极目深度｜从单点突破到多点开花，让老房子翻新为好房子，武汉未来5年原拆原建20万平方米

极目新闻记者 陆缘 王峻 常怡 林楚晗

城市更新既要改善面貌，更要温暖民心。当前，武汉市探索试点实施了“不增容不增户”“增容不增户”和“增容增户”三种可复制、可推广模式。

“十五五”期间，武汉市还将探索适合超大城市的更新路径，深化危旧房“原拆原建、自主更新”模式是重要的路径之一，其间将实施一批自主更新原拆原建项目，在原址上拆危建新，让老房子翻新为好房子。

“让居民自己当家园更新的主角”“要延续原有的城市文脉与社会网络”“要兼具民生价值与人文传承……”7月31日，极目新闻记者采访了相关政府部门、专家学者和业内人士，对于“原拆原建、自主更新”模式，进行了深入探讨。

武汉市住更局：五年内将实现20万平方米原拆原建规模

7月30日，武汉市召开首场“高质量推进城市更新”系列新闻发布会。武汉市住房和城市更新局局长蔡松对此前发布的《武汉市城市更新“十五五”规划》进行解读。规划中提到，未来五年全市将探索“业主自愿、市场运作、政府引导”的自主更新模式，实现原拆原建规模达20万平方米，让老旧危房居民早日圆上“新居梦”。

（供图:通讯员夏俊俊）

蔡松介绍，针对危旧房集中的片区，规划明确了“十五五”期间将实施一批自主更新原拆原建项目，不搞大拆大建，在原址上拆危建新，让老房子翻新为好房子。

该类项目不再由政府“一刀切”，而是以“三看”作为准入标尺：一看社区工作能力，检验基层组织能否有效动员和协调推进；二看居民意愿，必须绝大多数居民同意和主动参与；三看改造条件，包括地块现状、规划可行性和资金平衡等情况，这三项标尺全部符合要求才能实施。

蔡松介绍，居民可依法成立联合社组织，自主更新改造，让居民自己当家园更新的“主角”。项目可适当增加建筑面积，主要用于完善厨房、卫生间功能，补齐公共服务和安全设施。具体路径上，探索实施“不增容不增户”“增容不增户”和“增容增户”三种模式。

记者了解到，武汉已有城区开始行动，江岸区已经将目光投向了更广阔的城市版图，全区各街道共上报自主更新、原拆原建项目调查摸底底数76个，劳动街道七十九号院、丹水池街道迁出线等项目，已启动前期方案策划，居民宣传工作同步展开。

从“单点突破”到“多点开花”，一场更大规模的城市存量更新正在酝酿。

专家学者：改造应遵循历史特征与个体需求

“推行居民自主、联合社主导的原拆原建，是一种必然选择。”华中科技大学建筑与城市规划学院副院长刘剀，长期从事公共建筑设计及城市形态研究，他肯定了武汉“原拆原建、自主更新”的探索路径。

华中科技大学建筑与城市规划学院副院长刘剀（受访者供图）

他认为，现在的“原拆原建”模式，政府从传统的大包大揽的包办者角色转向引导者的角色，从直接投入资金转为搭平台、出政策。不管是万松园路251项目，还是解放大道1427项目，都是在做“精细化的绣花针灸”。

对于原拆原建、自主更新的适用范围，能否扩大扩宽？刘剀说，从长远发展看，自主更新的适用范围扩大是一个趋势。规模上，武汉市可以尝试从零星楼栋改造推广到成片改造；类型上，可从住宅建筑改造推广到更多的功能建筑，如老旧厂房、老旧街区、老旧办公楼与商业设施等。

同时，对于经济条件好的区域、自主更新集体意愿强烈的片区，可因地制宜，适度灵活地放宽适用范围以及适度增容或增户，对于增加城市活力和推动城市有机更新具有积极意义。

万松园路251号项目有关责任人介绍情况 （极目新闻记者黄士峰 摄）

“与传统大拆大建的粗放式大刀阔斧不同，原拆原建是接近精细化的绣花针灸式更新。”刘剀对万松园路251号项目印象深刻，他说，这个项目保留了下店上宅的商住复合型模式，符合老百姓实际使用需求，也契合当代城市倡导的功能混合与活力营造理念。

他认为，相较传统“大拆大建”的粗放式大刀阔斧，精细化的原拆原建式更新，能够在推动城市发展和提质的同时，延续原有的城市文脉与社会网络，保留居民习以为常的生活方式和社会交往结构。他指出，武汉三镇的老房类型非常丰富。针对这些丰富的既有住宅类型，更新宜采取“一宅一策”的精细化定制设计思路，以充分回应不同类型建筑的历史特征、空间基因与个体需求。

对此，刘剀建议，在充满活力的历史街区改造中，避免再走绝对功能分区的老路，可以延续并积极探索新时代下商住混合的功能空间布局，让商业经营与日常生活空间有机融合。这种探索不仅会继续激发城市的活力和生命力，也契合国家倡导的“小规模、渐进式有机更新”方向。

业内专家：积极探索商住混合功能空间布局

“当前城市发展已经从增量扩张全面转向存量提质，高质量推进‘五改四好’城市更新，是武汉现阶段的核心抓手。”中指研究院（华中）市场研究中心主任李国政表示，武汉通过原拆原建的制度、模式、路径三重创新，探索出超大城市精细化更新的“武汉路径”，以温柔提质的方式替代传统大拆大建，让老旧院落原地焕新，居民无需搬迁即可实现居住升级。

在他看来，武汉老旧院落的地段、产权、住户情况差异极大，原拆原建没有万能模板，必须因地制宜、分类施策。

对于项目可持续的核心资金机制，李国政评价：“目前的三方共担机制，是试点成功的核心关键。分层分摊成本，既能保障资金闭环，实现可持续运营，也能持续吸引社会资本入局。”该模式实现三方共赢，居民仅承担少量扩面、建安成本，政府政策赋能，企业依托长期运营回本，全程不新增政府债务。

万松园路251号设计蓝图（受访者供图）

“原拆原建坚持业主自愿原则，需90%以上业主同意方可启动，全程由居民参与决策监督。”李国政指出，武汉通过成立居民联合社、搭建协商平台，结合政府、企业、居民三方联动机制，打通审批、施工堵点，既保障改造贴合民意，也有效激活基层治理效能。

李国政认为，该模式精准破解了城市更新“夹心层”痛点：“主城区大量小型老旧楼栋，无法纳入棚改、也难以吸引房企开发，长期无人改造。”原拆原建在保留邻里烟火与老城记忆的基础上，完成危房整治与人居升级，是兼具民生价值与人文传承的优质工程。

“从实践来看，原拆原建的成功实施，涉及多个部门的审批，尤其是规划、用地、融资、商业运营等方面，还需要创新政策的大力支持。”不过，李国政也坦言区域发展存在差异：“主城区的物业资产价值高，配套完善生活便利，居民改造意愿相对强烈，企业也可以通过产业、商业、公服的长期运营实现投资平衡。

他说，对于远城区的危旧房、老旧小区，原拆原建的改造意愿大打折扣，企业资金平衡难度更大，很难吸引企业参与，这需要结合区域发展实际，继续探索可持续的发展路径。”

（来源：极目新闻）