江苏购房者鹤岗维权 牵出“阴阳合同”疑云

《商业观察》记者王治山 鹤岗报道

日前，本刊接到江苏省群众袁先生反映，称其2011年在黑龙江省鹤岗市购房过程中及后续维权期间，遭遇了一系列争议，涉及合同条款、资金流向及房屋原始属性等问题。相关纠纷主要发生在袁先生与鹤岗市比优特时代广场商贸有限责任公司（以下简称“比优特公司”）之间。

据袁先生陈述，其于2011年10月受比优特公司商业广告吸引，在未对所售房屋状况作充分了解的情况下，与该公司约定购买比优特时代广场金街北即翔宇汽配城综合楼109号商业门市。袁先生称，整个购房过程中，他在信息获取上高度依赖对方告知，签约、付款等环节均按比优特公司工作人员指引操作。

针对袁先生反映的情况，2026年7月中旬，记者先后向鹤岗市工农区税务局、市自然资源局等单位及涉事公司进行走访、求证。截至发稿，除工农区税务局表示将对相关情况进行核对外，其余单位及涉事主体尚未作出回应。

两份合同同一标的物 总价相差逾200万元

袁先生提供的一份预签版房屋买卖协议显示，出卖人签章为鹤岗华源房地产开发有限公司（以下简称“华源公司”）和比优特公司，所购商品房用途为商业用房，建筑面积127.79㎡，单价26826.09元/㎡，总价3428106元。该协议形式上出卖人为已于2014年2月27日被吊销营业执照的鹤岗市永吉房地产有限责任公司（以下简称“永吉公司”）及比优特公司。

而另一份用于当地房管部门备案、编号为GF-2000-0171的商品房买卖合同中，合同双方为永吉公司与袁先生，所售房屋土地规划用途为综合楼，商品房用途为商服，建筑面积127.79㎡，单价10000元/㎡，总金额1277900元。

两份合同核心内容：平方米单价和总房款金额，存在明显差异。

2012年3月12日，比优特公司与袁先生签订《补充协议》，约定所售房屋为永吉公司开发建设，袁先生所购商服房按一手房方式办理产权登记手续，由比优特公司以永吉公司名义出具不动产发票、商品房买卖合同等要件。协议同时约定，产权登记前，发票及买卖合同的房价款、单价变更为备案版合同所示内容，并明确变更后的文件仅作为产权登记使用，双方实际交易额仍维持原合同约定。

袁先生表示，签署《补充协议》系按照比优特公司工作人员要求进行，自己对协议法律后果缺乏充分判断。

支付购房款的部分凭证/袁先生提供

根据银行业务凭证，袁先生以汇款方式支付购房款合计2605360元，其中多笔资金直接汇入比优特公司法定代表人孟某个人账户，比优特公司出具收款收据。2012年5月30日，双方签订商业托管经营协议，约定三年租金822746元抵扣剩余房款。袁先生称至此已全额付清总房款3428106元，房屋自托管后一直由比优特公司占用，至今未实际移交。

鹤仲裁字（2014）第70号裁决书中对当事人所购房屋性质及涉税情况的意见

鹤岗市仲裁委作出的鹤仲裁字〔2014〕70号裁决书显示，仲裁庭指出，该《补充协议》中关于购房价款的约定“是为了规避国家税收监管，故意隐瞒真实交易价格”，并据此认为，该价款约定无效。裁决书同时指出，双方在签订正式合同前均知悉交易房屋并非比优特公司开发，亦非一手房，故本案不属于法律意义上的商品房买卖合同纠纷，而系普通房屋买卖合同纠纷。

关于涉税情况，在（2020）黑04民终63号民事判决书中，鹤岗市中级人民法院亦指出，袁先生所反映的涉税问题不属于该案审理范围，如其认为存在偷逃税款行为，可向有关部门反映。

2026年7月15日，记者就上述涉税问题向鹤岗市工农区税务局走访求证。该局法制股工作人员接收了相关证据材料，表示将对反映情况进行初核。7月27日，记者再次致电工农区税务局，工作人员回应称核查仍在进行中，若查实违法违规将向社会公示，若无问题将对纳税人信息予以保密。

袁先生称，比优特公司在售房期间的涉税问题并非仅涉及其一例。

购房人称所购房屋原始规划与宣传不符

袁先生表示，其选择在鹤岗置业，主要基于对当地经济发展前景的看好及比优特公司在当地的商超企业信誉。其购房、付款、托管签约等流程均由比优特公司工作人员指引办理，全程未接触其他房地产公司人员。袁先生称，销售过程中对方未提及所售房屋为老旧车库或二手房等情况。

袁先生称，双方纠纷的起因源于比优特公司未按合同约定在720日内为其办理产权登记。其通过后续仲裁及诉讼程序获悉，所购房屋建于2006年前后，规划审批用途为原运输公司住宅配套车库，并非销售宣讲时所称的新建商业门市，原始开发主体为永吉公司。该信息在比优特公司于仲裁程序中提交的举证材料中得以体现。

针对上述说法，记者于2026年7月16日、27日两次联系比优特公司相关人士，但未获回应。

不过，在仲裁程序中，比优特公司对“欺诈”指控予以否认，称出卖人已在第一份协议中并列载明永吉公司与比优特公司名称，并已如实告知相关企业编号、建设规划编号及土地使用编号，否则无法通过行政备案。对于房屋用途变更问题，比优特公司辩称，鹤岗市商品房一楼无论用作车库、门市或住宅，统称为商业用房，购房者建成后如何使用系其自由权利，不存在隐瞒或欺诈。

袁先生提供的备案版《商品房买卖合同》中，所购房屋用途登记为“商服”，建设工程规划许可证号为2007-101。就该许可证内容是否涉及袁先生所称的车库规划属性，记者于2026年7月15日前往鹤岗市自然资源局求证，该局相关科室负责人表示，采访求证需经由当地宣传部协调安排。

袁先生与比优特方面有关的协议部分内容/袁先生提供

一份2009年1月12日由华源公司与黑龙江比优特商贸有限公司签订的合作开发协议书中亦提及，原运输公司住宅楼一楼25个车库（面积约2000平方米）产权归乙方即比优特方所有，并注明由甲方提供原运输公司的房产证明。

产权登记久拖未决 双方各执一词

袁先生称，两份房屋买卖协议均约定房屋应于2012年10月交付，并约定出卖方在交付后720日内完成产权备案办证。其后其多次联系比优特公司催促办理进度，对方以统一办理、手续滞后、政府流程暂缓等理由予以拖延，产权登记至今未能完成。

相关材料显示，永吉公司于2019年8月在当地不动产登记中心办理了国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，并取得不动产登记证书。该证书附记标注“已售袁先生”字样。值得注意的是，永吉公司在此前的2014年2月已被吊销营业执照。

对于产权证办理延迟的原因，比优特公司在应诉过程中另有说法，称曾通知袁先生领取产权证并办理分割登记，但袁先生予以拒绝，未配合办理后续手续。

此外，袁先生还提出，其在购房过程中未注意到比优特公司是否具备商品房销售资质，后经查阅该公司经营范围，开始对其销售行为的合规性产生质疑。

截至发稿，袁先生仍在持续维权，涉事企业涉嫌违规相关问题，仍待职能部门进一步核查认定。