不追AI不炒风口，前首富陈天桥砸2亿上海买楼：这才是真正的逆周期高手

来源：市场资讯

（来源：中国地产基金百人会）

淡出公众视野十几年的陈天桥，最近突然用一笔2亿的交易，炸回了国内财经圈。

多家权威媒体确认，陈天桥旗下的盛大集团，已经完成对上海陕西南路233号宓亚酒店的股权收购，整栋楼收入囊中。

这栋楼的来头不小。

地处衡复风貌区核心，11层的熨斗造型酷似武康大楼，圈内人称“小武康”。总建筑面积3901平方米，地上11层——其中1至3层是商业约977平方米，4至11层是办公约2924平方米。原本规划了80间客房，是正儿八经的市中心稀缺独栋物业。

更有意思的是价格。

据市场消息，这栋楼最初挂牌报价3.12亿元。最终成交价约2亿元至2.2亿元之间——相当于打了七折。折算下来每平米单价约5.2万到5.6万元。同地段新天地板块的二手房均价早已突破11万，等于用半价拿下了核心区的独栋资产。

这笔交易的卖方，是全球物流地产巨头普洛斯。

很多人纳闷，好好的物流巨头怎么卖起酒店了？

答案很现实：普洛斯正忙着筹备香港IPO，目标估值约200亿美元，急需甩卖非核心资产降杠杆。据市场消息，普洛斯计划2026年全年出售约20亿美元资产。

财报数据显示，截至2025年6月30日，普洛斯中国总资产2119.55亿元，负债合计850.04亿元。压力着实不小。

更耐人寻味的是普洛斯的股权背景。2018年，万科出资约157亿元参与普洛斯私有化收购，持股21.4%，是单一最大股东。而万科自身的处境大家都看在眼里，市场甚至传出万科有意出售普洛斯股权回血。大股东都在筹钱，普洛斯自然要加快变卖资产的节奏。

说回这栋楼，它的转手史本身就是一部上海不良资产盘活缩影。

这栋楼原名“高姿大厦”，最初是一家建筑材料公司的资产，里面开的是华住旗下的“汉庭优佳”经济型酒店。后来成了银行逾期抵押物，被做不良资产的鼎一投资司法拍得。2020年，鼎一投资以2.1亿元的价格卖给了普洛斯。

普洛斯接手后花了大力气翻新，把它升级成四星级精品酒店，2022年11月底以“宓亚酒店”的名字正式开业，客房挂牌价每晚800到1200元。

结果运营了三年多，又以差不多的价格卖给了陈天桥。

等于白装修、白运营了几年，还倒贴了资金成本。

典型的卖家急着用钱、买家精准抄底。

而这波核心资产抄底，远不是陈天桥一个人在做。

最近半年，互联网大厂集体化身“买楼狂魔”，手笔一个比一个大。

最猛的是拼多多。6月刚花33亿整栋买下陆家嘴星展银行大厦。这栋临江写字楼共19层、4.6万平米，折合单价约7.17万元/平方米。全程没找中介，全额自有资金直接打款交割。三周后又在雄安拿下一栋产业园独栋，首期注资约5亿。两个月砸出去近38亿。

以后Temu全球运营、跨境供应链这些核心业务都要搬进去。

字节跳动也没闲着。短短两个月在北京海淀连拿两块地，合计耗资约61亿元。一块在东升科技园，规划做AI、脑机接口研发中心；另一块在蓝景丽家地块，要建抖音数字经济产业园，规划了4200个工位，还配套了288间酒店客房。

要知道，张一鸣早年是明确反对公司盖楼的，觉得集中式总部容易滋生官僚主义，主张分散租赁办公。如今“真香定律”生效，字节在全国买地盖楼已经花了超300亿。

京东走的是“总部+区域中心”路线。4月在北京亦庄砸17.57亿拿地扩建总部，地块紧邻京东亦庄总部，全部自持；此前还在杭州钱江世纪城花6.63亿拿下沿江地块，要建浙江区域总部。

最有故事的一笔，是新浪微博基金花40亿接盘的徐汇滨江“星云1号”大厦——也就是当年的游族大厦。

这栋楼的八卦，足以写半本商界浮世绘。

2016年，游族创始人林奇拿地建总部，请来日本顶级设计事务所操刀，塔冠造型据说灵感来自《三体》。结果2020年底，林奇在大厦内被投毒身亡，项目直接停摆多年。期间B站、字节都谈过收购，要么价格谈不拢，要么介意产权故事，最后都黄了。

2025年，大楼更名“星云1号”重新挂牌，底价43.6亿。新浪组建了不动产、法务、财务、文娱产业四个专项团队，谈了整整8个月，压价3.6亿以40亿拿下90.48%股权，顺便接下了这栋楼的所有前尘往事。

外行人看热闹，觉得互联网公司集体转行做地产了。

内行人算算账，就知道这是再精明不过的生意。

戴德梁行的数据显示，2026年上半年上海大宗资产交易共完成35宗，合计金额233亿元，同比大涨47%。其中自用买家成交占比从2025年的26%飙升至2026年上半年的50%。

背后逻辑非常直白：

• 商办市场处于调整周期，核心地段资产价格跌到了近年低位；

• 头部大厂账上现金充裕。拼多多现金储备约4300亿，腾讯常年保持高现金储备；

• 以前每年交几千万租金，纯费用花出去就没了；现在买楼是固定资产，既锁定了未来几十年的办公成本，资产本身还能抗通胀。

说白了，以前行业高速增长，大家讲究轻资产、快周转；现在增速放缓，巨头们纷纷转向“重资产筑底”，把现金流换成核心城市的硬资产。

而这套打法，陈天桥已经玩了二十多年。

很多年轻人对陈天桥没印象，但只要你玩过传奇类网游、追过起点网文，就一定踩过他铺的路。

1999年，26岁的陈天桥用50万创办盛大。2001年互联网泡沫破裂，所有人都在收缩，他敢把公司账上最后30万美元全部押出去，拿下韩国网游《传奇》的中国代理权。

结果大家都知道了。游戏上线一个月就开始盈利，一年时间吃下国内网游近68%的市场份额，同时在线人数突破60万。2002年盛大营收6.8亿元、净利润1亿元。2004年盛大登陆纳斯达克。第二年，31岁的陈天桥以150亿身家登顶中国首富——这个“最年轻首富”的纪录，至今没人打破。

但巅峰期的陈天桥，活得并不痛快。

当年主流舆论把网游称作“精神鸦片”，他走到哪儿都顶着“毒害青少年”的骂名。强烈的身份焦虑，让他铁了心要撕掉“游戏商人”的标签，要做“中国的网络迪士尼”。

他的核心抓手，就是“盛大盒子”——一个塞进电视里的硬件终端，把游戏、影视、音乐、阅读全装进去，让用户从网吧回到客厅，一家人坐在沙发上娱乐。

这个想法在2005年有多超前？

大概就是提前15年想做现在的智能电视+内容生态，把小米、爱奇艺、腾讯视频的活全干了。

为了这个梦想，陈天桥砸了近10亿美元研发，开双倍工资从华为、微软挖来1100多名工程师，还一口气收购了起点中文网、浩方对战平台、边锋游戏，搭建完整的内容生态。

可惜步子太大，扯着了。技术不稳定、内容版权受限、政策监管收紧，多重打击之下，盛大盒子2006年巨亏5亿元，团队走了五百多人，项目彻底停摆。

比项目失败更致命的，是陈天桥的身体。

长期高压之下，他患上了严重的惊恐症。后来他回忆发作的感受：“就像有人突然拿刀刺中你的要害，你想阻止却阻止不了，只能眼睁睁看着它越刺越深。”严重的时候他连飞机都不敢坐，出差全靠高铁。

2010年，在又一次严重发作后，陈天桥带着家人移居新加坡休养，逐步淡出盛大的日常管理。此后几年，他把盛大游戏、盛大文学陆续卖掉——盛大文学后来成了阅文集团，撑起了腾讯文娱的半壁江山。

从此，中国互联网江湖少了一位枭雄，北美多了一位神秘大地主。

离开中国的十几年，陈天桥彻底脱离了互联网圈，专心在全球买地买楼。

2015年，他花8500万美元买下美国俄勒冈州19.8万英亩林地——约801平方公里，面积比整个新加坡还大。后来又在加拿大安大略省拿下约50万英亩林地。美加两地合计超70万英亩土地，让他在2024年美国《Land Report》全美百大地主榜单中排到第82位，同时是美国第二大外籍土地拥有者，仅次于加拿大欧文家族。

这笔买地甚至惊动了美国政客。有参议员跳出来要求审查外资买地，拿陈天桥当典型说事。结果查了半天，发现人家买的全是林地，跟农业安全八竿子打不着，只能不了了之。

除了囤地，他还买核心城市的地标物业：2018年3900万美元拿下曼哈顿范德比尔特大厦，2021年2500万美元接手洛杉矶百年历史庄园。今年2月，妻子雒芊芊还卖掉了新加坡一栋永久地契优质洋房，套现7600万新元（约合人民币3.98亿元）。

很多人以为他彻底躺平当地主了，其实他一直在下另一盘大棋。

2016年，陈天桥宣布成立10亿美元基金支持脑科学研究，首批向加州理工学院捐赠1.15亿美元建立脑科学研究院。他自己泡在实验室里，前后面谈了三百多位全球脑科学家。

2026年初，他还联合创立了国内首家超声波脑机接口公司“格式塔（Gestala）”，对标马斯克的Neuralink。公司落地成都，探索通过超声波穿透颅骨、不开颅读取大脑活动的技术路径。

生成式AI爆发后，他也没闲着。2026年春节前夕，陈天桥向旗下AI公司MiroMind发布内部信，明确表示不卷同质化的聊天机器人赛道，要聚焦“发现式智能”与“通用求解器”——说白了，就是让AI成为科学家探索未知的伙伴，而不是一个更聪明的对话工具。

他不是不碰科技，而是不追风口上的概念，直接投更底层、更长期的赛道。

兜兜转转回到上海买楼，看似意外，实则全在他的投资逻辑里。

从2001年互联网寒冬all in《传奇》，到低价收购起点中文网，再到北美经济周期底部囤地、曼哈顿买楼，陈天桥的投资风格从来没变过：

不在人声鼎沸的时候凑热闹，专等市场降温、别人扛不住的时候出手，拿下优质但被低估的资产，然后长期持有，等周期慢慢回来。

这次上海买楼也一样。不是什么“资本回流”的宏大信号，也不是要重出江湖再战互联网，就是一个资深投资人，在合适的价格，收了一块合适的核心资产。

如今的商办市场，卖家急着回笼资金，买家手握现金挑挑拣拣。有人看到的是萧条，有人看到的是筹码。

当年高喊“轻资产万岁”的互联网大厂，现在纷纷下场买楼置产；曾经在风口上狂飙的传奇首富，如今蹲在周期底部捡核心资产。

商业世界兜兜转转，最后验证的永远是同一个道理：

潮水退去的时候，真正值钱的，永远是那些看得见、摸得着、能穿越周期的硬东西。