住房定义为商品，这背后还有阳谋

房地产行业我觉得新周期下有两个重要节点需要被铭记

一个是2023年的7月

政治局会议第一次承认：房地产供求关系发生重大变化

从这个时候开始在官方被认定

房地产开始供大于求了

第二个节点就是2026年7月13号

在《扩大消费“十五五”规划》中

住房被正式纳入大宗耐用商品消费体系

与汽车、家电并列

也是官方开始认定，住房属于商品

这不是一个新闻，之前也写过一些观点

住房被定义为商品了，那后果…

为了表达重视，今天再写一篇

最近我碰到一位朋友

一个接近于政策顶层的朋友的一次午后闲聊

他和我慢悠悠的说道一个关键信息：不要小看这个小小的定义的改变

这背后藏着一个巨大的判断

听完之后，我确实有种醍醐灌顶的震撼感

我试着把观点记录下来

希望订阅我们账号的朋友得到对应的启发

01

把住房定义为商品，很多人会和我说以后一线城市的房子的资产价值越来越弱了

这其实是一个典型的误区

因为这个口号的核心落脚点根本不是在针对一二线城市

说的是那些大量库存，同质化严重的三线及以下城市

当下楼市的核心问题本就不存在一二线城市

一二线城市的问题说实话经过这两年已经解决的差不多了

反倒是三线城市的市场活力严重匮乏

这点从当下开发商的投资布局就可以看出来，一线城市都快占据半壁江山了

未来能分给三四线城市的资金已经屈指可数了

如果不调整未来极有可能会陷入死局

所以信号的释放本质上也是为了更好激活那些城市的市场活力

这些城市本质上存在着严重的供大于求

并且房产也出现了不同程度的同质化的现象

这些城市的房地产实在没什么资产属性了

与其让房地产在资产维度进入越来越被动的局面，不如直接将其规划到商品本身

并且在另一个角度

把房子划入商品，其实也暗藏不同城市的地产解决之道

02

改个定义能改变什么

首先改变的其实是地方政府对于土地出让的心态

其实土地作为弱能级的财政收入已经是没有办法回避的现实

但是土地出让怎么更加合理已经变成了一门科学

以前很多小地方为了用土地创收都是怎么做的

比如为了把地价卖的更贵

单位地块容积率越来越高

最后出现了类似贵阳花果园那种非常夸张的密集城中村

为未来的管理和安全埋下了巨大的隐患

比如为了完成一些政绩工程

强行捆绑大量的持有商办业态

这也造成了很多内陆城市在有几年夸张的摩天轮效应

后期无一例外全都烂尾

这些都是典型的把土地当成金融进行收割的特征

现在需要把土地也当成产品

那就是必须出让优质地块才能产生优质社区

所以大家看到了低容积率地块的出让，看到了商办地块的转性，看到了四代宅的出现

这些本身就是视角转换之后的系统性结果

03

在这样的背景下，行业出现了另一种飞轮效应

以前为什么所有人都希望房价上涨

因为房价是整个行业的飞轮中心

房价上涨完成土地快速出让

房价上涨也推动需求进入市场

房价上涨也吸引开发商进行地产投资

房价上涨也推动城市财政基建的完成

所以房价成为四方角色共同得利的部分

从而形成闭环推动行业发展

但是现在这个闭环结束了

必须进入另一个闭环：用产品力迭代刺激需求进入市场

城市通过产品力迭代完成了城市更新

客户因为更好的产品购买力进入楼市

开发商因为完成产品创新实现品牌溢价

土地也因为有产品附加被赋予更好的定价

不知道各位看懂这样的飞轮模式了么

产品替换了房价的内核

成为了中枢

虽然没有像价格这么的简单粗暴，但是起码能够带领行业下一轮发展

所以毫无疑问

产品力会登上整个行业的浪潮之巅，成为产业新逻辑

整个行业上下游都需要以此为枢纽形成闭环

在我这边最大的感受是啥各位知道么

最近一年越来越多的政府领导们开始关注真叫卢俊了

我已经不止一次听说领导班子因为我一些文章和观点招募开发商一起开会研讨

这种现象在以前是绝不可能出现的

04

这个飞轮闭环有一个核心关键需要展开说一下

就是用产品力激活市场需求这件事

真实客观的正在发生

大家都说市场不好行情不好

但是现在更好品质刺激需求产生这件事已经是行业共识

不论是四代宅还是抬板这种政策驱动的产品力创新

还是架空层、装修标准这种主动式创新

都得到市场强烈的反馈

不论是购买基数还是支付能力都已经得到很好的证明

并且产品力激活地价的雏形也开始呈现

最近上海的几块地的溢价率都不错，本质上知道政策上支持产品力创新，并且好产品大家都愿意买了

这些都是好信号的出现

05

这些事在以前的楼市里没有发生过吗

真的没有

上个楼市周期，产品的最大逻辑就是：控总价

所以很多的创新都是伪创新

类似最为经典的就是90平米的小三房

明明就是因为房价太贵做的畸形的紧凑型产品，硬要在营销端包装成更小面积更合理利用的套路

这些都是基于上个周期下地产行业是金融属性

更低的总价在金融上行周期反而有更大的力量

所以类似这样的伪创新得到了包容

甚至是泛滥

这些问题都需要在新周期下得到彻底解决

所以各位看到的四代宅也好，架空层抬板也好，虽然有不少问题，但是始终秉持为用户带来更大价值的角度来沿袭

06

未来对于房价的判断就出奇的统一

没有大盘，没有整体走势，没有宏观经济

第一是看

只看供求关系

供求关系决定房价

研究供需成为房地产的第一研学了

说实话这门基本功真正掌握的人还很少啊，大家可能需要更加微观的看市场

当然，也因为品类出现分化

所以不同品类出现不同房价都是正常的

行业内会出现无数垂直细分的小分类，比如城市别墅分类，比如叠加产品，比如大面积洋房等

第二就是看产品力

产品溢价在前期看的是差异化产品带来的稀缺性

中期看的是定向产品吸纳的定向人群

后期看的是产品力带来的物业折旧的延缓

这三个都和产品力有关，但是浓缩在一起就是品牌价值观

这其实也是单盘主义倡导的内核

07

最后，我觉得一定会出现的

就是自由定价

这件事可能在一二线城市还比较受限

但是在其他城市的房产定价权会越来越市场化自由化

这其实也是住房商品化的一个重要表现

必须得承认

一个城市如果出现高单价的房产，也是行业信心的重要表现

第一代表着企业方对产品有信心

第二也代表着市场客观存在这样的需求

如果真的最后这家昂贵社区都卖掉了，那么市场信心极有可能会回笼了

这点其实在广州身上发挥的淋漓尽致

这些年广州楼市为什么突围的这么快，本质上真的就在于他们敢给好项目更高的预售证价格

这个魄力非常明显

伴随着保利玥玺湾等高单价项目同样得到市场的认可

城市的信心快速的出现

其实很多城市都可以参考这个样本

想尽办法出让城市绝版好地块，并且给到还不错的容积率指标

围绕这块土地招商引资吸纳有口皆碑的好品牌开发商

给予产品空间，给予单价空间

甚至支持出现突破城市天花板的价格

如果最后单盘实现成功，那么楼市极有可能实现同步的信心

而且也因为定义为商品定义为消费，价格的制定在政策层面也就有了更多的依据

不再那么突兀和明显

08

所以这些沙盘推演的原点是什么

就是把住房定义为商品

没有这个原点的定义，很多事情没办法展开

当然你说，是不是每个城市都这么高瞻远瞩的做这么系统完善的准备

肯定不是

但是咱们这行最大的特质就在于

如果一个城市的房地产模式成功了，那么其他城市就可以快速的跟进和模仿

而我们最大的特色就是城市群多

所以哪怕只有1%的成功概率，那么一百个城市就一定会有一个城市的发展成功

这就是由点及面的楼市发展模式

但是这些都需要法理的支持，才会让很多灰度创新得到包容

这次的定义就是如此

一个定义

无心人当成一个单纯的口号，有心人当成变化变革的开始

基本面的分化，从来都是从认知开始的

所以不要忽略这次定义的改变，因为我真的放心上去理解的

以上为正文，来自真叫卢俊

这是真叫卢俊公众号的第6668篇原创文章