暴跌19%！美国购房热退潮，政策变动与移民收紧是主因？

数据显示，海外买家对购买美国房地产的兴趣正在下降。

根据全美地产经纪人协会（NAR）发布的《2026年美国住宅房地产国际交易报告》，在2025年4月至2026年3月间，国际买家购买美国现房总额降至453亿美元，同比下降19.1%；购房套数降至6.71万套，同比下降14%，为自2009年开始追踪该数据以来的第二低水平。

NAR首席经济学家劳伦斯·云（Lawrence Yun）分析称：“国际买家活动的下降与赴美国际游客和访客数量的下降一致。即使过去一年美元略有走弱，为海外买家提供了更强的购买力，也未能带动更多购房活动。”

海外买家犹豫的原因

从国际买家结构来看，NAR报告将拆分为两类，一是居住在美国境内的近期移民和签证持有者（居民买家），二是主要居所仍在海外的买家（非居民买家）。过去一年，居民买家购买了3.76万套住宅，占外国交易总量的56%，成交额218亿美元。而非居民买家购买2.95万套，占44%，成交额235亿美元。

NAR的调查显示，海外买家面临的最大障碍其实并不是“手里没钱”。过去一年，国际买家中全款支付比例为48%，远高于全美二手房买家28%的平均水平。真正的阻碍在于市场与政策：33%的受访经纪人反映客户是因为“找不到合适的房产”而作罢，28%认为“房价过高”，还有19%提到“移民法相关问题”。

在NAR商业与消费者研究总监克里斯托弗森（Matt Christopherson）看来，这一次的数据打破了一个惯常规律，汇率转弱本该刺激更多交易，但市场并没有如期升温。“尽管国际买家拥有更有利的汇率和更强的购买力，但他们仍然选择退场。”他说，这种犹豫部分归因于因贸易政策变化的动荡年份，以及各州对财产所有权法律的修改所引发的“观望态度”。

例如，7月底，纽约市市长曼达尼（Zohran Mamdani）领导下的纽约市财政局在公开了一份“补充市场价值评估名单”。该名单包含近96万条住宅房产记录，列有业主姓名与地址，用于后续识别可能需缴纳新的“非主要居所附加税”的房产。该税主要针对非主要居所的高价值住宅，即公寓/合作公寓市值约100万美元及以上，一至三户家庭住宅约500万美元及以上。市政厅预计每年可带来约5亿美元收入。然而，批评人士迅速将这份公开名单指责为“人肉搜索”行为。

除此之外，总部位于吉隆坡的亚洲房产科技公司居外IQI集团（JuwaiIQI）联合创始人兼CEO安萨里（Kashif Ansari）对第一财经记者表示，移民审核变慢和国际留学生减少，是拖累市场的另外两大关键因素。

“移民是海外购房的核心驱动力之一，移民越多，买房需求就越大。”安萨里解释道，“2025财年，美国新增合法永久居民人数微降2.7%至132万人。由于美国公民及移民服务局（USCIS）办事效率放缓，2026财年首季处理案件量同比大减41%，积压量激增近50%。预计明年新增绿卡人数还会进一步下降，从而对购房需求形成下行压力。”

另一方面，留学生群体的减少同样在削弱市场。“许多家庭会为了子女求学而在当地买房，因此国际学生的流动直接催生住宅需求。”安萨里补充道，“虽然2025年秋季在读国际学生总数仅微降1%，但新入学人数却出现了显著降低，2026年春季，美国高校新入学的国际本科生和研究生人数同比分别暴跌20%和24%。如果这一趋势持续，海外买家的购房需求将被进一步拖累。”

从购房目的来说，NAR调查显示，许多国际买家买房并不完全是为了“刚需”。约半数的国际买家购房是用于度假、出租投资或两者兼具，而全美普通二手房买家中出于这一目的的仅占17%。

深耕北加州20年的佩隆居地产（Pellego）合伙人甄勇斌（Barry Zhen）对第一财经记者印证了这一现象。他表示，过去一年不少来自新加坡等地的亚洲客户购房“明显是出于资产配置目的”，他们把房产视为一种“硬资产”，买下之后常年不来自住，委托当地人代为打理。“过去一年这些房产的升值幅度大致在10%到12%之间。”他称。

苏富比国际房地产马里兰、弗吉尼亚及华盛顿特区高级副总裁Leo Lee则对第一财经记者表示，过去一年他接触的买家构成也在悄然变化，印度买家增长明显，同期当地房产交易的最高纪录保持者正是一位印度企业家。“今年以来随着中东局势动荡，包括海湾国家家族成员在内的中东买家也有所增加。”他还提到，“一旦世界某地出现动荡，我们这儿就会看到一批外国人来买房置业。”他还提到，不少外国企业家近来选择在华盛顿特区置业，部分原因是为了方便“跑动”政府部门，这或许与本届美国政府的执政特点有关。

资金正在流向别处

国际买家在对美国房地产“用脚投票”的同时，一部分美国的富裕家庭也在做类似的事。

全美经纪人协会（NAR）的调查显示，约十分之一的受访经纪人表示有美国客户在寻找海外房产。相比来买美国房子的国际买家，这批去海外置业的美国买家甚至更加“多金”，全款支付的比例高达52%，高于后者的48%。在目的地的选择上，墨西哥和葡萄牙最受青睐，加拿大紧随其后。

这一趋势在财富管理行业得到了更广维度的印证。居留权与身份规划机构亨氏集团（Henley & Partners）6月发布的《2026年全球私人财富迁移报告》显示，2025年美国国民申请海外居留权和公民身份的数量同比激增了一倍，且该势头仍在持续走高。莱坊（Knight Frank）在《2026年财富报告》中也称：“最精明的家族正将资产跨伦敦、纽约、迪拜、新加坡等多个枢纽分散布局，以此平衡发展机会、安全感与资产的可及性。”

瑞银最新的《全球家族办公室报告》进一步显示，高达60%的受访家族办公室计划在未来一年内大幅调整资产配置，这一比例几乎是历史常态的两倍。

驱动这场调整的关键因素是对“美元避险”信念的动摇。报告显示，65%的受访家办预计未来一年对美元的信心将减弱，仅有6%预计会增强；同时，有47%的家办认为当前的美元敞口过高，而欧元和瑞士法郎的配置则明显偏低。欧洲（72%）与瑞士（78%）的家办看空美元，即便在美国本土家办中，也有高达52%认为对美元的信心在下降。不过反常的是，67%的美国家办虽然焦虑，却依然表示不打算采取任何具体的货币风险管理动作。

在这一背景下，报告还称，家办圈子内兴起了一个“司法辖区多元化”的新概念。目前已有约三分之二的家族办公室，将旗下资产跨区域分散部署到了至少三个不同的司法辖区。