房价连涨13个月背后，香港楼市正在发生什么

项目区位示意图项目景观实拍图

对房地产从业者或者想置业的购房者来说，看大多数城市的楼市，你只能了解到当地的行情、供求。

但有一座城市不一样。你能在这里，看到全球资金的流向、顶级购买力的决策。

这就是香港。

最近，我专门去了一趟香港，看了长江实业集团有限公司位于中环之上的半山波老道全新住宅项目——「应天」，也和长实营业部首席经理郭子威先生、营业经理陈咏慈女士深聊了一场。

左：长实营业部首席经理 郭子威

右：长江实业营业经理 陈咏慈

项目有两个数字，让我大为震撼：

• 项目一二期开卖不到一个月就售出7套，总计套现15亿港元！
• 「应天」一套大宅，成交金额约3.8亿，成交呎价12.6万港元（约合人民币135万/平），刷新今年全港一手住宅单位成交呎价新高！

实话说，今年几大一线城市都在说豪宅市场多火爆。但跟香港这种级别的超级顶豪比，我觉得还是相形见绌。

别以为香港楼市离我们大多数人很遥远。

香港比内地任何一座城市，都更站在全球经济浪潮的前沿。它的市场，背后透露的，是全球资金流动的风向，以及全球财富版图的转变。

香港，炸出近年最强行情

先用最直接的数据，跟大家说说，香港楼市如今的情况——

• 量的层面，今年上半年，香港一手成交量已经破万；其中超亿元一手住宅同比暴涨2.8倍！
• 价的层面，香港房价已连涨13个月，是近8年最长主升浪！

正如郭子威先生所说：

“涨几个月可以叫“小阳春”，靠的可能是情绪；连涨13个月，那就是市场回升，靠的只能是真实的资金流入与需求爆发。”

数据只是表象，是经济、产业发展的体现。

在采访中，郭子威先生就为我们深度拆解了，藏在数据背后的深层逻辑——

长实营业部首席经理 郭子威

第一，香港正在成为全球经济新一轮转折的最大受益者。

近年来，全球地缘关系紧张，经济形势波动。

在充满不确定性的时代，确定性比黄金还要宝贵。

而全球很难找出第二座城市，有香港这样的条件——政治稳定、法制健全、监管成熟，还是独一无二的离岸人民币枢纽。

就在本月，官方一系列金融新措施，更进一步打通了内地资金通过香港配置海外资产、以及境外资金使用人民币金融工具的通道。

全球资金用“脚”做出的选择，不会说谎——

今年，香港首次超越瑞士，登顶全球最大跨境财富管理中心，跨境财富管理规模达到约2.9万亿美元。这比任何口号、任何说辞，都更有说服力。

第二，香港的经济发展底盘正在进一步筑稳。

过去一年，香港打脸了所有唱衰的声音。

人们对香港最大的误解是，这里只是老钱的聚集地。实际上，它正在迸发出前所未有的发展活力。

26年一季度GDP增长5.9%，近五年最强增速；上半年港股新增87家企业上市，融资2102亿港元，全球第一。

而每一家公司来香港敲钟，背后都是一笔沉淀下来的资金——高管要安家、企业要设家办、资金要找压舱石。这些需求都指向了香港的不动产，尤其是超级豪宅。

这些，才是香港这轮行情背后的逻辑。它不是依靠炒作，而是根植于经济、产业和资金的深处。

读懂了这点，你就能读懂郭子威先生的判断：

香港这轮上涨的势头，还会延续！

内地高净值家庭，涌入香港

在香港这轮行情中，还有一个现象值得特别说道。

陈咏慈女士分享了一个数据：目前香港的超级豪宅买家中，内地客户占比超一半，其中相当一部分是大湾区的科创企业创始人或高管。

长江实业营业经理 陈咏慈

没错。大湾区最具前瞻视野、最具财富眼光的一批人，正在涌入香港，安排自己的财富与生活版图！

而如果你觉得他们只为了投资，那就想得太简单了。陈咏慈女士就跟我们讲到了，香港的房子之于他们的多方面意义。

其一，他们买的不止是一套房子，更是一套国际化的长期生活系统。

这些购买的背后，是真实而稳定的生活需求：孩子在香港读书，企业高管要在香港办公，一家人需要更国际化的社交资源。

像在「应天」，就有不少买家是多套一起购入。有买家是一层楼两套单位打包买入，总价超3亿元。

「应天」的产品设计中，也贯穿着家族聚居的深刻理解，如双套甚至三套的配置，功能分区的布局，倍受买家的青睐。

项目样板间实景图

这都说明，香港的超级豪宅之于内地高净值家庭，不只是个人偶尔居住，而是安放家族长期的生活。

其二，香港的房子不止是居所，更是家族财富的实地落点！

有一组数据，最能印证事实：

截至25年底，香港单一家族办公室达到3384家，两年增长超过25%！

当越来越多内地企业在香港融资、上市、开展海外业务，香港的房子，自然要承载起财富经营、商务社交、家族形象等多重功能。

把这两大意义放在一起就会发现，香港的房子，对高净值家庭来说是一个无法取代的接口——对内连接着企业与家族，对外连接着全球资本与财富网络。

落到具体对房子的选择上，郭子威先生有句话，就点明了方向：

“必须是香港真正的超级豪宅，才能满足这些需求。”

为什么是「应天」？

答案藏在三个稀缺性中

香港，是一座从来不缺豪宅的城市。

那为什么这一轮，是「应天」最受顶级买家热捧？

答案就在于一个词——

稀缺。

无论是作为资产配置还是家族代际传承，稀缺性，才是超级顶豪价值的决定性因素。

而「应天」，正是香港无法再被复制的作品。

「应天」所在，向前，是中环金融核心、维多利亚港和九龙城市景观；向后，是马己仙峡、宝云山、歌赋山的山峦绿意。

它与香港的金融、商业核心咫尺之遥，又借助半山地势与喧嚣保持恰当的距离。

值得一提的是，半山的位置，让它正好处于太平山的“雾线”以下。既不会被中环的繁华所打扰，又不用担心山顶的雾气、湿气。

而且作为香港老牌豪宅区，半山未来已不会再有新增土地、住宅供应。

陈咏慈女士就分享了一个真实案例：有一个客户，从项目一期刚开放时就来参观，此后每年都会过来，咨询是否有特色单位卖。直到今年推出，立即下手。

其实这几年时间，香港各个豪宅区都有上新，但这类客户看得很清楚——

城市会不断发展，但无法再造一个成熟运转多年的全球金融中心；

豪宅区会持续涌现，但不会再有这样兼具城景、山景、海景与私密性的地段。

「应天」总计只有66套住宅。

其它项目说“卖一套少一套”或许是销售话术；而在「应天」，这是摆在明面上的事实。

项目实景图

据我们了解，项目推出以来，仅有的两套顶层连天台大宅很快售罄。而且正如上文所说，不少买家还是多套一起购入。

这意味着，如果你想购入特色单位，或者选中心仪的楼层、户型，那实际难度远比“66套”这个数据体现的更大。

如今内地的豪宅，都在卷用料的奢华、交标的品牌。

但「应天」对超级豪宅的理解，在另一个维度之上。

对高净值家庭的真实生活需求，它有着真正的洞察，并且也唯有它，有能力与魄力去满足。

在寸土寸金的中环半山，项目占地面积11万平方呎。

区域内其它项目大多只能做单体楼，而唯有它能打造一套完善的顶豪生活秩序。

楼栋横排式规划和统一座向，既将中环的璀璨与山景的惬意最大限度引入每一户，又能规避每户间的对望。

项目实景图

很多项目对景观视野的理解，就是大落地窗。但「应天」懂得，高净值家庭需要的不仅是视野的开阔，更是享受景观的同时，给家庭留有私密的空间。

半山中极少数项目才拥有的独栋住客专用会所——CLUB BORRETT会所，更是对高净值家庭生活的深度洞察。

项目独栋会所实景图

会所由获奖无数的王董建筑师事务所倾力设计，以伦敦Kensington Palace为整体布局蓝本，设置超过1600平方呎的宴会厅，以及户外恒温泳池及按摩池、迎宾厅、儿童游乐室等。

项目独栋会所实景图

它要解决的，是高净值家庭单靠住宅难以满足的需求——频繁而私密的社交。

像办家宴、宴请生意伙伴、举行艺术沙龙...这些放在家中会打破隐私，放在酒店又缺乏主场感。

项目在独栋会所配置的宴会厅，就给了合适的答案。

配备欧洲厨具品牌Arclinea、Officine Gullo及Gaggenau打造的中西私人厨房，既有正式宴会的尺度，也有私人住宅的专属感。

这就是真正的超级豪宅对生活的理解：让家庭回归私人生活，把其它场景放在更专业的场所中。

项目独栋会所实景图

而建筑审美这一层，更见「应天」的用心。

很多豪宅，要么简单堆砌中式元素，让人审美疲劳；要么过度复制西方古典美学，漂亮有余，生活感不足。

「应天」做的，是邀请殿堂级设计大师杜康生先生及团队执笔，在西式古典空间秩序中，融入现代东方元素。

像大堂的汉白玉柱和十二生肖琉璃石柱，蕴含着古典建筑美学及东方吉祥的寓意；包括杨柏林先生的两座雕塑在内的多份艺术家作品，又保持着当代的审美气质。

项目大堂实景图

室内设计，也没有追求过度的金碧辉煌，而是更重视耐看、舒适和空间呼吸感。

在香港这座东西方文化交汇的城市，「应天」拿出了一套共通的艺术语言，内地家庭能感受到文化归属，国际宾客也能理解空间秩序和现代审美。

项目样板间实景图

豪宅的最高价值，从来不在于让别人惊叹一次，而在于让一家人舒服地生活很多年。

这也是为什么，当全球资金涌入香港，第一批被看见的正是「应天」这样的作品。

它占据核心地段，拥有稀缺价值，又听得懂全球高净值家庭的生活语言，能做出值得家族长期生活、持有的居所。

在交流的最后，郭子威先生也点明了另一个事实——

“项目是分阶段推出。后面的定价会跟着市场走。而且卖一套，就会少一套可供选择”

而市场对项目的定价，我想大家已经看到。屡创记录的成交价格，还在持续抬高项目的价格锚点。价格继续上扬，我想几乎是肯定的。

更关键的是，仅66套的供应下，选择权的流失，才是比价格更高的成本。

真正有意向的人，越早进入，越容易选到适合自己家族的楼层、户型。

资金不会提前告诉你，趋势在哪一天开始。它只会悄悄转身，然后先买走最好的东西。