60亿造城，30亿“割肉”：建业地产文旅梦碎

建业地产（00832）一纸公告震动市场。公司将旗下两大文旅标杆《只有河南·戏剧幻城》和《郑州电影小镇》100%股权，以30亿元总价整体出售给中信资本旗下的信宸资本。其中，“只有河南”作价25亿元，“电影小镇”作价5亿元。

（来源：建业地产公告）

交易完成后，建业地产不再持有两大文旅项目的任何权益，相关财务业绩不再并入公司财务报表。30亿元对价进入托管后，优先清偿标的存量负债约13.74亿元，扣除税费等成本后，建业地产实际净回笼约7.05亿元，定向用于“保交楼”与债务重组。

文旅顶流沦为财务包袱

2016年，建业集团创始人胡葆森在郑州中牟的黄土地上启动了这场文旅实验。那一年，房地产行业正处于扩张周期的高点，建业自身的现金流也相对充裕。

彼时的胡葆森可谓一腔热血。他曾说“自己生在这个地方，长在这个地方，将来要死在这个地方，做文旅是为了让祖先也感到骄傲。”

然而胡葆森的梦想最终败给了现实。

《只有河南·戏剧幻城》由建业集团和导演王潮歌联袂打造，总投资60亿元，占地622亩，拥有21个剧场，是国内规模最大的戏剧聚落群。

该项目于2021年6月6日正式“开城”纳客。截至2025年底，累计接待游客5800万人次，2025年单年接待超1800万人次，省外观众占比超80%，境外游客来源超50国。而《郑州电影小镇》则于2019年9月21日开业，2025年全年接待超450万人次。

然而，客流火爆与财务现实形成鲜明反差。公告显示，两大文旅项目2024年税后亏损6282万元，2025年亏损5530万元。截至2025年末，两大项目合并备考账面净值40.25亿元，30亿元出售价相较账面值直接折价超10亿元。此次出售将产生账面亏损约12.16亿元。

（来源：建业地产公告）

人气并未转化为盈利，反成建业集团沉重的财务负担。建业地产在公告中坦言，目标资产产生的大部分现金流长期用于偿付相关债务，限制了集团流动性和财务灵活性。

建业地产近年深陷亏损泥潭。2025年全年，公司营业收入118.17亿元，同比下滑26.5%；全年亏损30.45亿元。2022年至2025年，建业地产四年连续亏损超170亿元。

截至2025年12月31日，公司总资产949.01亿元，总负债1034.66亿元，合并口径所有者权益为-85.64亿元，已资不抵债。公司账面现金仅8.53亿元，流动性资金濒临枯竭。公司流动负债净值230.97亿元，负债净值85.64亿元。独立核数师因持续经营存在重大不确定性，对财务报表不发表意见。

2026年上半年，建业地产累计物业合同销售总额37.55亿元，同比减少15.5%。此外，公司5亿美元离岸优先票据将于2026年8月到期，离岸重组框架仍在磋商。

“企业的命脉，终究握在自己手中。活下去，比什么都重要。”7月24日，建业集团官微发文回应此次出售。

（来源：建业集团官方微信公众号）

资本接盘，赌注几何

此次交易的买方信宸资本，是中信资本控股有限公司旗下的私募股权投资业务平台，截至2025年8月管理的资产总额达95.9亿美元。建业与中信系并非首次产生交集，就在此次交易前3个多月，中信金融资产（02799）刚接手了建业约17.7亿元的不良债权。

信宸资本称，此次投资既看好两个文旅项目的经济与文化价值，也意在布局河南文旅产业。公司充分肯定项目原有运营管理团队，并对王潮歌总导演在《只有河南·戏剧幻城》中展现的艺术创造力深具信心。

从另一方面来看，《只有河南·戏剧幻城》具备全国性文化辨识度，属于同类型演艺景区稀缺标的。

此外，《郑州电影小镇》与《只有河南·戏剧幻城》形成客流互补，两个项目复刻门槛较高，属于一次性重投入、长期持续变现的成熟文旅资产。

对信宸资本而言，超10亿元的折价空间提供了充足安全垫，且交易采用干净壳剥离模式，彻底剔除了房企高息债务包袱。

随着全国首单文旅类REITs落地，成熟文旅景区可通过公募REITs实现资本化退出，信宸资本此番布局或意在“收购—运营—证券化退出”的完整闭环。

但两大项目连续两年在客流旺盛的情况下仍然亏损，说明其成本结构存在内生性的压力。近千名演员的薪酬、21个剧场的日常维护、622亩园区的运维，这些支出不会因为股东变更而自动收缩。信宸资本能否在维持项目品质的同时实现成本优化，目前只有承诺，没有路径。

这是一次资本对河南文旅长期价值的押注，还是一次低价抄底、等待市场回暖的时机性操作？从现有信息来看，两种解读都无法被完全排除。

对比之下，建业当年投入近60亿元建设这两个项目，最终以7.05亿元的净回笼收场。这个数字差距，或许比任何评论都更直接地说明了这场文旅实验的财务结局。

当然，文旅项目的价值不完全体现在财务回报上，品牌效应、区域影响力、政企关系等软性价值同样真实存在，只是难以在资产负债表上被量化。这个解释是成立的，但它同样留下了一个未被回答的问题：这些软性价值，是否在定价30亿元时得到了充分体现？

2015年前后，房地产行业尚在高歌猛进，建业地产正试图从单一的房地产开发向“新型生活方式服务商”转型。创始人胡葆森怀着深厚的乡土情怀，联手导演王潮歌，豪掷数十亿元在一片黄土地上开启了这场文旅实验。

胡葆森曾在2021年撰文写下《河南老胡与〈只有河南〉》，直言河南需要一个文化殿堂级的作品，来承载亿万中原儿女的追求与梦想。从艺术与文化的维度看，这场实验堪称成功。

但艺术的成功无法对冲财务的困境。从“留给城市、留给河南”的文化名片，到30亿元折价出售的偿债筹码，建业地产的这场文旅资产“断舍离”，是出险房企在寒冬中的无奈自救。

建业与文旅的故事，以情怀开场，以折价收场。这不仅是胡葆森个人的“意难平”，更是房地产高杠杆扩张时代落幕的一个缩影。