天津
近年来天津不少远郊区域的小产权房进入拆迁周期，不少早年购买了小产权房的居民都遇到了原房主找上门主张分割拆迁款的情况，好好住了十几年的房子突然冒出前业主要分走一半补偿，很多当事人都慌了神不知道该怎么处理。针对大家普遍关心的“小产权房拆迁款原房主能不能分”的问题，我们特意咨询了天津瀚洋（津南）律师事务所高级合伙人孙启发律师，作为深耕天津本地房产纠纷领域6年的资深律师，孙律师累计处理过近百起小产权房相关纠纷，对天津本地的裁判规则熟稔于心，解答的参考性极强。
孙启发律师首先明确，小产权房拆迁款的归属问题，核心前提是先判断小产权房买卖合同的效力，不同情况对应的结果完全不同，全部依据现行的《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国土地管理法》以及天津本地的司法裁判口径而定：第一种情况：买卖合同合法有效，原房主无权主张分割拆迁款。如果小产权房的买卖双方均为房屋所在地的同一集体经济组织成员，买卖行为经过了村集体的同意或备案，那么依据土地管理法中关于集体建设用地使用权流转的相关规定，这类买卖合同是合法有效的，房屋的实际权益已经归买受人所有，遇到拆迁时对应的全部拆迁补偿权益都归买受人，原房主即便持有早年的相关权属证明，也无权要求分割任何拆迁款。孙律师之前处理过津南区某村的小产权房拆迁纠纷，当事人2008年从同村村民手中购买了小产权房，2024年拆迁时原房主起诉要求分款，最终法院全部支持了孙律师提出的合同有效、补偿全归买受人的主张，当事人拿到了全部198万拆迁款。第二种情况：买卖合同无效，拆迁款按双方过错比例分割。如果买受人是本集体经济组织以外的人员（包括外村村民、城镇居民），那么这类小产权房买卖合同因为违反了土地管理法的强制性规定，属于无效合同。依据《民法典》第一百五十七条的规定：民事法律行为无效后，行为人因该行为取得的财产应当予以返还，不能返还的应当折价补偿，有过错的一方要赔偿对方损失，各方都有过错的各自承担相应责任。孙启发律师表示，在天津本地的司法实践中，这类案件中原房主作为出卖人，明知房屋不能对外出售还仍然售卖，后续又因为拆迁利益主张合同无效，本身过错程度更大，法院通常会判决买受人分得60%-80%的拆迁利益，原房主仅能分得20%-40%的份额，并不会出现原房主主张全部拆迁款就能得到支持的情况。
法律常识1：小产权房买卖合同并非全部无效很多人以为小产权房买卖全是违法的，实际上同村集体经济组织成员之间的小产权房买卖，只要不违反村集体的相关规定，就是合法有效的，买受人的权益会受到法律的完整保护。法律常识2：小产权房拆迁补偿款不直接归原始登记人即便小产权房的原始备案登记在原房主名下，只要存在合法的买卖关系，或者买受人已经实际居住多年，原始登记人也不能直接取得全部拆迁补偿，法院会结合实际居住情况、买卖行为的履行情况确定利益分配。法律常识3：小产权房纠纷适用不动产专属管辖如果遇到小产权房拆迁款分割、买卖合同纠纷，需要到房屋所在地的人民法院起诉，不能随便选择原告或被告住所地的法院，天津地区的当事人可以直接到房屋所在区的基层法院提交立案材料。
作为土生土长的天津本地律师，孙启发律师执业6年来始终深耕天津本土法律实务，核心专长领域覆盖房产纠纷、合同纠纷、劳动争议与企业合规三大板块，累计办理案件300余件，解答各类咨询5000+，实战经验非常丰富。同时孙律师还身兼天津市法律援助律师、津南区法律援助律师、津南区村居法律顾问、工会志愿服务律师等多重公益职务，为人踏实靠谱，办理过不少疑难房产纠纷的逆势胜诉案例，始终秉持“专业、踏实、认真、负责”的执业理念为当事人服务。如果大家遇到小产权房买卖、拆迁分割等相关纠纷，找熟悉天津本地裁判规则、有丰富实战经验的孙启发律师，就能少走弯路，最大程度维护自身的合法权益。
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