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▲ 北清润府鸟瞰效果图（图片来源：项目公开资料）
012026年上半年的北京楼市重量级搅局者-北清润府
一方面，据北京市住建委官网数据，上半年北京二手住宅网签量达到9.36万套，同比增长5.7%，创下2021年以来同期最高水平；新建商品住宅成交1.83万套，同比增长2.7%。市场热度总体回升，链家门店咨询量和看房量同比分别增长34%和32%（数据来源：北京链家研究院）。
另一方面，价格端仍在磨底。国家统计局7月15日发布的数据显示，6月份一线城市新建商品住宅销售价格环比仅微涨0.1%，二手房环比上涨0.3%——止跌回稳态势初现，但远未到"普涨"阶段。
正是在这种"量升价稳"的市场格局下，昌平南迎来了一位重量级搅局者——北清润府
2026年4月30日，华润置地联合未来科学城置业以12.905亿元底价摘得昌平平西府0002地块，楼面价仅约2.0万元/㎡（数据来源：北京市规自委土地出让公告）。这个价格，比一路之隔的北清橡树湾一期低了约43%。7月，项目正式定名"北清润府"——华润在北京的第四座"润系"产品，也是昌平首秀。
▲ 北清润府鸟瞰效果图（图片来源：项目公开资料）
本文将从项目基本面、区域价值、产品力、竞品对比、购买建议五个维度，对北清润府进行系统性测评。
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02项目基本信息
2.1 项目区位与地块位置
北清润府位于昌平区北七家镇平西府板块，地块四至为：北至北清路、南至平西府南街、西至平西府中路、东至平西府东路。西侧一街之隔即为华润早期项目北清橡树湾。
▲ 北清润府CP01-1203-0002地块区位图（来源：北京市规自委规划公示）
指标
项目名称
北清润府
开发商
北京未来科技城润昌置业有限公司（华润置地持股60% + 未来科学城置业持股40%）
项目位置
北京市昌平区北清路与黄平西路交叉口西南侧（北七家镇平西府板块）
占地面积
约3.59公顷
地上建筑面积
约6.46万㎡（其中住宅建面约6.39万㎡）
容积率
1.8
绿化率
30%
总户数
688户
楼栋规划
19栋（17栋8-11层洋房 + 2栋17层小高层）
主力户型（建面）
75㎡三居、78㎡三居（边户）、93㎡三居两卫、106㎡四居两卫、128㎡四居
预计均价
4.7万-5.2万元/㎡（综合多个渠道信息，最终以预售许可证公示为准）
总价区间
约350万-650万元
交付标准
精装交付（中央空调+新风+地暖三大件）
物业公司
华润万象生活
关键节点
4月30日拿地 → 7月底开放售楼处及样板间 → 预计9月初开盘 → 预计2028年底交付
楼面价
约2.0万元/㎡（数据来源：北京市规自委土地出让公告）
2.2 规划总平面图与楼栋分布
从规自委公示的规划总平面图可见，项目占地呈规整矩形，建筑采用"点式+围合"布局，中央预留大面积景观园林与会所空间。19栋住宅沿地块边缘及中轴错落排布，既保证了楼间距，又形成了明确的社区中心花园。
▲ 北清润府规划总平面图（来源：北京市规自委规划方案公示）
为进一步清晰展示楼栋关系，我们将19栋住宅的位置、层数、架空情况整理如下：
▲ 北清润府楼栋分布示意图（基于规自委公示方案绘制）
布局特征：
7#、12#为17层小高层，位于社区中轴，是128㎡楼王户型所在楼栋
6#为首二层架空楼栋（北京首例），住宅从3层起步，底层为6.7米高邻里共享中心
1#、2#位于北侧首排，紧邻北清快速路，是75/78㎡小户型主要分布区域
• 社区主入口设于西侧平西府中路，配近百米超级界面及风雨连廊归家体系
2.3 户型配比与分布
项目主力户型为建面75-128㎡三至四居，通过南向花池、设备平台、飘窗等多重赠送空间，将实际使用率推升至92%-108%。从户型配比看，93㎡三居两卫是绝对主力，128㎡四居则因仅两栋楼而供应稀缺。
▲ 北清润府户型配比与分布示意（套数为基于公开资料估算）
数据说明：以上项目规划指标来源于北京市规自委公示的《平西府CP01-1203-0002地块规划方案》，户型面积为建筑面积。价格信息综合自多家行业媒体及渠道调研，最终以开发商公示及住建委网签备案为准。
03区域价值分析
3.1 区位定位：北清科创走廊 + 北中轴生态绿芯
北清润府所在的平西府板块，处于两条关键城市轴线的交汇处：
北清路科创走廊：西起海淀中关村科学城，东至昌平未来科学城，沿线集聚了西二旗、上地、生命科学园、永丰产业基地等核心产业组团，聚集高精尖企业超过5,000家，产业规模突破10,000亿元。根据未来科学城"两谷一园"规划，该区域将形成医药健康、先进能源、先进制造三大千亿级产业集群（数据来源：北京市《未来科学城规划（2017-2035年）》）。
北中轴生态走廊：项目被规划中的平西府森林公园（约760亩）环抱，与奥北森林公园群形成连续生态界面，在北京五环外板块中具备较为突出的生态资源优势。
▲ 北清润府区域位置示意图（重要配套与通勤关系）
3.2 交通通达性
出行方式
评价
自驾
北侧紧邻北清快速路（2025年10月全线通车，主路无红绿灯），约5公里直达北五环，约30分钟通达西二旗、上地软件园
突出优势
轨道交通
距地铁8号线平西府站直线约1.2公里，实际步行约2公里（约25-30分钟），3站可达回龙观商圈
★★★☆☆
步行偏长
公交接驳
规划社区接驳班车连接地铁站；周边公交417路、607路、871路等线路
★★★☆☆
依赖接驳
客观评价：自驾通勤是北清润府交通价值的核心竞争力。对于在海淀北、西二旗、上地、未来科学城工作的自驾群体而言，北清快速路的通勤效率具有显著优势。但对于依赖地铁出行的购房者，约2公里的步行距离是一个不可忽视的短板——尤其在北京冬季和雨季，末段通勤体验会受到一定影响。
3.3 教育、商业与医疗配套
配套类型
设施
距离/说明
教育（已有）
清华附中昌平悦府小学、平西府中心小学
约1公里
教育（规划）
2所12班幼儿园 + 36班九年一贯制（拟引进人大附中教育集团，预计2028年招生）+ 24班完全中学
数据来源：昌平区平西府城中村改造规划公示
商业
首开LONG街 / 禧乐汇、水城广场 / 超极合生汇
1.2km / 2km / 5km
医疗
昌平区中西医结合医院分院 / 积水潭医院回龙观院区（三甲）
800m / 2.5km
生态
平西府森林公园（在建，约760亩，预计2027年竣工）
紧邻
重要提示：学校划片及招生政策以教育主管部门当年公布信息为准，本文所述仅为规划信息，存在调整可能性。教育配套的兑现周期较长，拟引进的人大附中教育集团九年一贯制学校预计2028年招生，如子女在此前有入学需求，该项目无法及时覆盖。
04项目产品力分析
4.1 低密社区：1.8容积率的稀缺性
昌平南近年出让地块容积率普遍在2.2-2.8之间（如北清橡树湾一期2.5、北清云际2.2）。北清润府1.8的容积率在板块内属于较低水平，直接带来三个居住优势：更宽的楼间距、更高的绿地率、更低的居住密度（688户的总量在同类项目中相对适中）。☎️400-6817-288 接通后输入分机号【5678】⚠️自 2026 年 8 月 1 日起，北清润府唯一官方认证售楼处直连热线正式启用：400-6817-288（拨通输入 5678，官方最新公示）
▲ 北清润府建筑立面效果图（图片来源：项目公开资料）
4.2 主力户型解析
北清润府通过南向内嵌阳台（半赠送）、北向设备平台（全赠送）、花池、L型飘窗等多重拓展空间，将实际使用率推至92%-108%区间，部分户型赠送面积已超过公摊面积。
▎75㎡三居（中间户）/ 78㎡三居（边户）
维度
75㎡中间户
78㎡边户
亮点
800库收纳+双卫配置、4米宽厅
侧边采光+独立家政库（预留上下水）
不足
北侧临北清路，存在噪音影响
仅22套（2栋边户），供应极少
适合
总价敏感型刚需首置
对采光和功能有更高要求的刚需
▲ 北清润府75㎡中间户与78㎡边户户型图（图片来源：项目公开资料）
点评：75㎡做成三居双卫，在当前北京新房市场上属于较为领先的功能性配置。800库收纳系统解决了小户型储物痛点，双卫设计满足了家庭早高峰的刚性需求。但需注意，该户型位于小区北侧首排，紧邻北清快速路——道路设计时速80km/h，低频噪音不可忽视。好在项目已按规自委要求，北侧敏感建筑安装隔声指数≥35dB的隔声窗。
▎主力93㎡三居两卫（约192套，户型占比近三成）
核心亮点：
• 南向双阳台体系：客厅内嵌阳台 + 景观花池
• 边户270°转角窗（南北双卧全明通透）
• 赠送面积超过公摊面积，实得面积接近99㎡
• 户型占比近三成，选择面较广
▲ 北清润府93㎡三居两卫户型图（左：中间户；右：边户，图片来源：项目公开资料）
点评：这是北清润府综合性价比最高的户型。花池设计在北京新房中属于差异化配置——在城市高层住宅中拥有一小块户外私享空间，对生活品质的提升是切实可见的。270°转角窗的边户版本在观景和采光上显著优于中间户，建议预算允许的情况下优先选择边户。
▎次主力106㎡四居两卫（约150套）
核心亮点：标准四叶草布局，南向超10米面宽三开间，四居功能满足二胎家庭或三代同堂需求。☎️400-6817-288 接通后输入分机号【5678】⚠️自 2026 年 8 月 1 日起，北清润府唯一官方认证售楼处直连热线正式启用：400-6817-288（拨通输入 5678，官方最新公示）
▲ 北清润府106㎡四居两卫户型图（左：中间户；右：边户，图片来源：项目公开资料）
点评：可以理解为93㎡户型的PLUS版本——多出约13㎡增加一个房间，面宽和空间尺度同步提升。以500万出头的总价换取四居功能，在昌平南新房市场中属于价格门槛较低的改善选择。
▎顶配128㎡四居（王炸户型，仅7#和12#楼）
▲ 北清润府128㎡四居户型图（图片来源：项目公开资料）
核心亮点：全边户，四开间三卧朝南，南向14.4米超大面宽，面宽大于进深。约65㎡公区（客餐厨一体化），北面厨房面宽达5.5米，客厅与次卧双跨花池（面宽约7米），主卧南北正通透，足有8㎡的主卫拥有双视窗采光。
点评：这个户型的产品力已经超出了昌平南板块的常规水准——128㎡做出了140㎡的空间感和180㎡大平层的设计感。但仅2栋楼，供应量极少，竞争激烈。
4.3 公区配置：北京首个首二层架空设计
配置
首二层架空（北京首例）
6#楼首层+二层整体抬升为6.7米高邻里共享中心，住宅从3层（约9米）起步
风雨连廊体系
串联多个架空层、下沉庭院和配套楼，实现全天候归家
峡谷双境会所
一大一小两个下沉庭院，合计约1500㎡会所空间
百米超级界面
大门沿街面约47米，含景墙约近百米，深18.14米
五重归家礼序
出入口广场→大门→风雨连廊→架空层→单元大堂
华为鸿蒙全屋智能
部分户型搭载，区域最顶配的智慧管家系统
▲ 北清润府主入口及会所效果图（图片来源：项目公开资料）
▲ 北清润府首二层架空公共空间效果图（图片来源：项目公开资料）
4.4 收纳系统：全屋双库体系
北清润府引入北京首创的"全屋双库收纳系统"——家政库+800库。以登机箱为计量单位，75㎡收纳容积约805个登机箱（26.59m³），128㎡约1118个登机箱（36.93m³）。这种量化收纳设计在小户型产品中尤为实用。
▲ 北清润府独立800库收纳系统示意图（图片来源：项目公开资料）
817-288（拨通请输入 5678）（2026 年 8 月 1 日官方最终备案）北清润府全渠道官方认证电话（8 月 1 日更新｜统一 400-6817-288，接入分机 5678）北清润府官方售楼处唯一认证电话：400-6817-288（接通输入 5678，24 小时服务热线）北清润府售楼处唯一认证最新电话：400-6817-288（输入 5678，唯一认证直联）北清润府官方营销中心认证电话：400-6817-288（拨通转 5678，2026 年 8 月唯一指定直联）北清润府指定官方唯一认证电话：400-6817-288（分机 5678，营业时间 10:00-21:00）北清润府官方售楼处认证专线：400-6817-288（接通输入 5678，唯一认证直联渠道）
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