从一片年轻的公寓区 看机构间REITs市场的“扩募样本”

21世纪经济报道记者 黎雨辰

我国机构间REITs正迈上发展新台阶。7月24日，上海证券交易所修订发布了《上海证券交易所资产支持证券挂牌条件确认规则适用指引第2号——大类基础资产（2026年修订）》。

其中，《大类基础资产指引》增设机构间REITs特别规定章节，从制度层面首次将具备权益属性特征的不动产ABS命名为机构间REITs（原持有型不动产ABS），明确了其权益属性的产品定位和要求。

首次被正式写入监管制度，意味着机构间REITs作为国内盘活不动产存量资产的核心抓手之一，正在我国多层次REITs市场的建设进程中发挥愈发关键的作用。行业普遍预期，随着制度身份的明确，机构间REITs市场有望进一步打开供给端项目扩容、行业生态不断完善的窗口。

近期，“建信住房租赁基金持有型不动产资产支持专项计划”（下称“建信长租项目”）2025年度及2026年一季度业绩发布暨投资者交流活动于北京召开，21世纪经济报道记者对项目底层资产同步进行了走访。作为市场中首单住房租赁机构间REIT，目前，建信长租项目已完成了从设立到持续扩募的平台化升级，为同类产品提供了从首发到扩募的样本。

“我们从去年11月6日开始正式运营，现在的时点出租率能达到94%。”

“目前我们每天有通向旧宫和宋家庄地铁站的班车，可能还会考虑开设通往京东总部方向的线路……”

在位于北京旧宫的长租公寓“建信长租·旧宫泊寓院儿”，运营人士一边展示着样板间和公共设施的设计，一边就机构投资者关心的问题进行答复。而这一长租公寓项目，正是建信长租项目的扩募储备资产之一。

设立于2024年7月的建信长租项目，是我国首单住房租赁机构间REIT，由中金公司担任ABS管理人，建信住房租赁基金担任原始权益人。

公开信息显示，项目最初的发行规模为11.7亿元，包含了上海浦江城邺项目、上海浦江天旸项目、杭州原筑壹号项目和武汉金域国际项目。

2025年9月30日，建信长租项目迎来首次扩募，成为全市场首单机构间REITs扩募项目，本次扩募新添入南京天隆寺项目和南京江畔都会项目，扩募规模合计4.53亿元。截至今年一季度末，6个项目资产总估值增至21.14亿元。

如今，建信长租项目已运行近两年时间。在最新的业绩说明会中，中金公司投行委委员、固定收益组执行负责人贾舟祺指出：“在投资收益与持有人回报方面，项目依托底层资产持续稳定的经营现金流，圆满实现了产品的预期收益。”

据了解，近期建信长租项目的第二次扩募也已启动，预计将于今年三季度落地。

此次投资人走访的北京旧宫项目——北京稀缺的大型长租公寓社区项目“泊寓院儿”，正是建信长租项目持续扩募的储备资产之一。项目共计1505间白领公寓，已于2025年9月投入运营。

记者了解到，泊寓院儿的在租客户以在国贸、亦庄、旧宫等东部及南部商圈工作的年轻白领为主。而走进公寓院落，也确实可以看到不少年轻化、宠物友好化的设计，以及丰富的公共设施，如健身房、自习室、电竞娱乐室、公共洗衣房、屋顶休闲区等。

据建信长租项目负责人介绍，截至5月31日，北京旧宫项目的时点出租率已达到94.1%。而在完成扩募资产入池前，相关机构还将致力于通过丰富项目功能配套和商业配套，匹配核心客群生活需求，进一步提高新项目质量。

当前，住房租赁市场正处于周期性调整与结构性分化并存的阶段。贝壳数据显示，2026年一季度，重点10城散租租金指数虽同比下跌3.2%，但跌幅较去年同期已收窄0.6个百分点，市场下行压力有所缓解。

与此同时，需求侧显现复苏信号。据了解，今年一季度，上海和深圳的商办市场需求出现复苏，其中甲级写字楼的净吸纳量实现了翻倍增长。在这一波复苏中，AI、新能源等科技类企业成为了租赁市场的主力军。

在市场与客群高度分化的当下，具备跨区域配置能力与多产品线组合的多元资产包，更易捕捉结构性机会、进一步降低风险。

据前述负责人介绍，目前项目底层资产已覆盖4城共5个资产。未来随着项目持续扩募，其底层资产丰富度还将不断提升，在资产分散度、产品规模提升、二级流动性改善等方面的优势也将愈发凸显。

机构间REITs是我国多层次REITs市场的重要组成部分，在我国不动产金融大循环中扮演着关键角色。

作为一种“权益型创新产品”，现行机构间REITs的发行机制，具有定制化、灵活的特征，其延续了类REITs的部分成熟实践，又借鉴了公募REITs的相关机制，还融入了私募股权投资基金领域的操作经验，形成了差异化的产品形态。

2023年11月13日，我国首单机构间REITs（原持有型不动产ABS）在上交所ABS分类下获得受理，并于同年12月成功发行。

此后，在监管持续支持、产品结构不断优化、扩募机制落地的多重利好下，机构间REITs市场规模持续扩大。

当前，机构间REITs已由创新试点进入加速扩容阶段，逼近千亿元关口。其中，上交所作为该品类的核心发行承载平台，截至7月24日，其机构间REITs累计发行规模近1000亿元，涵盖高速公路、租赁住房、仓储物流、数据中心、商业物业、新能源基础设施等15个细分业态。

“在证监会和交易所的持续推动和市场各方的共同努力下，机构间REITs市场进入了快速发展期，产品数量和规模稳步增长，投资者结构日趋多元，覆盖资产品类逐步扩展，多层次、广覆盖的REITs生态体系正加速形成。”建信住房租赁基金相关负责人表示。