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一、地块档案：三块地，一本账

7月7日晚，海淀四季青地块压哨杀入第八轮供地清单，当晚转预申请。整个2026年上半年，海淀一块宅地都没供——上一次还是2025年12月的上地地块。沉寂半年后，一出手就是大招。

这块地全称很长：海淀区四季青镇西郊机场周边及沿线（西冉、田村、常青片区）城中村改造项目HD00-1408-0034、0049、0040地块。简单说，就是三块地打包出让，两块住宅、一块商业。

地块编号

用途

占地面积（㎡）

建筑面积（㎡）

容积率

限高

0034

二类居住用地

48,003.33

76,805.33

1.6

25米

0049

二类居住用地

21,223.80

33,958.08

1.6

25米

0040

商业服务业用地

15,925.11

31,850.22

2.0

合计

85,152.24

142,613.63

几个关键数字：起拍价85.55亿元，预申请保证金2000万元，预申请受理时间7月7日至8月5日。简单楼面价约60,000元/㎡，但实际住宅楼面价远不止这个数——后面会详细算账。

值得一提的是，出让文件明确规定：同一开发主体同期取得两宗住宅用地、且同步开展规划建设的，允许对两宗地块实施统筹一体化开发。在确保整体容积率不变、总建筑规模不突破的前提下，可统一核算两地块容积率指标。这意味着楼栋排布和户型配比可以灵活优化，产品的上限被拔高了。

二、区位价值：四环到五环之间，豪宅基因现成的

这块地的位置底子，没得挑。

地处海淀区四季青镇，西四环到西五环之间，紧邻地铁12号线四季青桥站。往东是四环里的世纪城，二手房挂牌均价8万/㎡以上。往西是西山风景区。地块北侧紧挨着檀香山别墅区——这是20年的老牌豪宅区，目前挂牌价最高14万/㎡。

周边配套全是现成的：金四季购物中心、世纪金源、西冉城市生态公园，地铁12号线已经通车运营，不用等规划落地，现在就能用。

从更宏观的视角看，海淀区的土地供应长期保持审慎节奏。2025年全年，海淀共成交7宗地块，全部溢价成交，成交金额414.73亿元，占到当年北京土拍总金额的近三成。2026年供地计划仅规划推出3宗地块，四季青是今年首宗。这种"有序控量"的供地策略，持续支撑着海淀楼市的热度——区域地价、房价长期维持高位运行。

三、四季青住宅全景：从5万到22万，价差四倍的板块逻辑

要理解四季青这块地的价值，得先看懂整个四季青板块的住宅图谱。

四季青不是一个均质的板块。它横跨西四环到西五环，囊括了海淀最精华的西山别墅带和万柳高端生活区，也混杂着90年代的老公房和回迁社区。住宅价格从5.4万/㎡到21.7万/㎡，差出四倍。

我们按价格梯度，把四季青住宅分成三个梯队：

第一梯队：顶级豪宅（12万/㎡以上）

小区

类型

楼龄

均价（元/㎡）

在售二手房

西山美庐

独栋别墅

2005年

217,296

极少

诸子阶

别墅

2007年

120,509

72套

檀香山别墅

别墅

2006年

119,020

41套

汤泉逸墅

住宅

2003年

105,156

102套

西山美庐是四季青的绝对天花板，均价21.7万/㎡，独栋别墅，房源极少，基本不出。诸子阶和檀香山是别墅区的中间力量，12万/㎡左右。汤泉逸墅虽然是2003年的老盘，但品质过硬，单价站稳10万+。

第二梯队：中高端改善（9-10万/㎡）

小区

类型

楼龄

均价（元/㎡）

在售二手房

WeHouse

别墅

2007年

100,999

10套

四季香山

住宅

2004年

97,251

23套

郦城

住宅

2004年

92,605

205套

郦城是四季青最大的二手房供应池，205套在售，均价9.2万/㎡，是整个板块的"价格锚点"。四季香山和WeHouse体量小，流通性一般。

第三梯队：刚需及回迁（5-7万/㎡）

小区

类型

楼龄

均价（元/㎡）

在售二手房

常青园北里

住宅

2009年

70,331

极少

西木小区

住宅

1999年

54,544

极少

常青园北里是回迁房，西木小区是99年的老小区，体量都不大，对整个板块的价格体系影响有限。

四季青板块的底层逻辑，用一句话概括：它是海淀西部唯一能同时承接"万柳外溢"和"西山情怀"的板块。

万柳-世纪城片区的改善家庭，当孩子大了、不需要学区了，第一站往往就是四季青——离原来的生活圈不远，但居住舒适度大幅提升。而有西山情结的买家，四季青是离市区最近、配套最成熟的西山入口。

但四季青也有一个长期痛点：新房供应太少，产品断层严重。整个板块的二手房，楼龄普遍在20年左右（2003-2007年为主），户型设计、社区配套、物业服务都已经跟不上当代改善需求。过去5年，四季青核心区几乎没有新增住宅用地。这次西冉地块，是四季青核心区近十年来最优质的一块低密宅地，1.6的容积率、24米限高，在板块内独一无二。

而且，地块旁规划了九年一贯制人大附中分校教育用地，依托人大附中分校的硬核成绩与多元升学通路，教育确定性直接拉满。在海淀，"学区+低密"的组合，就是最强的价值护城河。

所以，这块地的高价值，不是凭空来的——它踩中了四季青板块三大结构性机会：产品断层填补、教育配套加持、新房稀缺溢价。

四、成本精算：实际楼面价已经7.8万/㎡

表面上看，85.55亿除以14.26万㎡，楼面价约6万/㎡。但真实成本远不止于此。

第一笔隐形成本：公建配建。0040商业地块不是让你自由发挥赚钱的，而是带着一长串任务来的：

配建项目

面积（㎡）

移交方式

社区卫生监督所

300

无偿移交

社区养老服务驿站

1,000

无偿移交

社区助残服务中心

500

无偿移交

社区综合文化室

2,100

无偿移交

室内体育设施

2,000

无偿移交

社区管理服务用房

500

无偿移交

邮政所（2处）

400

建安成本价接收

邮政支局

1,700

建安成本价接收

有线电视基站

400

合建

合计

8,900

这8,900㎡的配建面积，大部分是无偿移交，等于商业地块的"有效可售面积"被大幅压缩。再加上4条城市支路（2.77公里）和2条街坊路（0.48公里）的交通配套费5,220万元，都是实打实的额外成本。

把这些隐形成本摊到住宅部分上，实际住宅楼面价已经达到约7.87万/㎡。

对比一下：紧挨着四季青的保利熙瑞，2025年5月拿地，溢价11.95%后的成交楼面价是7.84万/㎡。四季青的起拍价，已经等于别人溢价后的成本。稍微一抬价，楼面价轻松破8万。

五、竞品扫描：方圆三公里，新房+二手房双重夹击

四季青地块周边3公里范围内，新房和二手房都在"抢客"：

新房市场：三个在售项目，存量500余套

项目

容积率

均价（万/㎡）

户型面积

总价门槛

去化情况

保利熙瑞

1.43

11.5

140-260㎡

1,600万起

开盘18天网签43套，均价11.41万/㎡

海宸元境

2.1

8.34

99-139㎡

800万起

414套售出270套，去化68%

北京隅海岄

2.1

8.53

99-140㎡

800万起

去化约46.5%

三个项目在售存量合计仅500余套，区域改善住宅存量趋紧。但从产品定位看，四季青地块1.6的容积率、25米限高，天然适合做低密洋房/大平层。业内预判，四季青地块入市产品大概率135㎡起步，主力户型160-200㎡以上，总价1,500万起。

二手房市场：千万级改善客群，选择多的是

别忘了，四季青板块的二手房也不是吃素的。郦城205套在售，均价9.2万/㎡；汤泉逸墅102套，均价10.5万/㎡。一套150平的郦城，总价1,400万左右，和四季青新房的入门门槛差不多。但二手房是所见即所得，没有期房等待风险，没有交付不确定性。

四季青新房面临的竞争，不只是隔壁保利熙瑞，还有整个板块沉淀了20年的成熟二手房市场。在这个价位段，买家的选择余地并不小。

保利熙瑞6月27日首开，官方公布认购109套、约20亿元。但截至7月22日，网签数据仅43套，成交均价11.41万/㎡。网签转化率偏低，说明高端改善客群的决策周期在拉长，不是"开盘即售罄"的节奏。这对四季青地块的定价预期，是一个重要的参考坐标。

六、三大风险：地是好地，但账要算清楚

风险一：西郊机场，600米的噪音距离

地块离西郊机场跑道直线距离约600米。虽然西郊机场不是民用机场，架次不多且不会在深夜飞行，但噪音问题仍然客观存在。东侧楼栋高度从机场方向由低到高递进，天际线被压着，楼栋排布和户型设计都会受到限制。

不过，北侧檀香山别墅区20年来一直紧挨着机场，并不影响其豪宅地位。关键在于产品设计能否有效规避噪音——比如三层中空玻璃、隔音墙体、户型朝向优化等。

风险二：配建包袱，商业部分基本"废了"

8,900㎡的公建配建，大部分无偿移交，商业地块的有效可售面积被严重压缩。商业部分不仅不能贡献利润，反而是一个净消耗。这也是为什么实际住宅楼面价被推高到7.87万/㎡的原因。

5,220万的交通配套费，虽然绝对值不算大，但在85.55亿的体量下，每一分钱都在影响最终的利润空间。

风险三：市场水温变了，2026不是2025

2025年海淀7宗地全部溢价成交，最高溢价率27.93%。但2026年的市场已经明显降温：上半年北京成交21宗涉宅用地，14宗底价成交，仅7宗溢价，平均溢价率仅3.55%。出让金同比降了66%。

不是市场没钱，是钱变精了。房企拿地更趋理性，只往确定性高的地方扎。四季青这块地，开发商一定会算账——起拍价已经等于保利熙瑞的成交价，溢价空间有限。85.55亿的总价门槛，能拿得动的房企本来就不多，而有胆量在这个位置加价的，更少。

七、成交价预测：90亿到96亿之间

综合以上分析，我对四季青地块的成交价做如下判断：

不会出现2025年那种疯抢的场面，但也不会底价成交。溢价会有，理性为主。

支撑溢价的理由：

· 海淀区长达6个月零供地，改善需求被压抑

· 1.6容积率+24米限高，低密洋房在四季青核心区独一无二

· 规划九年一贯制人大附中分校，教育确定性拉满

· 两宗宅地可统筹开发，产品上限高

· 周边竞品存量仅500余套，填补四季青新房断层

压制溢价的因素：

· 起拍价已等于保利熙瑞的成交楼面价，安全垫极薄

· 保利熙瑞网签43套，高端改善去化速度不如预期

· 2026年房企拿地更趋理性，平均溢价率仅3.55%

· 85.55亿的资金门槛，能参与的房企有限

· 西郊机场噪音+公建配建，都是实打实的减分项

我的预测：溢价率在5%-12%之间，成交价在90亿到96亿之间。

情景

溢价率

成交价（亿元）

住宅楼面价（万/㎡）

概率

保守

3%-5%

88-90

8.1-8.2

30%

基准

5%-8%

90-92

8.2-8.5

45%

乐观

8%-12%

92-96

8.5-8.9

25%

最可能接盘的房企类型：央企或国企龙头，有海淀豪宅开发经验，能承受长周期资金占用。保利（已拿熙瑞）、中海、华润、建发、海开、中建系都在潜在名单上。考虑到保利熙瑞就在旁边，如果保利再拿四季青，可以实现区域连片开发、共享客群和配套，这是最理想的情景。

八、写在最后

四季青这块地，是2026年下半年北京土拍市场的"试金石"。

它卖多少钱、卖多快，比它本身更重要——它会给整个北京楼市标定水温。如果溢价超过10%，说明市场信心还在；如果底价或接近底价成交，说明连海淀的王牌地块都撑不住了，整个市场的预期需要重新评估。

对于购房者来说：四季青是海淀西部唯一能同时满足"低密改善+教育确定性+城市配套"的板块，但1,500万起步的门槛，不是普通改善能碰的。如果你的预算在800-1,200万，海宸元境和隅海岄的窗口期还在；如果预算在1,500万以上，且不着急入住，西冉地块值得等——因为它的产品上限和圈层纯度，会明显高于目前在售项目。

预申请8月5日截止，正式的挂牌竞价应该在8月中下旬。届时谁拿地、什么价，我们持续关注。北京隅海岄售楼处电话：400-8188-016✔✔✔（一号通用，预约看房）
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业内对房地产特殊资产的认识，也正从低价转让、风险出清转向价值修复。清华校友特殊机会投资联盟会长刘杰表示，特殊资产重组须以专业智慧应对债务困局，在合法合规中寻求破局。

时机到了？

特殊资产业务并不是一门新生意。过去，行业里多处置个案型风险。如今，特殊资产业务是伴随市场深度调整形成的系统性出清需求。

据业内人士估算，从2021年房地产市场进入深度转型期以来，行业上下游相关特殊资产规模预计达数万亿元。综合各大上市银行披露的房地产不良贷款数据来看，上市银行房地产不良贷款率为4%上下。

某特殊资产领域资深人士对《证券日报》记者表示，过去五年，金融机构对减债削债、司法重整的接受度有限，拨备和内部审批准备也未完全到位，地方政府和司法体系将更多精力集中在保交楼和涉众风险处置上。

如今，随着资产价格企稳、机构预期转变以及地方府院联动机制逐步完善，资金方、产业方、专业服务机构和政府司法体系正逐步建立起可落地、可操作的协同机制。

盘活要迈过哪些坎？

一个房地产特殊资产项目背后，往往叠加股债关系、司法诉讼、烂尾工程、民生保障等多重问题。

如果说开发、运营项目像“做菜”，那么特殊资产项目重在“择菜、洗菜”，需要参与各方先把问题厘清理顺、再做活资产。

某特殊资产项目操盘手对《证券日报》记者表示：“盘活特殊资产，不能只靠打折处置或低买高卖，还需同频推进风险化解和价值提升。真正的盘活，不是让资产简单换一个持有主体，而是要重塑项目的法律关系、债务结构、工程状态、运营模式和退出路径。”

“现在判断一个项目能否真正盘活，关键看两点：一是各利益相关方能否形成共识，二是新增投入能否由修复后的现金流覆盖。”上述操盘手表示，前者决定项目能否重启，后者决定其商业可行性。

那么，如何让一个特殊资产项目重新焕发活力？记者采访多个有实操经验的参与方后获悉，通常要经历以下关键步骤。

首先是诊断。明确项目是否值得盘活、要怎么盘活？是采取破产清算、司法重整、削债展期，还是融资激活、调规改造、注入内容？

其次要做好“减法和加法”。“做减法”即通过司法流程为项目和资产减负，创造盘活条件；“做加法”即修复、提升资产价值，让项目运营起来。

最后是实现退出。住宅类项目主要依靠销售回款，持有型不动产则可能通过出售或公募REITs（不动产投资信托基金‌）等方式实现资本化退出。

以上海聚博房地产“蝶恋花”项目为例，该项目停工时可处置资产主要是土地和在建工程，变现价值有限。而通过预重整、共益债融资、复工续建和后续销售，项目预计可售价值大幅提升，并实现债权100%受偿。

由此可见，盘活特殊资产复杂程度高、周期长、用到的工具和策略多，需要解决一揽子问题，这深度考验参与方对复杂问题的处置能力。

参与方需具备哪些能力？

房地产特殊资产盘活，不是单一主体能独立完成的。以往，特殊资产业务的主力军是AMC（资产管理公司）、金融机构等，其负责解决债务纠纷、注入增量资金，再由专业地产平台完成代建、管理。而现在，参与方仅具备充足资金已不能满足入场条件，行业真正稀缺的是能够承担起“大管家”这一角色的主体。其需要既能在前端完成项目诊断、路径设计、多方协调和资源组织，也能在后端承接建管、商管、资管和退出。

在此背景下，一些具备多元能力的房企和产业平台开始进入这一领域。比如，远洋集团、融创中国、金科股份等已形成各自的业务路径。

以远洋集团为例，其旗下远洋资本曾设立6亿美元地产特殊机会基金，积累了重整投资组织方的能力；集团旗下远洋建管的代建服务体系完备，覆盖住宅、商业、办公、酒店、产业园和养老等各类资产业态，具备开发、运营等多种能力。资金端，远洋集团已与多家国有AMC、险资、产业资本及REITs基金管理人建立常态化合作机制。

事实上，想要加快特殊资产风险出清，需要多方协同发力。一方面，形成“评估—重组—盘活—退出”全链条闭环；另一方面，构建“资产—资金—服务”生态，引导AMC、险资、产业资本、REITs等长期资金进入。

对此，全联房地产商会副会长、特殊资产中心主任王洪辉表示，特殊资产中心将建设四类行业服务平台：一是“全科医生”，依托涵盖地产、金融、法律、审计的会员矩阵，为困境资产方提供综合诊断；二是“资产医院”，为金融机构提供从风险研判到项目盘活的全流程专业操盘；三是“接诊平台”，汇聚开发商资源与项目机会，为专业服务机构提供业务接口；四是“协调枢纽”，借鉴政府协调机制，在合规框架下促成债权人与债务人的利益共识，承担行业调解职能。未来，多方需形成合力把握特殊资产领域的机遇，纵深推进生态建设。

资金端方面，五大AMC及地方AMC仍是主要力量，各类基金和社会资本也在积极参与。基金方如何发力，是各界关注的重点之一。对此，盛世神州基金董事长关海祥表示，公司将从资产库建设、多元资本联动和全链条服务整合等方面参与特殊资产盘活。

综合来看，当前在房地产特殊资产领域，一把钥匙难解所有困局，短期套利模式终结，长期运营与生态协同成为核心方向。未来，谁能在风险化解、价值提升和产业协同之间形成闭环，谁就可能真正跑通这门复杂生意，进一步助力房地产行业健康发展。