广东
把TRUSTART的数据和海外业主分布放在一起看，东京23区其实已经出现了很明显的分化。
海外买家更集中在那些“全世界都认识”的地方。
从图表来看，港区、新宿、涩谷、中央是海外持有最集中的区域。中国大陆业主在港区有291户、新宿277户、中央229户；台湾地区买家则尤其集中在新宿，达到219户。
再往外围走，海外持有量明显下降。文京、丰岛、千代田还能凭借教育、交通和都心位置吸引一部分海外买家，到了足立、葛饰、江户川，数量就少了很多。
有意思的是，这恰好和另一组数据形成了对应。
统计显示，东京23区塔楼业主中，51%的登记地址与房屋所在地不一致。新宿区这一比例达到83%，千代田76%；江户川只有32%，足立45%。
越是核心的区域，买房的人越不一定住在那里。
对于一位不常住东京的海外买家来说，买房首先考虑的未必是“住得舒不舒服”，而是这套房好不好判断、好不好出租、未来好不好卖。
所以，与其追求外围区域更高的静态租金回报率，他们往往更愿意为核心地段支付溢价。
新宿、涩谷、港区拥有大型车站、商业中心、办公区和成熟的国际生活圈。即使买家远在海外，也很容易理解这些地方的价值。相反，足立、江户川虽然总价更低，但对于跨境持有者来说，区域认知和未来退出的确定性都要弱一些。
说到底，这是一场“用部分收益率，换确定性和流动性”的选择。
日元走弱，也让都心的交易更有吸引力。
对于持有美元、人民币、新台币等货币的买家来说，谁都愿意用更便宜的钱，去买更稀缺、更值钱的东西，买入不可再生的资产是极佳的防火墙。东京核心区恰好拥有这种稀缺性。
而从买家结构来看，这种海外住宅持有又明显带有东亚色彩。
中国大陆、台湾地区买家的数量明显高于美国、英国、加拿大、澳大利亚等个人业主。
但这并不意味着欧美资金对东京兴趣更低。欧美资本进入日本房地产，很多时候通过基金、法人等方式投资办公楼、酒店、物流地产等商业物业，并不会完整出现在个人住宅业主数据里。
相比之下，东亚买家更习惯以个人或家庭名义直接持有住宅；同时距离东京更近，时区、文化和管理上的距离也更小。
由此可见，海外资金并非漫无目的地盲买。
这也让东京23区的房产市场越来越割裂：
本地自住买家甚至抢不过、或者不愿承担都心房子的高溢价，逐渐退回到外围去过平常日子；
而都心的核心地段、稀缺住宅，则越来越像海外买家存钱、存资产的“保险柜”，挤满了只买不住的海外房东。
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