上海
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楔子
前两天我刷到香港影星周润发卖房的新闻，据说已经连续两次降价、合计6000万港币，还无人问津。（如上图）
我就很好奇：发哥的房子到底长什么样，居然能有6000万的降价空间？
另外再想探讨一下：为什么就连明星这种自带流量的群体，卖房都这么困难呢？
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房产简介
先来回答第一个问题：发哥的豪宅长什么样子？
这个项目叫做阳光花园（Sunshine Villa），位于香港岛山顶加列山道 48 号。（如下图）
整个小区由10座独立花园洋房组成，1996年6月入伙。30年的房龄，对于别墅来说问题不大，就是翻新的手续可能麻烦一点。（如下图）
因为项目是建在山上的，所以住宅的私密性极强、景观也是无敌。（如下图，可俯瞰南区海景）
单户的建筑面积约 2547 平方呎（约 236.6 平方米），另花园及庭院合计约1600-2000平方呎、天台约650-700平方呎，通常还附带2个专属车位。（如下组图）
而且整个项目的交易记录极少，只是因为最近周润发卖房，才让这个项目进入了公众的视野。
据报道，该住宅由周润发及其妻子陈荟莲通过公司Cassia Hill Limited（桂山有限公司）于2011年1月以1.28亿港元购入，曾创下该屋苑历史单价新高。
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原因一：客群小
虽然近年香港楼市有所反弹，时不时的就能见到超级豪宅成交价创新高。
但是周润发这栋山顶别墅的总价过亿，全香港所有的潜在买家加起来可能也就那么上百个家族。而这些顶级富豪，往往都已经有同级别的物业了。
而想配置的家族基金更偏好一手新盘或更加稀缺的顶豪，这种30年房龄的二手老洋房不在首选之列。
虽然现在山顶南区豪宅七成以上是内地买家，但他们也更青睐新房。因为老楼的格局有些落伍了，而且还没有电梯，虽然发哥自己装修自住，但审美也早已经无法满足内地豪客的品味了。
所以发哥这套房的客群基数极小，流动性天然的差，挂了4年还没有卖出去，也就不难理解了。
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原因二：价格过高
虽然周润发已经连降6000万，但据业内人士分析价格还是过高。因为同样位于加列山道的LA HACIENDA洋房，今年初成交呎价仅3.9万元；而发哥的房子最新叫价折合约54230元/平方英尺。
虽然房子和房子的品质不同，但也说明还有降价的空间。（如下图）
另外，老洋房也受到新盘的冲击。据说长实集团开发的“应天”等一手豪宅新盘以折价姿态入市，过亿单位被抢着买，自然也稀释了一部分买家。（如下图）
过亿的房产，买家除了自住之外，自然会考虑投资。随着香港按揭利率的高企，山顶老豪宅的租金回报率仅2%–3%，已经覆盖不了资金成本了。
再加上老豪宅的使用和维护成本也很高，所以一些潜在买家就望而却步了。
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原因三：名人效应
对于普通卖家来说，卖房的消息如何让更多的人知道这是最关键的问题。所以最近上海不少房产自媒体UP主通过自身的流量优势，开始帮房东卖房了，比如说我最近看得比较多的“大麦老师”。
而对于发哥来说，流量可能是个双刃剑。
本来出得起过亿的买家数量就不多，而这些人往往都非常“理性”，名人效应往往还会适得其反，让部分买家怀疑是不是有隐形成本在里面。
再加上发哥对潜在买家的筛选极为严格，并非一般人可随便预约看房，进一步收窄了潜在买家的数量。
在今年7月出台的《扩大消费“十五五”规划》中，将住房正式划入“大宗耐用消费品”体系，与汽车、家居家电并列，排在消费品类前列。
这也就意味着房产的金融投机属性被进一步弱化了，所以消费者买房变得更加理性和谨慎了。
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结束语
这几年周润发积极的卖房，也是为了践行自己2018年的承诺：身后把99% 乃至 100% 的财产捐出，不留给亲属（因无子嗣）。
而发哥卖房这么难，其实并不是所有的房子都难卖，就比如他另一套西半山嘉景台普通三房，750万港元挂牌不久就成交了。
而这套山顶加列山道过亿的豪宅之所以4年没能脱手，主要是以上诸多因素叠加的结果。
但也说明一个问题：名人效应在房地产买卖时并没有多大作用！
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