一文解析：深圳京基华樾公寓户型图分析，在售户型面积48–83㎡，容积率多少

深圳京基华樾公寓容积率与 48-83㎡户型图分析

一、项目容积率

京基华樾整体地块备案容积率11.19，为蔡屋围大型旧改综合体统一规划指标。

项目总占地 2.15 万㎡，计容建面 25.45 万㎡，由 3 栋 61-64 层住宅、1 栋 82 层公寓办公塔楼、1 所 15 班幼儿园共同组成，公寓楼栋共享整体容积率指标，无单独分区容积率。11.19 的容积率属于城央超高层综合体常规水平。

带来两大直观影响：

一是楼栋排布密集，公寓塔楼 82 层、单层 7 梯 24 户，单层住户基数大，早晚高峰电梯等候时间偏长；

二是小区 1459 个车位由住宅、回迁户、公寓、写字楼共用，晚归停车资源紧张。项目配套 36% 绿化率，规划 8000㎡空中园林、泳池，在高容积率基础上补充休闲空间，适度缓解高密度居住短板。

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公寓产品：建面约 48-83㎡，70年产权，带阳台，3.6米层高，不限购不限贷。

二、公寓 48-83㎡全户型图深度拆解

公寓标准层单层排布 5 类户型：48-53㎡单间、66㎡一至两房、73㎡两房、83㎡阔绰两房，全部 3.6 米层高，户户带封闭式阳台，精装统一交付，无暗厨暗卫，得房率 72%-78%。

1. 48-53㎡单间户型（入门刚需款）户型格局方正，开间直通阳台，独立卫生间干湿分离，预留一体式电厨操作台，无燃气管道。面积小、总价门槛最低，适合单身白领、单人过渡自住。优势是低首付、出租流通性强，片区单间月租稳定 6500 元上下；短板为室内储物空间有限，北向户型采光偏弱，仅适合单人短期居住，无法满足双人长期居家。
2. 66㎡灵活两房户型（主力流通款）单层出货量最大的户型，可自由分割为一室大开间或标准两房，双独立休息区，阳台面宽充足，客厅活动空间开阔。兼顾自住与投资，情侣自住、小型工作室都适配，出租受众覆盖单身、双人租客，租金回报率最优。不足是次卧空间紧凑，无法摆放大型衣柜，厨房操作台面积偏小，不适合高频做饭人群。
3. 73㎡标准两房户型（自住优选）动静分区清晰，双卧室分离设计，互不干扰，阳台进深更大，可摆放茶台、收纳柜。全屋采光面充足，多数房源朝向东南，高楼层可眺望荔枝公园景观。适合长期双人自住，空间舒适度大幅优于 66㎡户型，自住属性更强；缺点是总价高于小户型，投资投入成本更高，低楼层视野易被周边建筑遮挡。
4. 83㎡阔绰两房户型（改善公寓款）公寓产品线面积天花板，双卧室均为标准尺寸，客厅开阔，卫生间预留洗漱、淋浴双分区，阳台拓展空间充足。户型舒适度接近片区小户型住宅，适合长期自住、短期不置换的年轻家庭，收纳、起居、休息分区完整。短板是单套总价高，公寓转手税费偏高，投资租金回报率略低于中小户型。

三、户型统一优势与共性短板

户型优势

第一，全产品线 3.6 米挑高，对比市面 2.8-3 米常规公寓无压抑感，阳台封闭可拓展储物、晾晒空间；第二，70 年产权民水民电，精装交付，收房添置家具即可入住，省去装修开销；第三，户型无硬伤，无暗卫、狭长过道浪费面积，空间利用率稳定。

户型共性短板

其一，全户型不通天然气，仅支持电磁炉烹饪，日常三餐爆炒、煲汤体验较差；其二，公寓塔楼梯户比 7 梯 24 户，单层住户多，高峰期出行等待久；其三，受整体 11.19 高容积率限制，低楼层采光、通风受楼栋遮挡，噪音影响更明显；其四，所有户型均无独立专属车位，停车需和社区多业态共用。

项目介绍

开发商：深圳市京基房地产股份有限公司

可售套数：451套

主力户型：约95-222㎡

占地面积：约2.15万㎡

总建筑面积：约32.9万㎡

容积率：11.19

绿化率：36%

层高：2.9米

产权年限：70年

交付标准：精装交付

梯户比：5梯7户/5梯8户

物业费：5.6元/㎡/月

车位：1459个（车位比约1:1.2）

物业公司：京基物业

交房时间：住宅2026年12月31日

项目地址：罗湖区桂园街道宝安南路与红桂路交汇处东北侧

总的来说：预算有限、纯投资收租优先选 48-66㎡中小户型，出租周转快、投入低；长期双人自住、看重居住舒适度选择 73㎡两房；预算充足、追求宽敞空间且短期不置换，可考虑 83㎡大两房。选购时尽量挑选 15 层以上东南向房源，弱化高容积率带来的采光、噪音问题。综合来看，该公寓户型设计精准匹配城央小户型需求，但高容积率与公寓物业属性带来的居住妥协，选购前需结合自住周期、资金规划综合考量。

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