摩根大通-中国房地产实地考察纪要：K型复苏

我们上周前往深圳和上海的地产调研发现，当地房地产市场正呈现K型复苏态势，受强劲需求支撑，高端物业销售表现强劲；刚需户型成交量已回暖，但中端房源市场依旧疲软。一线城市楼市是大环境的风向标，趋势通常领先二线城市1-2年，所以对二线乃至全国楼市走势的判断有很大的价值。

稳定二手房价格与成交量：深圳二手房均价较2020年峰值下跌43%，至每平方米46,103元人民币。而自今年1月26日以来房价已回升超过2%，显示触底回升，二手房市场成交量已于去年触底，2025年达5.6万套（同比增长3.2%），2026年前5个月为3.1万套（同比增长4.5%）。二手房成交量已超过新房销售（2025年/2026年前5个月分别为3.8万套/1.5万套，同比均下降21%）。

分析：总体上说，深圳二手房成交量和成交价先后触底，一般来说我们判断楼市走势起码要看3个月，确认走势需要看6个月，现在深圳楼市的量价回升均已超过6个月，而且是在全国层面没有大的刺激的前提下完成的自然触底回升，所以基本可以判断深圳楼市的中长期底部是有效的，其实其他三个一线城市的情况也差的不多，但需要注意的是，总体虽然完成触底，但从不同的产品、不同总价、不同区域等情况细分来看差异十分显著，也就是标题说的K型复苏的意思，下面我们会详细讲。

受政策放松推动：2026年上半年共实施三组政策放松，包括（1）下调二手房销售增值税，即持有不满2年的房产税率从5%降至3%，持有满2年则全额免征；（2）将商业地产首付比例下调至30%；（3）放宽核心区购房限制（深圳/非深圳居民可多购一套房产），并提高住房公积金贷款额度上限。这些政策推动5月房地产总成交量跃升至>10K套，创下14个月来新高。

分析：虽然没有全国性的刺激，但深圳在地方层面上还是实行了三组房产政策的放松，其中最重要的是核心区限购的放开，这也是助力成交价反弹的最大力量，其实我一直在说，核心城市核心区的需求一直是不缺的，只要满足放开口子和企稳两个条件，后续观望的购买力就会源源不断的涌入。

但要强调的是，这次深圳楼市的企稳反弹靠的肯定不是放开限购这一条就能做到的，之前一线城市也不是没放开过，基本面没稳住放开也没用。反过来说，现在稳住了，说明基本面已经调到位了，放开限购只是助力。所以这里我的判断是，一线城市的基本面大体上是已经稳住了，但是结构上很撕裂，也就是下面说的K型复苏。

K型复苏：受科技精英群体以及人工智能/机器人产业繁荣带来的积极财富效应推动，高端豪宅需求旺盛且销售强劲。同时入门级住宅（总价约300万元人民币）在过去五年大幅降价后交易已回暖。中端市场（500万至1000万元人民币）表现最为疲软。从区域来看，深圳南山区和福田区的成交表现最佳。

分析：这一段是最重要的，说明了为啥一线城市的基本面稳住了，和为啥复苏是K型的，和为啥大多数城市中产感受到的是冰火两重天。可以看出现在一线城市卖得好的是豪宅项目，对应的购买人群是科技新贵（主要是AI相关产业），而科技行业虽然风头正盛，但能容纳的就业却不多，所以对大多数人来说享受不到红利，反而一些中产的工作是最容易被AI替代的，这也是中端市场持续疲软的原因。

后续二线城市大概率也会复制这种K型复苏的结构，而需要注意的是，和我之前一直强调的一样，只有科技含量高（与AI产业关系最密切）的二线城市楼市才具备触底企稳的条件，因为现在只有AI产业是大顺风，其他的传统产业几乎都是逆风，所以这对于想改善的中产来说还可以等，暂时不需要着急。

新房市场萎缩与土地供应受限：新房已连续三年下滑，2026年5月深圳仅推出9600套房源，同比下降23%。土拍也大幅放缓，2026年年初至今仅成交三宗地块，产品结构明显向高利润高端产品倾斜。国家政策规定，若新房库存去化周期超过10个月，地方政府不得新增土地供应（深圳当前库存去化周期为13.7个月）。若库存去化周期无法下降，土地供应将难以实质性改善。

分析：由于土地供应规则限制，新房市场项目推出减少，二手市场会逐渐活跃起来，新房市场主要靠高端项目推动，而在二手市场，刚需和入门级房源主导交易，但低总价的刚需这一块要特别注意保障房的冲击，比如深圳未来5年内将有30万套保障房投放，这对刚需盘的冲击是比较大的，刚需买之前先要查一下附近有没有大体量的保障房项目，有的话就要三思了。

上海高端住宅项目：（1）长实集团的上海安澜，这是位于徐汇商务区的高端商住综合体；（2）杨浦区的高端翠湖滨江别墅项目。这两个项目的单套总价均在2000万元至1亿元以上，与深圳情况类似，项目销售速度极快，我们考察的这两个项目几乎已售罄。买家主要为上海本地人士或来自周边长三角地区，年龄集中在30至40岁。

分析：最后是上海的楼市近况，和深圳差不多都是豪宅手慢无，预计这种高端和中端的撕裂会持续下去，对应的正好是AI的火热和传统消费的萎靡，而可以预见的是传统消费一时三刻起不来，而AI基建支出是可持续的，核心城市的中产们建议再熬一熬。