广州房价，何时重回4万+？

2022年2月，广州房价首次突破4万/平，这是广州楼市里程碑的一刻。

从单价3万到单价4万，广州用了20个月。

然而好景不长，短短3个月后，又跌回3万区间。

这个下跌速度，迅猛又残酷。

此后，广州房价再无回过4字头，并常年在3万+水平低位震荡。

进入2026年，风向似乎正在逆转。

上半年，国家统计局数据显示，广州房价已实现“四连涨”。

同期，广州以5.8%的GDP增速领跑一线城市，经济基本面表现强劲。

克而瑞数据披露，广州房价已从年初的3.1万/平，上涨到现在的3.5万/平，环比基本持平。

整个上半年，广州新房均价达3.4万元，这也是2023年以来，广州房价首次上涨。

GDP表现亮眼，官方定调趋于积极，救市牌面彻底被翻开后，不禁想发出灵魂拷问：

广州房价，何时能重回4万时代？

要了解清楚这一点，我们先要看看广州房价当时是怎么涨上去，后来又怎么跌回去的。

广州房价构成

刚需、炒作三七分

上一轮牛市周期，深圳房价率先启动，从2015年的3万多涨到了2021年的8万多。

背后有两个核心因素在推动，一个是不断涌入的人口带来住房需求，另一个是全国热钱在加注炒作。

广州房价的上一轮上涨也是这两个因素，作为一线城市中最“亲民”的存在，理所当然也迎来了补涨行情。

但与深圳相比，广州侧重点略有不同，深圳刚需和投资是五五开，广州则是三七开，也即炒作是房价的大部分支撑力量。

2020年，广州郊区南沙就有超过7成外地资金杀入，这种高强度的外籍购房比例，远高于京沪深。

虽然广州头顶副省级和国际性枢纽城市等头衔，但其本身经济表现不够亮眼，无法支撑过高的房价泡沫。

究其本质，是广州的产业现状，与京沪深存在鸿沟。

四大一线中，京沪独一档，双双迈入5万亿俱乐部，在国内是众星捧月般的存在。

广深是二档，但自从2016年深圳GDP超越广州之后，两城差距越来越明显，深圳已朝着4万亿奔跑。

总产值超过千亿的产业集群，深圳和广州分别拥有8个和6个。

表面上看数量很接近，但深圳单一项的智能终端产业，就足以吊打广州。

2025年，深圳的智能终端产业总产值超过万亿级，网络与通信、软件与信息服务、智能网联汽车3个集群规模均突破8000亿元。

一个万亿级智能终端集群，再加一个智能汽车产业，超过了广州全市的千亿级产业集群。

此外规上工业总产值，广州也远远不够深圳打。

2025年，深圳规模以上工业总产值突破5.44万亿元，广州突破2.5万亿元。

2024年，深圳规模以上工业总产值高达5.4万亿，广州只有一半不到。

在规上工业营收15强榜单里，广州只能排到全国第十，单论工业城市的表现，佛山都可以和广州平起平坐。

而且，楼市降温调整的这几年，广州经济发展一直承压，增长力度远远落后一众强二线、一线城市——

2023全年，GDP增速4.6%，在十强城市中，排名第8位；

2024全年，GDP增速2.1%，在十强城市中，变成倒数第一；

2025年，增速4.0%，仍然排在十强城市末位。

论工业实力，广州只有深圳一半水平，经济增长乏力，辖区面积却摊得特别大。

所以，像增城、花都、南沙、从化这些外围片区，就成了四大一线城市里房价跌幅最突出的区域，也直接拖垮了广州整体均价。

广州买房

观望的性价比越来越小了

好在，当前广州房价已经筑底完成，挤掉了绝大部分的泡沫。

之所以这样认为，有三个逻辑去支撑：

第一，经过了五年调整，广州楼市的底部夯实了。

过去几年，房地产市场的关键词就俩字：观望。

购房者的心理预期高度一致——只要都不买，房价还得跌，等待本身就等于赚钱。

但经历了连续几年的回调后，市场预期正在发生转变。

从去年激烈震荡，12月份跌至3.2万/平之后，广州房价今年开始稳步回温。

虽然1月继续下探到3.1万元，但4月重新站上了3.5万，且5、6月都没再掉下来，双双企稳。

这背后的原因，除了改善型需求集中释放外，更重要的是市场情绪的转变。

我跟身边几位还在看房的朋友聊过，他们的心态恰好代表当前部分买家的看法：

“以前觉得晚卖能省个车位钱，现在看，那些地段好、品质硬的楼盘，开发商不愁卖，这种房子就算价格往上抬一点，只要幅度合理，我也能接受。”

买家对于继续大跌的预期正在减弱，过去观望能够获得明显收益，现在边际收益正在递减。

广州房价的底部已经夯实，等待的性价比变得越来越小了。

第二，从长期来看，广州的人口竞争力，依然很能打。

去年常住人口增量高达12.3万人，增量位居全国第三，仍然有源源不断的新增人口来到广州工作生活。

第三，广州的经济已经在修复中。

前几年广州的困局，莫过于汽车产业处于转型期，传统增长动力减弱，新产业又没有那么快独当一面。

今年上半年，情况开始变了。

GDP同比增速5.8%，赶上了深圳，双双领跑一线城市。

上半年规上工业增加值增长6.6%，去年同期，这个数字只有0.7%。

广州汽车工业也在快速回正中。新能源汽车产量增长53.2%，汽车制造业由去年的-5.7%扭正为今年的9.1%。

工业回暖背后，除了新能源汽车带动，其他新兴产业也进入加速阶段。

广州统计局披露，新一代信息技术产业发展壮大，上半年集成电路制造业增加值增长73.9%，模拟芯片、显示器、服务机器人产量都在上升。

人教人，教不会，事教人，一次就会。痛定思痛之后，过去最让广州捏一把汗的产业，如今开始变成抢分项。

值此背景下，上半年广州楼市也交出了一份靓丽的成绩单：

新房共成交31225套，位居全国300多个城市中的TOP1。

今年不少新盘，也开始罕见地涨价了。

比如保利天奕7月起，全线涨价5个点，现在已经卖到三期。

保利天曜，首开卖9万/平，如今加推新品去到13-14万/平；保利钥玺湾，开盘卖13-14万/平，涨到18-19万/㎡，涨幅近20%。

当然，广州现在的成果，和它的卖力救市，脱不了关系。

广州是第一个完全放开限购的一线城市，也是唯一一个，谁都可以买，想买多少套都行的城市。

特别是上半年推出的国企收购二手房政策，对市场的影响，还是很大的。

最快下半年

广州将重回4万时代

按照这个趋势，我们研判，广州房价最快将会在下半年，重回4万时代。

地产进入存量时代，决定房价长期走势的，无非是人口、产业和供求。

从这些维度看，作为国家中心城市，广州拥有不错的城市环境，教育医疗资源，在华南地区具备较高的地位和吸引力。

此外，还有三个逻辑来支撑房价回温的论点。

1）供需不衡的局面在根本性逆转。

今年上半年，广州新房新增供应仅17569套，缩水到2022年下半年的三分之一左右。

这种持续性“断供”，直接拉低了整体的供求比。

目前广州新房供求比已下探至0.58，呈现明显的“供小于求”态势。

换算成大白话就是：每补仓1套新房，市场上就有近2套房源被消化。

2）二手房挂牌量在持续降低。

今年3-5月，广州二手房成交量连续三个月破万套，是近年来少有的活跃表现。

市场成交上涨的背后，让很多业主的心态产生变化。

在今年初，广州出台增值税5改3的政策，当时广州二手挂牌突破了20万套，到了4月锐降到了15万套。

现在根据贝壳平台显示，只剩下13万套在售。

这是一个很明显的信号。

市场上那些急用钱的业主已经卖得差不多，库存里剩下多少待价而沽的业主，甚至是撤回卖房的业主，正式告别“恐慌性踩踏”。

“之前怕砸在手里，现在看房的人多了，急啥？就算不能大涨，也绝对不再割肉卖”，有珠江新城的业主如此说道。

另外，广州的新规户型报批也在收紧，官方亲自下场救二手房，间接削弱无效内卷对房市价格的冲击。

3）地王的锚定效应在发挥。

今年广州拍出的地块，基本是核心区的“小而美”地块。

一来，可以控量稳供应，减少内卷。

二来，可以为存量的新盘做价格锚点。

比如，马场1期和琶洲中二区宅地均刷新广州地价TOP10，番禺南浦地块、荔湾芳村地块都出现多轮竞价溢价局面。

未来这些项目的入市价格肯定不会低，同时也会给周边项目作新的价格锚定。

所谓量在价先，只要成交量起来了，一切就有盼头。

现在广州的成交量已经起势，这座华南千年商都，经历了上一轮牛市周期、经济转型困局后，完成了泡沫挤出，打响属于自己的翻身仗。

在经济、产业、人口等综合实力不断提升之下，我们相信：

下半年，广州房价大概率会保持回涨态势，再度冲击4万+，很有希望。