有救了！广州烂尾旧改，开始集体走出ICU

过去几年，广州旧改最扎心的一幕，无疑是开发商爆雷，村子跟着陪葬。

老房被拆，回迁房停工，临迁费吊着一口气，村民隔着围挡等到花都谢了......

但最近，风向变了。

一批曾经被判“烂尾”的旧改项目，开始集体走出ICU。

关键是，这波复活不靠运气，而在于：

广州，正在搭建一套专门收拾旧改烂摊子的救援机制。

广州一批烂尾旧改

开始集体起死回生

先看前两天刚出控规的荔湾鹤洞。（）

这个扼守广钢门户的旧改，在合作房企暴雷后反复停工，近年村民也被折腾得没了脾气。

如今，鹤洞纾困方案已经通过，公司董事会完成改组，105复建安置地块重新开工，剩余征收难题也在继续处理。

过去的鹤洞，复工一次，大家先高兴半天，再担心下一次停工。这一轮连资金、管理和征收几道死结一起动了，也终于有了往前跑的底气。

鹤洞，图源广州荔湾发布

黄埔的动静更大。

前不久，墩头基、庙头先后给村民发信，把话摊开来说：旧模式拿不到钱，继续耗下去，工程和临迁费都可能断掉。（）

目前能够走通的路，是转入政府主导的“依法征收、净地出让”新模式。

实际上，这两条村并不孤单。去年，黄埔已经推动30个旧模式项目转新，获批717亿元城中村改造专项借款额度。

过去是每条村各自找钱、各自求开发商；现在是开始成批换轨，统一拆除旧模式留下的定时炸弹。

墩头基村，图源：幸福新南湾

金洲冲尾则走进了法院。

项目原开发企业已启动预重整，临时管理人公开招募续建共益债投资人，两个资金方案的目标金额合计10.5亿。

钱准备花在哪，公告写得很直白：复建区续建、融资区补手续和继续施工，最终再靠销售回款盘活项目。

项目已经债台高筑，简单换个开发商，顶多是换人背锅。先把旧账摊开，把续建资金单独锁住，工地才有机会重新开门。

图源全国企业破产重整案件信息网

海珠巨无霸旧改——沥滘，从2023年把融资地块交给政府收储，拿到6亿资金，到近期即将出让31、33、35号融资区地块，走出了一条“自筹资金”的活路。

还有白云的陈田和小坪两大旧改，通过引入国企或央企接手，让复建房和融资区的建设都得以重启。

综合来看，虽然各大烂尾旧改复活的手法不同，但方向都非常一致：不再坐等原开发商自己缓过来。

为啥烂尾旧改

现在集体活过来？

看到这里，很多人可能会问：这些旧改停了这么久，开发商的问题也早就存在，为啥最近突然集体动起来？

答案很现实：广州等不起了，救旧改的规则和资金，也终于接上了。

过去处理停滞项目，哪个村出问题，就协调哪个村。找原开发商谈，找新企业接，再想办法筹一笔钱，像拿着胶布四处补漏。

现在，广州已经把109个旧模式城中村改造项目纳入分类处置，集中力量推进52个新模式项目，目标是在2026年底前推动安置房“应开尽开”。

这意味着，旧改纾困已经从“哪儿冒烟救哪儿”，进入集中清旧账的阶段。

图源摄图网

第二个变化，是钱终于有了更多出处。

旧模式最要命的地方，是项目高度依赖开发商垫资。房企卖不动房、借不到钱，安置房和临迁费就跟着断粮。

现在能调动的工具明显多了。

专项借款、专项债、中央资金、财政投入、国企资金、融资地块出让、司法重整资金等，都开始加入旧改救援。

像黄埔今年就争取到中央预算内资金、保障性安居工程补助和城中村改造专项债，并建立专项借款闭环管理机制。

从开户、请款、使用到偿还全程监管，明确把钱优先用在安置房建设上。

图源黄埔区政府

最后一个变化，是推进旧改的节奏重新被政府抓在手里。

征收怎么推进，安置房先建哪块，资金如何监管等，都开始有更明确的责任主体和处理工具。

加上广州也在推进房票安置，通过府院联动处理留守户等难题。

开发商还有能力，就继续承担责任；原来的路走不通，就换模式、换资金，甚至进入司法程序。

图源摄图网

政策开始集中清账，资金找到新出口，政府重新掌握节奏。

三件事同时到位，广州那些烂尾旧改才能在这个时候成批活过来。

烂尾旧改复活

会改变什么？

最先改变的，是村民回迁的预期。

以往旧改停滞最折磨人的地方，是日子一直悬着。

如今项目重新换轨，村民至少能看到资金从哪里来、安置房什么时候开工、下一步由谁负责。

其次，是一批被冻住多年的城市空间，终于可以继续往前走。

旧改一停，卡住的远不止几栋住宅，还有道路、配套、产业等。而广州未来的发展空间，不可能永远依赖向外摊大饼。

把这些停滞的旧改重新盘活，就是从城市内部把土地、配套和产业空间重新抠出来。

此外，是房企靠高杠杆圈旧改项目的时代结束了。

过去参与旧改，拼的是谁敢承诺、谁敢提前拆、谁能把未来的地价和房价算得更高。行情一变，曾经跑得最快的，反而可能最先失速。

接下来的广州旧改，更看重资金能否闭环、安置能否兑现、工程能否按节点交付。项目账户、资金用途和建设顺序也会受到更严格的监管。

图源摄图网

当然，复活了也别急着开香槟。

转模式之后还有征收、审批、资金和施工等硬仗；进入预重整，也只是打开了救援通道。新模式补偿落差和财政压力，依然存在。

在我看来，以后判断一个旧改是否真正活过来，一定要盯住三件事：

临迁费有没有到账，安置房有没有动工，钥匙有没有交到村民手里。

机器重新响起来，只能算抢救成功。

能把被耽误多年的村民送回家，才叫真正复活。

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