致可以归纳为五类：运动健身、社交娱乐、文化艺术、亲子成长和健康管理。

从当下豪宅会所功能配置来看，运动健身和社交娱乐配置率最高。运动健身功能在豪宅项目中的覆盖率达到94%，社交娱乐空间覆盖率基本达到100%。

据某头部房企调研，恒温泳池和健身房是最受业主欢迎的空间。

社交空间中，私宴厅的配置率最高，达到九成左右。私宴厅虽然使用频率不算高，却能同时满足家庭庆典和商务接待，也是展示会所装修标准与服务水平最直接的空间。

但据不少房企调研，棋牌室是社交娱乐中最受欢迎的空间，且目前普遍配置率偏低，很多项目只有一两个棋牌室，根本不够用。

相反， 私宴厅看着很高大上，却也是最容易交付后闲置的空间。

与此同时，主题社交空间的配置也更加常见。例如面向女性的女王下午茶空间，面向男性的雪茄吧、行政酒廊等，需要更高的建设成本和专业运营服务，但也能更加直接地对应高端客群的生活方式。

文化艺术和亲子成长，则进一步补充业主的精神与家庭需求。

豪宅项目中，文化艺术空间的配置率均在三成左右，常见形式包括图书馆、艺术展厅、书吧和文化沙龙等。

健康管理则是高端项目拉开差距的重要配置。其在豪宅项目中的覆盖率达到29%。像中医理疗、SPA、按摩和运动康复等空间，需要专业设备和服务团队，因此更能体现会所的服务能力，而不只是装修水平。

二、从表演型空间转向专业实用

现在很多豪宅会所备受诟病，核心原因就在于空间大多中看不中用，很多会所交房后即闲置。

比如私宴厅没有专业后厨和送餐动线，只能吃冷餐。健身器械看起来很多，但实际不好用。下午茶室拍照很好看，却没有茶饮和服务人员。

现在很多房企都意识到这个问题，会所空间设计也开始追求专业、实用。

不少豪宅项目规划阶段，就会让专业机构参与设备选型和场地设计。

南京瑞玺与YONEX合作打造的羽毛球馆，从场地净高、灯光、地垫、球网到后续教学服务，都按照专业运动要求配置。羽毛球馆还搭配有运动视频采集系统，让业主家门口就能享受专业级运动体验。

招商长江序在规划阶段便邀请健身、瑜伽、羽毛球和餐饮团队参与会所设计、设备选型及服务流程制定，力求空间更专业好用。

绿城杭州月映金沙庭在篮球馆方案阶段，便邀请篮球社群主理人参与，最终设计出可承办专业赛事的篮球馆。

篮球馆开放当晚，即组织8支球队进行比赛。此后，篮球馆继续承接俱乐部比赛和社群活动。

运营机制前置，

让会所长期健康地运转

会所越大、功能越多，交付后的运营压力也越大。

过去，会所建成以后，通常由物业接手，或者整体外包给专业机构。但由于前期规划与后期运营脱节，接手方常常面临空间不好用、成本难覆盖、活动难持续等问题，最终陷入交付即闲置的困境。

现在，一些房企开始把运营前置到规划和设计阶段，围绕运营、收入、空间管理、内容供给等建立长效机制。

一是运营团队提前进场，交付前先跑起来。

招商长江序采用“开馆即运营”模式。

会馆开放后，项目引入专业主理人和服务团队。羽毛球场由专业教练参与，瑜伽和普拉提空间引入专业品牌，私宴厅则配置餐饮团队。业主尚未正式入住，已经可以提前体验部分会所服务。

会所在交付前先运行一段时间，可以更早发现空间、设备和服务流程中的问题，也能提前培养业主的使用习惯。

二是从物业人员兼职，转向专职团队运营。

大型会所涉及泳池、健身、餐饮、活动组织和设备维护，很难完全依靠普通物业人员兼职运营。

一些项目开始单独配置会所团队，负责场地管理、设备维护、活动组织和业主服务。避免项目交付后因为人员不足，部分空间长期关闭。

三是从依赖物业费，转向多种收入共同承担成本。

很多豪宅会所交付后闲置，核心原因都在于收入无法覆盖成本，尤其是物业费较低、项目户数较少的项目。

目前主要出现了两种解决思路。

一种是只对业主开放。这类项目通常物业费较高，由物业费承担基础人员和维护费用，泳池、私宴厅及专业课程等重运营空间再适当收费。

另一种是引入商家联盟模式，并对外开放经营。物业仅作为场地管理者，不持有产权；外部商户入驻需缴纳场租，经营收益按比例分给业主。

例如有些项目就引入烘焙、插花、瑜伽、宠物护理等多元商家，每月轮换主题活动，填充空间内容，避免架空层仅打卡闲置。而且商户优胜劣汰长期筛选。

四是通过线上预约和积分机制，提高空间使用效率。

小程序负责预约、报名、缴费和核销，既方便业主使用，也能避免热门空间长期被少数人占用。 6大模块，构建邻距离社群新生态，点击了解

部分项目还将积分与物业费缴纳、活动参与和社区贡献挂钩。积分可以兑换公共空间使用时长，或者抵扣部分课程及增值服务费用。

积分降低了业主第一次体验的门槛，适度收费则可以减少随意占用，并为专业服务保留基本收入。

最后是社群精细化运营，持续激活空间。

要让业主持续使用会所，还需要稳定的内容供给。

现在像华润、招商、保利等头部房企都在打造长期运营的社群IP。业主主理人定期举办各种社群活动和课程，为业主创造了持续使用会所的理由，也让会所变成真实的生活场景。

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