上海
美国房贷利率攀升至近一年最高水平，伊朗战事持续引发通胀忧虑，叠加美联储按兵不动但释放加息信号，房地产市场前景承压。
据房贷巨头房地美周四公布的数据，30年期固定房贷平均利率由上周的6.58%升至6.66%，为2025年7月31日以来最高水平。
当前利率水平已较今年2月底跌破6%的阶段性低点大幅回升，中东冲突引发的能源价格上涨被视为主要推手之一。
美联储本周三宣布维持基准利率不变，但有三位官员投票支持加息。受此影响，30年期美国国债收益率升至近19年高位，10年期国债收益率亦徘徊于一年高点附近。随着借贷成本上行压力持续，房贷市场短期内的利率松动空间极为有限。
就市场影响而言，Redfin数据显示，截至7月26日的四周内，美国成屋签约销售量降至4月初以来最低水平。与此同时，豪宅与入门级住宅之间的销售分化愈发显著，折射出美国住房市场深层次的经济不平等。
伊朗战事与通胀预期推动美债收益率走高
房贷利率的上行，与近期美债收益率的走高密切相关，而地缘政治的不确定性是关键驱动力之一。
Realtor.com高级经济学家Anthony Smith表示，伊朗和平谈判在7月初曾一度展现希望，但目前已宣告破裂。"市场再度对不确定性作出反应，冲突推高油价所带来的通胀压力也在其中发挥作用，"他说。
在货币政策层面，美联储周三决议维持利率不变，但三位官员异见投票支持加息，外界对美联储主席沃什采取进一步紧缩行动的压力日益上升。
Smith指出，鉴于美联储下一步行动更可能是加息而非降息，房贷市场在短期内获得利率缓解的可能性极低。
楼市进入季节性放缓，成交量承压
持续偏高的借贷成本已在房地产市场留下明显印记。
本轮房贷利率回升始于今年2月底，彼时利率曾短暂跌破6%，此后随中东局势升温而持续走高，令今年春季传统购房旺季表现令人失望，房市此后延续疲软态势。
Bright MLS首席经济学家Lisa Sturtevant在美联储会议结束后表示，"购房者正在观望局势演变，与此同时房市也在进入季节性放缓阶段。"
她同时指出，尽管多数指标显示成交活动低迷，但若部分买家出于对利率进一步上行的担忧而抢先锁定交易，夏末购房需求或将出现意外回升。
豪宅与入门级住宅：两极分化加剧
在宏观压力之下，美国住房市场的内部分化日趋明显。
据Zillow的报告，今年5月，豪宅销量同比增长6.2%，而入门级住宅销量则同比下降5.4%。豪宅买家中现金购房者比例较高，对利率敏感度相对较低，这在一定程度上解释了两类资产之间的背离。
这一分化在旧金山最为突出。当地人工智能公司股票财富效应持续释放，推动高端住宅销量飙升21.6%，而入门级住宅成交量仅微降1.2%，但更多卖家已开始下调售价。
Zillow高级经济学家Kara Ng表示，"如今的入门级买家拥有更多选择、更强的议价能力，也遇到了更愿意让步的卖家。挑战在于，同样的财务压力既让他们更难攒够首付，也让他们更难把握这一机会。"
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