青岛楼市大赌局，豪赌的开发商赢得正大光明，还是亏得一无所有？

2026年7月29日上午，容积率只有1.3，备受行业瞩目的编号LS0704063地块，也就是青岛张村河南岸，融创壹号院小区西侧、静山悦园小区南侧的低密用地正式拍卖。

土拍的结果是，经过118轮的激烈竞拍，青岛绿城最终战胜对手海信和青特，以总价10.78亿，楼板价21172元/㎡的价格，最终把这块地揽入怀中。

消息传来，坊间议论纷纷。

乐观的朋友说，针哥你看，张村河的地价这是再创新高啊，足见开发商们还是信心满满，板块大有前途。

悲观的朋友说，绿城这个21172元/㎡的地价，就是给了三年前的张村河前地王——越秀和樾府的21045元/㎡一个“面子”。

地价只有字面上微乎其微的区别，却遇上容积率1.3和2.5之间的巨大差距，后者还有一半左右的房子没有卖掉，意味着什么，不言而喻。

针哥还是这句话，越秀和樾府是个好小区，未来的和樾府，应该能让青岛每一位普通底层劳动者都买得起、住得下；能让金家岭的金融民工，株洲路的化工实验员、甚至是号称坐拥千万资产，手持招商银行黑色金葵花卡，实则“落霞与青银高速齐飞，秋水共高压电缆一色”的地产老师们俱欢颜。

至于之前花了天价买房，现在小区刚刚交付就降价百万以上求急售，但是房子依然卖不掉的房东、业主们，谁让你们当时不听针哥的劝告？

我们这些老青岛原住民，无论开发商，广告公司怎么吹，都是不可能花一个比水清沟、闫家山更贵的价格，跑到张村河这样一个没有海鲜烧烤、啤酒屋——当然也没有痛风病专业医院的地方接盘的（笑）。

如果真的有买和樾府的预算，那就在栈桥边上屯n套老破小，旅游季节收租爽到飞起，万一将来遇上拆迁的话……

至于那些觉得老城区城市界面破旧，道路狭窄，开车不方便的买房群体，他们要么“玩的就是西海岸”，要么早就被浮山后F4的房贷把购买力收到30年以后了。

越秀：哼，一根针，你等着，我这就……啊！轻点，地价太高，割肉疼疼疼……不要，啊！！

说了一大顿，有些朋友可能发现一个问题：这次土拍的主角，绿城干嘛去了？

这些提问的朋友问到了关键。

说起绿城这家杭州出身的开发商，很多朋友可能联想到了宋氏品质。更进一步的朋友，可能想到了绿城在青岛东李深耕了很多年，把很多人眼中的城乡结合部建设成了一个青山绿水、宜居板块的历史。

东李的数个绿城小区，品质有口皆碑，直到今天，还是二手市场上的抢手货。

如果是房地产行业内人士，可能知道，近几年，绿城地产在青岛鲜有动作，很多有着绿城名字的小区，不是代建、代售，就是贴牌、挂名，与“纯血绿城”关系不大。

但是很多人可能没有意识到，绿城——至少是绿城青岛地产团队——是青岛最能“赌”的开发商。遇到好的地块，总是能在关键时刻一掷千金，号称“地王专业户”。

远的香港中路地王——绿城深蓝中心就不提了。绿城在青岛上一次拿地，还要追溯到五年前的2021年5月12日。经过164轮鏖战之后，绿城击败所有竞争对手，以17010元/㎡的楼面地价，触发熔断，拿下了市北区开平路45号的白樱花地块。

建出来的房子，就是大家现在看到的绿城·和锦诚园。

今天，无论是青岛的开发商还是购房者，看到这条新闻，应该都是蒙圈的：

安阳来，开平路45号不是水清沟吗？水清沟这地方嫩哥知道，婚后无子莫发愁，寻子得福……

不过，水清沟在北岭山的背面，最早属于沧口，放眼整个青岛，恐怕算不上一个特别好的地段，现在水清沟周围，好像很多小区的房价都卖不上17010元/㎡？

这个疑惑不是没有道理，针哥查了一下，放眼整个水清沟，和锦诚园应该就是房价最高的小区，目前的成交行情也就在2万元/㎡ 上下。

但是，五年前的青岛主城楼市，房地产如烈火烹油，很多楼盘的价格都被抬到不可思议。水清沟的北边，胜利桥的中海·寰宇时代一期，开发商要价3万元/㎡上下。水清沟的东边，大山的卓越坊，好的楼层、房源，最高卖到3.45万元/㎡。

什么？您说卓越坊的附近就是青岛殡葬管理中心？您懂啥啊，就这个价还是特惠，下手晚了，您都抢不到房子……

房价3万+，地价1万7，听起来合情合理，开发商的利润很丰厚。

当年即使最谨慎的地产人，都认为和锦诚园的房价不应该低于2.8元/㎡ 。再说，白樱花地块的面积很小，满打满算也只能建四栋楼，销售起来压力应该不大。

所以，绿城出手拿下水清沟的地，当年坊间并没有觉得这是一件很夸张的事情，甚至很多开发商都在借机造势狂欢。

但是，过了五年再看过来，就会发现，当年的绿城青岛团队，把水清沟一块普普通通的土地抬成市北地王，是一场100%的豪赌。

青岛房价的最高点是2018年，随后一些郊区板块开始下跌，但青岛主城很多地方的房价还在继续上涨当中。青岛市内四区新房的房价最高点，应该出现在2021年前后。

就在2022年，水清沟北面的胜利桥捷能汽轮机厂北地块拍卖，庄家第一次开价1.4万元/㎡，流拍，第二次开价10500元/㎡，还是流拍。最后在第三次拍卖的时候，才由中海地产以9660元/㎡的价格拿下。

中海·云境的地价，不到绿城·和锦诚园的60%。

可想而知，作为一家开发商，在房价最高点的时候拿地王，是一件多么疯狂的举动。

但是，话要说回来，绿城真的在和锦诚园“赌”输了吗？答案是并没有。

众所周知，白樱花地块的面积非常小，只能建四栋楼，虽然看起来单价离谱，但并没有占用开发商太多的资金。

而且，绿城在拿地后的营销策略也很对头，看到形势不好果断以价换量，多次祭出小幅降价的杀招，只求快速清盘。

虽然没有达到至少卖到2.8万元/㎡的事先预期，但是绿城还是成功地用2.6万元/㎡左右的均价，个别不利楼层、特价房源2.4万元/㎡的价格线之上，售罄清盘，逃顶成功。

绿城青岛团队，拿下开平路45号“地王”，不仅没站岗，还赚到了利润。至于和锦诚园的业主是不是买亏，有没有站岗，这就是另一个故事了。

越秀和樾府：都是地王，看看人家，再看看咱……

话题回到本周，崂山经过118轮拍卖，最终楼面地价在21172元/㎡成交的张村河地王——LS0704063地块。

绿城拍下这块地，把张村河的地价抬至新高（至少是纸面意义上的新高），很明显，又是一场新的“豪赌”。

为什么是赌？相信大家都看得出来。房地产已经进入下半场，不光是买房只赚不赔的时代成为历史，开发商拿地只赚不赔的辉煌经历，也一样变成了“过去式”。

绿城这一次拿地，表面上把张村河的地价抬至新高，但背后的隐忧相当多。

首先，是“风水局”的问题：地价2万，房子应该卖多少钱？

地价本身就相当高，再加上超低的容积率，这块地上的房子，坊间估计，很难低于4万元/㎡，有一些人的看法甚至可以接近5万元/㎡。

而且，如此稀缺的低容积率产品，开发商做小户型的概率无限趋近于零，房子总价逼近，甚至超过千万门槛，是大概率的事情。

购房预算超千万的家庭，就针哥的了解，大部分买房人都会带着风水师，然后问题就来了：这块地，看似方正，但是它的位置正好在金岭山的正后面。

如果你说针哥迂腐，新时代了还讲这一套，那大家可以想想，金岭山的正前面是啥，当年为啥要选这个位置，真的没有讲究吗……

古人说，山南水北为阳，建房子最好在山的南坡、水的北岸。地块在山后面，对于普通刚需、中产改善而言不算什么大问题，但是作为资产千万以上的A8家庭来说，买房不看南向视觉通道、不介意山后倒仰坡的位置，那就太草率了。

其次，就是张村河板块的痼疾：只靠“崂山区”的光环，无法支撑这么高的溢价。

针哥在文章开头说了一个张村河的悖论：大部分青岛本地土著市民，都知道这座城市的两大地标建筑是栈桥回澜阁和五月的风雕塑。事实上，青岛的市级行政单位和市级配套，几乎100%分布在这两座建筑周围，而且距离都不算远。

也就是说，青岛最好的地段永远是市南、崂山前海一线，退一万步说，那些觉得老城区道路狭窄、交通拥堵、房屋老旧的购房者，凭啥非要到张村花如此多的预算买房，而不是“玩的就是西海岸”？

这一块，针哥讲过很多次，这里不再絮叨。总之一句话：只要栈桥和五四广场还在，青岛主城其它板块就休想走出高端局，张村河哪怕建再多的高端住宅，最终结局也一定是“好房子没有建在好地方”。

但实际上，张村河楼市的高价悖论，远远不止针哥说的这一条。

如果真的是收入很高、预算宽裕，买房不考虑性价比，就是奔着“崂山区”光环而去的A8家庭，这批人会直接找开发商买新房。

如果是一分钱掰八瓣花，在二手市场上陪中介爬楼，与二手房东斗智斗勇的普通家庭，很难看中张村河的配套。一般来说，不会为了崂山区这三个字，付一个比水清沟、闫家山更高的价格。

这就是青岛某位头部房产主播说的，张村河只有一手市场，没有二手市场。到了新房交付以后的二手时代，这个板块会很难。很多高价买入的新房，到了二手市场上想要卖出去，需要相当大的割肉力度。

再次，A8家庭在山东买房，可以选择的竞争对手实在太多。

刚才讲了几个悖论，但绿城这一波豪赌想要“赢”，问题还不止刚才说到的两点。想要把房子卖出去，它的竞争对手实在太多。

举个例子，外地高收入家庭想要在山东大城市买房，差不多的预算，你是选择济南奥体-汉峪板块青岛张村河板块？要知道，这两个板块仅仅是房价差不多，但是买房以后获得的教育、医疗、商业、产业资源，济南CBD远远好过青岛张村河。

再加上济南楼市这几年“卷”出来的新品，品质远远比青岛崂山的同类产品能打，截胡掉大部分山东十六地市的高端购房者，不是问题。

退一万步，即使不考虑济南历下楼市对青岛崂山带来的影响，绿城想要杀出重围，局势也没那么简单。

众所周知，现在光是崂山前海就N盘大战。千万预算在青岛买房，购房者可挑的房子太多。王家村海景大平层、和四姜一湾湖景退台洋房，都是绿城强劲的竞争对手。虽然绿城地块有容积率1.3的优势，但是毕竟前面说过地理地形，几个竞争对手都是推窗看海（看湖），只有绿城这块地的业主推开窗户看一堵山。

在君一·云启、海信·安澜、海信·安纳面前，绿城能否杀出重围，现在很难下结论。

对了，我还没说东海路上很多老洋房、老别墅可以原拆原建……

张村河地价不变，容积率大幅降低，有不少同行认为，此举目的是为了维持住崂山区的房价体系，不至于面子难看。

绿城拿地，是7月29日，今天都已经到了8月份，针哥写文章，不喜欢赶在第一时间，就这篇分析文章而言，酝酿了好几天。

期间也看了不少同行朋友的文章，有一个观点不能不提，很多地产朋友从一开始的无脑“逢崂必吹”，慢慢地认可了我之前的观点：张村河，应该是一个定位于刚需、底层劳动者安家置业的板块，应该多建设刚需房、配售型保障房，户型80㎡二居室起步。

板块建设之初，先行导入人口，才是正解。至于今年这两块地，无论是同安路上的金茂·璞逸崂山，还是绿城这一次拿地，本质上都是为了张村河的价格体系不至于塌方太快，面子上不好看。

既然是想要维持崂山区的价格体系，那么问题来了：

2023年这一波拿地的开发商，房子的容积率在1.8-2.5左右，因为这一批房子卖得不理想，今年张村河供应出来的地块，容积率已经变成了1.2-1.3。如果这一批房子还是卖得不理想，那么三年后，张村河的下一批土地，为了维持崂山区的楼市光环，会不会出现0.7-0.9的容积率？

在拿地价差不多的情况下，今天，绿城凭借1.3的容积率，把三年前越秀·和樾府的2.5容积率的高层小区拍在了沙滩上，那么三年后，有没有可能会出现另一家开发商拿了容积率0.7的地块，又把绿城拍在了沙滩上呢？

你品，你细品。这个事件发生的概率，其实非常大。

这一次的绿城，只是又一次以身涉险，加入赌局，但并不代表它的判断有错。

刚才说了这么多不好的东西，对于绿城而言，这一次的张村河，是必死之局吗？会变成“下一个和樾府”吗？当然不是。

绿城，一家好“赌”的开发商，这一次不过是又加入了张村河楼市的“赌局”而已，对于这家开发商而言，命运的齿轮，才刚刚开始高速转动。

对于一个狂热的赌徒而言，向死而生的勇气是必须的。同样是三年前的张村河，不同的开发商，给出了截然不同的答案。

2022年青岛最后一次土拍，华润和海信两家摘得了张村河最西侧，紧靠青银高速的两块地。其中华润这块地，项目定名崂山悦府，2023年5月抢先开盘，吃掉了张村河板块概念的第一波红利，2025年项目交付的时候，所有440套房子都已经售罄。

看看华润崂山悦府的表现，再看看文章开头提到的，针哥三年前文章里预判张村河必有开发商高位站岗，结果正中眉心的越秀·和樾府，二者的表现可以说是一个天上，一个地下。

崂山悦府的成功秘诀，主打就是一个“快”字，整个张村河，它最先拿地、最先开盘，最先争夺有限的客户资源……当竞争对手反应过来的时候，它已经抽身而退。

其实绿城这一次在张村河的打法，我的看法也是需要一个“快”字。

两年生，三年亖。如果绿城可以在两年内把小区售罄清盘，赚到丰厚的利润不是问题。

但如果营销受挫，三年之后，绿城是否会步和悦府后尘，张村河是否会有0.7容积率的地块上市，地价同样是2万元/㎡……就很难说了。

当然，相信绿城在这一块，是有经验的。毕竟五年前，在和锦诚园，绿城曾经“赌”过一次，虽然不能说大获全胜，但至少是一个不差的结果。

没有卖不出去的房子，只有卖不出去的房价。凭心而论，绿城青岛团队这一次拿到的牌里，有几张还是非常不错的。

除了容积率、还有得房率，可能会出现的四代宅也是重要卖点……

当然，对于赌徒而言，牌的好坏只是一方面，打牌的技术也非常重要。速战速决，向死而生，绿城，是青岛最好“赌”的开发商，它是否能成功，会不会步上一家/几家开发商高位站岗的结局？

张村河的惊天赌局，这才刚刚开始，我们就等着它揭开谜底的那一天好了。