国企下场算账：原拆原建，这笔账到底怎么平？

7月28日，山东高速工程建设集团签下了一纸协议，合作方不是开发商，而是济南舜耕路38号院拆旧建新工作委员会。国企正式下场，不是做慈善，是带着账本来的。在商言商，这笔账到底怎么算，才能让居民改得起、企业不亏本、政府敢放手？

同一个济南，同一个政策窗口期，两个小区走出了截然不同的节奏。

舜耕路38号院，山东财经大学教职工宿舍，23栋五六层步梯房，1990年左右建成，砖混预制板结构。今年3月，小区广场上支起临时板房当筹建处，居民自发成立拆旧建新工作委员会，271户递交了同意书。7月底，国企正式签约，方案都摆到了桌面上——新建15栋住宅，含4栋15层小高层和11栋10层洋房，容积率1.98，增量不超过原面积30%。业主选普通住宅还是高品质住宅，自己决定。想增加面积，按周边市场价七折，暂定1.7万至2.1万元/平方米；不增面积，只出每平方米500元的原面积改造费。

历下区长盛小区北区，大明湖东侧，3400户，房龄同样超30年。3月，居民收到过一条征求意见的链接，此后就没了下文。没有具体的“原建”方案，没有筹建处，没有国企签约的消息。同一个城市、同一套政策，一头已经落锤，一头还在原地转圈。

差距在哪？一句话：舜耕路38号院拿出了完整的“改造明白纸”，怎么拆、怎么建、钱从哪来、钱往哪花，写得明明白白。长盛小区北区连民意摸底都还没走完第一公里。

拆开看，核心就两个问题：钱怎么摊，人怎么齐。

全国版图：都在试，但没一个容易的

济南不是孤例。把视野拉向全国，原拆原建正在从“零星试水”变成“多点开花”，但每个城市都有自己的路数，也都有自己的坎。

北京走的是速度路线。西城区三里河一区28号楼，1978年建成的老楼，2023年被鉴定为C级危房。2025年9月开工，整栋楼拆成156个独立模块，90%以上工序在工厂完成，现场只干吊装拼接的活——46天主体封顶，不到6个月居民搬回新家，钥匙和房产证一起到手。中关村东区改造项目，北京首个片区化央产小区原拆原建，A组团今年7月刚封顶，2027年底前交付。北京的逻辑是“国企兜底+模块化建造”，把工期压到最短，把居民在外过渡的时间缩到最小。

深圳走的是另一条路。罗湖区第一幼儿园宿舍楼，10户业主，100%自己出钱，不突破规划刚性约束、不改变产权、不增加户数、不增加产权面积。真就是“原汁原味”的原拆原建，花二三十万，原地换一套结构安全、带电梯的新房。没有开发商介入的价值，没有增量面积的利润，纯粹靠居民意愿强、产权关系清、推进速度快。但这样的条件，放到几百户甚至上千户的大小区，复制难度不可同日而语。

武汉在2026年7月15日正式发布了市级通知，把原拆原建从民间探索变成了有章可循的制度供给。青山区21街坊，武钢最早的职工宿舍，3栋楼超50年房龄，134户居民2025年12月拿到了新房钥匙，比原计划提前171天。江岸区解放大道1427号，45户“团结户”——两家人挤一套房、共用厕所厨房，靠着“合作化改造+增容不增户”的模式，不增加对外销售的户数，靠新增的保障性租赁住房和养老用房运营收益来平衡建设成本。

广州花都区集群街2号，25户居民自筹800多万元，每平方米出资约4600元，政府只补贴了60多万元的基础数据调查费和房屋鉴定费。改造完成后房屋增值1.6倍，入选了住建部可复制经验做法清单。哈尔滨南和街112号院，一栋上世纪30年代建成的3层小楼，15户居民全部同意自筹资金原址重建，要把D级危房变成带电梯、有独立厨卫的临街住宅。

成都2026年6月1日施行的《成都市城市更新条例》，把“政府引导、市场运作、公众参与、共建共享”写进了法规。7月29日又发布了2026年首批城市更新机会清单，140个项目，总投资1740亿元。

各地都在用自己的方式探路，但三个共性问题从南到北绕不过去：

资金平衡。建安成本每平方米5000到6000元，一套60平方米的房子，光建安就要30多万。全国22个试点项目的汇总数据摆在那里——居民出资约占35%，政府出资约占43%，社会资本出资约占22%。居民口袋里要掏的那部分，是实打实的硬约束。

居民共识。产权复杂、利益诉求多元——户型、面积、楼层、补偿标准，每家每户的算盘都不一样。武汉的政策要求，专有部分面积占比80%以上且人数占比80%以上的业主同意，才能向街道申请。舜耕路38号院之所以能往前推，核心原因是产权清晰、自住率高、邻里关系相对单纯。长盛小区3400户，什么情况都有，光把意见统一起来就是一场持久战。

企业动力。国企承担社会责任，但账本上不能只写情怀。利润空间薄、回报周期长，民企更是望而却步。全国真正落地的原拆原建项目，在每年开工的上万个老旧小区改造项目中，据说占比连6%都不到。

拆开算一笔账：舜耕路38号院的经济账到底怎么平

把这笔账拆开，才能看清原拆原建到底靠什么撑起来。

收益端有四块：居民缴纳的原面积改造费（每平方米500元）；居民增购款（超出原面积部分，按周边市场价七折，约1.7万至2.1万元/平方米）；配建的地下停车位、社区服务中心、康养设施等可售或可运营部分；政策给的税费减免和容积率奖励——增量不超过原面积30%，这部分新增面积是可售的。

成本端有三块大头：建安成本，按目前行业水平，含材料、人工、设计，每平方米5000到6000元是基准线；拆迁过渡费，居民在外临时安置期间的费用，时间越长成本越高；资金成本，从垫资到回款，周期越长利息越重。

有业主算过，如果增加20平方米，不加装修大概要补交40多万元。接受经济导报采访时，有业主直言：公积金能起到的作用有限，自筹资金压力不小。按济南的政策，公积金可以提取用于原拆原建，本人及配偶、双方父母、子女的公积金都能用，还能按规定申请公积金贷款。但政策开了口子，不等于钱就够用了。

关键变量在于增购价格和面积的把控。增购价定在1.7万至2.1万元/平方米，对标周边市场价七折，这个价格既能让居民觉得“比市场价划算”，又能覆盖增量的建安成本并留出合理利润空间。容积率控制在1.98，地上建筑规模增量不超过原面积30%，新增面积仅限小区业主购买——不对外销售，不冲击片区市场，也保证了增购的需求真实存在。

在较高的容积率奖励和居民出资率下，项目可以实现微利。但前提是：增购价格不能打折太狠，增购面积不能太少，居民的出资意愿不能掉链子。

模式能不能复制？条件比想象的要苛刻

把各地成功的项目摆在一起，能提炼出几个共同特征：政府给政策（容积率奖励、税费减免、审批提速），居民出部分钱（改造费加增购款），国企操盘（资金垫付、建设管理、品质兜底）。

但能走通这条路的小区，几乎都满足几个硬条件：

居民共识度高。产权清晰、自住率高、改善意愿强烈的小区优先。舜耕路38号院是高校教职工宿舍，邻里关系单纯、收入水平相对整齐、对居住品质有共同追求。深圳第一幼儿园宿舍楼只有10户，产权关系没有任何扯皮。换成产权分散、出租率高、居民收入差距大的小区，光是签字这一关就能卡死。

区位价值好。房价要能覆盖成本，增购面积要有市场。舜耕路38号院在济南市中区，周边房价有支撑，增购面积按七折算还有吸引力。如果小区在郊区或者房价长期低迷的区域，增购价定低了覆盖不了成本，定高了没人买，账就算不过来。

政策支持力度够大。容积率奖励能到30%，土地出让金能减免，审批能并联跑，这些不是每个城市都能给的。济南2026年1月1日施行的《济南市城市更新条例》是山东省首部城市更新领域的地方性法规，把“公众参与、共建共享”写进了基本原则，物业权利人被赋予了提出更新建议、参与方案协商的权利。政策工具箱里的东西，决定了项目能走到哪一步。

国企资金实力够强。原拆原建项目从前期筹备到建设完成，资金垫付周期长、利润薄，民企很难有动力和耐心。国企既能用信用背书降低融资成本，又能消化部分去化风险，还能扛起社会责任的大旗。

反过来看，哪些地方最容易被卡住？利益分配不均——居民和国企之间、不同楼层居民之间，怎么分蛋糕从来都是最难的事。市场下行导致房价不达预期，增购面积卖不动，账就算不过来。政策波动导致容积率奖励缩水，利润空间被进一步压缩。

济南市委政法委公布的口径是，今年4月已出台危旧房屋“原址原拆原建”试点指导意见，计划筛选2至4个项目先行试点，总结经验后全市推广。舜耕路38号院和长盛小区北区是探路者，后面还有一批项目在排队。

老房子原地升级，听上去很美。但资金平衡这道坎怎么过、楼上楼下意见不一怎么协调，才是决定原拆原建能走多远的真正变量。你所在的小区如果房龄也过了30年，你会签这个字吗？