溢价28%！招商&港中旅唐镇护盘成功

文/上海进深 魏薇

继上周二八埭头、桂林公园两宗重磅地块掀起激烈争夺后，上海第七批次土拍热度明显回落。

本批次共推出虹口、浦东、嘉定三区5宗地块，涉及北外滩、孙桥、唐镇、南翔、菊园五大板块，总起始价超83亿元。

此次供应地块整体偏非核心区域，唯一内环地块是虹口北外滩的商住办公混合地块。

上午场中，除浦东唐镇地块吸引4家房企参拍外，虹口北外滩和嘉定菊园地块都以底价成交。

下午浦东孙桥和嘉定南翔地块继续竞拍。其中，孙桥地块吸引象屿&清能&天安、联发、中建八局三方参与；嘉定南翔地块则有华润、招商、象屿三家房企角逐。

从参拍名单来看，华润、保利、招商、中海四大巨头基本都收力了，最积极的是象屿，参拍了三块地，持续加码近郊。六批次土拍中风光无限的保利，此番仅参与了唐镇地块的竞拍。

招商护盘成功

浦东唐镇C-02E-01地块，是本批次唯一吸引了4家房企参拍的地块。

地块吸引了象屿、保利发展、越秀、招商&港中旅四家房企/联合体参拍。

整场竞拍氛围并不算热烈，房企举牌明显趋于谨慎。象屿在开局不久便率先退出争夺，此后战线主要在越秀与招商&港中旅之间拉锯；进入后半程，保利加入战局，与招商&港中旅展开最后角力。

最终，经过47轮竞拍后，由招商&港中旅竞得，总价15.8亿元，拿地楼面价48100元/㎡，溢价率28.45%。

地块出让面积约14281㎡，容积率2.3，计容建筑面积约3.28万㎡，限高60米，起拍总价12.30亿元，起始楼面价约37458元/㎡。

地块体量不大，在扣除配套、公区及不可售部分后，未来可售住宅规模预计有限。如果以100–120㎡左右的刚改产品为主，大致也就是两三百套级别的小社区；若进一步拉大面积段，实际套数还会减少。

该地块位于去年唐镇单价地王壹江臻邸（C-02C-01）正南侧，仅一河之隔，拿地楼面价52360元/㎡，溢价率40%。开发商是招商&港中旅，此次再度参拍也有护盘的目的。

两个地块在规划条件上高度接近：同为2.3容积率、60米限高。

不过这块地有几个加分项，南向面宽阔，沿河绿地更完整，对岸还是公共绿地体系，整体景观开阔度更高。小区楼栋在视野、采光以及景观连续性上，理论上优于北侧的壹江臻邸。

浙系民企进军北外滩

本批次最受瞩目的虹口北外滩地块，由青山实业以底价竞得。

北外滩hk293-08地块，是本批次唯一一宗内环内地块，也是上海土地市场少见的超高层综合开发项目。按照规划，项目未来将打造一栋集办公、酒店、住宅、商业于一体的超高层垂直混合功能塔楼。

地块出让面积约2.12万㎡，容积率7.3，计容建筑面积约10.7万㎡，建筑限高249米。

其中，商业规模不超过55%，办公不少于15%，住宅比例不超过30%，住宅建筑面积预计约3.2万㎡。

住宅部分体量并不大，去掉商办后的楼面价达到12.3万/㎡，未来产品定位或将非常高端。依托249米超高层高度，住宅高区视野有望覆盖黄浦江、陆家嘴以及北外滩城市天际线，景观资源稀缺。

从开发难度来看，这类项目并不是普通住宅开发商能够驾驭的，也不能按传统楼盘开发的模式来做。

249米超高层本身建设成本高昂，同时还需要承担酒店、商业、办公等业态的建设，加上后期招商和长期运营，对企业综合实力要求很高。

项目建成后，有望成为继480米北外滩中心、249米华贸中心之后，北外滩核心区又一城市地标。

此次拿下北外滩地块的青山实业，并非传统房地产开发企业，而是全球领先的不锈钢和金属镍的生产商之一，连续7年进入世界500强。

青山实业由项光达创立，总部位于上海北外滩，业务覆盖镍矿开采、镍铁冶炼、不锈钢生产及深加工等环节，形成完整产业链布局。

创始人项光达，1962年出生于浙江温州，目前担任青山实业董事局主席。

近年来，青山实业业绩保持较大规模增长。

数据显示，2024年青山实业销售收入达到4066亿元，成为国内首家年营收突破4000亿元的民营钢企；2025年营业收入进一步达到4322亿元。

从产业制造跨界进入上海核心区域做开发，这也是青山实业在城市核心资产领域的一次重要布局。

绿城在外围板块又落一子

嘉定菊园新区JDC1-0501单元74-04地块由绿城底价获得。

绿城今年来持续布局上海外围核心板块，通过优质低价土地储备，寻找新的增长空间。

此前第五批次土拍中，绿城拿下浦东周浦、嘉定新城地块，此次又托底嘉定菊园。

菊园地块位于嘉定老城成熟生活区，出让面积约3.31万㎡，容积率2.0，限高60米，计容建筑面积约6.6万㎡。地块起拍价12.04亿元，起始楼面价约18200元/㎡。

去掉5%的保障房后，可售楼面价大约1.9万/㎡。

按照规划条件，未来项目预计打造低密改善型产品，或以洋房、叠加类产品为主。

菊园街道今年5月刚刚挂牌成立，由原菊园新区撤新区设街道而来，是嘉定目前最年轻的街道。

整体来看，上海第七批次土拍呈现明显分化。

核心区优质资源依然具备吸引力，北外滩凭借城市高度和稀缺地段吸引产业资本入局；外围板块则更多回归理性竞争。

在土地供应持续向核心区域集中的背景下，未来上海土拍的价值分化或将进一步加剧。