山东烟台，市民租地建厂获得450万拆迁款，村委会却想截流90万

小权力大任性！？山东烟台，男子以每年4万元租村委会7360平场地建厂房，8年后遇到拆迁，厂房价值评估为450万，拆迁款到位后，居委会甩出二八协议，要求从450万拆迁款中截留90万，男子不愿签字导致厂房荒废，且男子得知邻村同样征地是全额发放，街道文件曾写“发80%”，面对采访后改口称可全额发，男子至今未签字。

（案例来源：生活帮，人物为化名）

据悉，2014年，赛先生父亲赛福建与烟台芝罘区只楚街道宫家岛居委会签了一份土地租赁协议，租下德忠路旁一块7360平方米的空地，年租金4万多，租期15年，到2029年才到期。

签完租约后，赛家全额投入上百万元，在这块空地上建起了钢结构厂房，一部分自己做仓储，一部分对外出租，经营状况一直不错。

到了2022年，烟台市重点工程幸福新城西片区启动城市更新改造，赛先生承租的地块被划入征迁红线。街道委托评估公司对地上附着物进行清点和估价，最终出具资产评估报告：地上附着物总价450万元。

赛先生认可这个评估结果，只用了一个月就把所有租户清退完毕，全力配合拆迁。

就在赛先生准备签拆迁协议、等着领补偿款的时候，宫家岛居委会突然抛出一个条件：450万补偿款，居委会要截留20%，只给赛先生发80%。

换句话说，居委会要拿走90万，赛先生只能拿到360万，赛先生当场就拒绝了，厂房是他全额出资建的，地上附着物补偿按理应该归建造人，居委会凭什么抽走两成？

他跑到同片区的北皂村一打听，发现那边同样是租村地建厂的租户，全额拿到了地上附着物补偿，没有一分钱被村集体抽走。

同样的幸福新城项目，同样的市级财政统筹拨款，到了宫家岛就要被砍一刀？事情就这么僵住了，赛先生不签协议，居委会不放款，拆迁停滞。

没多久，厂房门前的道路被人堵了，周边的地面也被破坏了，整片厂房彻底废弃，没法再用，450万补偿款一直躺在居委会账户上，既不发给赛先生，也不往上缴。

赛先生多次找街道和居委会协调，2023年，只楚街道出具了一份协调意见书，白纸黑字写着“将地上附着物补偿款80%发放给当事人”。

这份文件说明，街道层面至少在当时是认可只发80%的方案的，但即便如此，居委会依然没有执行，赛先生还是拿不到钱。

2026年7月，媒体介入此事，记者找到只楚街道分管征迁的副主任毕某核实情况，毕主任一开始说，他打电话问了居委会，对方没提过“二八协议”，街道也没截留任何资金，450万早就足额拨到了居委会账上。

但当记者拿出那份2023年的协调意见书，上面清清楚楚写着“80%发放给当事人”时，毕主任又改了口，说时间太久记不清细节了。

不过在采访现场，毕主任表态说愿意推动解决，街道已经和居委会协调过了，可以向赛先生全额发放补偿，拆迁协议随时能签。

然而事情并没有就此解决，记者发稿前，赛先生反馈说，他又接到了宫家岛居委会的电话，得到的答复仍然是签不了，记者随后多次尝试联系幸福新城项目指挥部，但始终没能接通。

赛先生年初去过指挥部，工作人员告诉他，原先负责征迁的工作组已经撤了，现在指挥部主要管招商，管不了补偿纠纷。

四年过去了，厂房彻底荒废，赛先生既拿不到补偿，也没法继续经营，450万专项资金就一直躺在居委会账户上睡大觉，同样的项目，邻村租户全额拿钱，赛先生却被卡了4年。

此事从法律上怎么看？

第一，地上附着物补偿归实际建造人，村委会无权对附着物抽成。

《土地管理法》第48条把征迁补偿分为土地补偿费、安置补助费、住宅及地上附着物补偿、青苗补偿四块。

最高法关于农村土地承包纠纷的司法解释第22条规定：承包地或租赁地上的附着物，由实际投资人建造的，补偿归建造人；土地补偿费才归集体。

赛家租地自建厂房，450万是厂房、硬化地面和附属设施的对价，不是土地补偿，宫家岛居委会作为土地所有权人，只能拿土地补偿那一块，对附着物抽20%没有法律依据。

北皂村全额发放才是正解，宫家岛二八分，是把集体土地所有权和附着物所有权混为一谈了。

租赁期内地上物的增值归承租人，租期没到就被征迁，反倒是居委会提前收回土地占了便宜，该给承租人的应该是全额附着物补偿加上剩余租期的损失，而不是倒过来抽走两成。

第二，“二八协议”如果强制签署，属于显失公平，可以起诉撤销。

民法典第151条规定，一方利用对方处于危困状态或者缺乏判断能力，导致民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求撤销。

赛先生配合征迁，怕厂房被强拆，居委会拿不签就不发钱来压他，这就是典型的乘人之危，就算签了也能撤销，更关键的是，街道2023年的协调意见书已经写明80%发放给当事人，街道是征迁实施主体，这个意见对居委会有内部约束力。

居委会截留20%直接违反了上级的书面指令，赛先生可以起诉居委会不当得利，要求返还90万及利息，也可以起诉街道不履行监督职责。

如果居委会拿租赁协议里有征迁分成条款来抗辩，那就看2014年的原协议有没有这一条——报道里没提，大概率没有，就算有，这种排除建造人主要权利的格式条款，也可以依据民法典第497条认定无效。

第三，四年僵局里厂房废弃的损失，可以另案起诉侵权。

道路被封堵、地面被破坏，如果是居委会或施工方干的，就涉及民法典第1165条的侵权责任，因为不签协议就不让用导致厂房闲置，属于征迁程序不当造成的财产损害，可以另案提起行政赔偿或者民事侵权诉讼，但前提是先固定好证据。

450万补偿款一直躺在居委会账户上，虽然没有利息归属的争议，但资金被截留本身就构成了不当得利的孳息。

赛先生现在最好的选择不是继续信访，而是三条路一起走：第一，以不当得利起诉居委会，要求返还90万及利息；第二，以行政不作为起诉街道，要求其按照2023年的意见书监督全额发放；第三，就厂房废弃的损失另案起诉侵权。

对此，你怎么看？